Airbnb und Business-Apartments 2026: Was das Bundesgerichtsurteil vom 30. April für Vermieter in der Zentralschweiz konkret bedeutet

Was das Bundesgericht am 30. April 2026 entschieden hat

Fünf Jahre lang wurde in Zürich prozessiert. Die Stadt hatte 2021 ihre Bau- und Zonenordnung teilrevidiert, um kommerzielle Kurzzeitvermietung — Airbnb, Business-Apartments, kurzfristig vermietete Zweitwohnungen — nicht mehr auf den gesetzlich vorgeschriebenen Mindestwohnanteil in Wohnzonen anrechnen zu lassen. Eigentümerverbände und einzelne Bauherren zogen die Revision bis vor Bundesgericht. Am 30. April 2026 wies das Bundesgericht die Beschwerde ab und bestätigte die Zürcher Regelung als bundesrechtskonform.

Das Urteil steht in einer Reihe von Entscheiden, in denen die höchste Instanz Städten und Gemeinden zubilligt, den Wohnraum vor „schleichender Umwandlung in kommerzielle Kurzzeitunterkünfte" zu schützen. Kernaussage: Wohnraum in einer Wohnzone bleibt Wohnraum. Wer dort dauerhaft und kommerziell an wechselnde Kurzzeitgäste vermietet, betreibt de facto ein hotelähnliches Angebot — und ein hotelähnliches Angebot gehört nicht in die Wohnzone, sondern in eine Zone, die diese Nutzung zulässt.

Ab Herbst 2026 müssen in der Stadt Zürich Bauherren die Wohnnutzungsart schon im Baugesuch deklarieren. Bestehende Umnutzungen werden nur bei konkreten Hinweisen überprüft — die Stadt setzt vorerst auf Meldung, nicht auf systematische Kontrolle. Gelegentliche private Vermietung (der klassische Fall: die eigene Wohnung während der Sommerferien) bleibt ausgenommen. Die Schwelle liegt bei „dauerhaft kommerziell" — was das im Einzelfall heisst, wird im Streitfall das Bau- oder Verwaltungsgericht klären.

Warum das für Luzern und Zug genauso relevant ist

Zonenordnungen sind kommunal. Das Bundesgericht hat also nicht direkt entschieden, dass Kriens, Zug, Weggis oder Küssnacht die Zürcher Regelung übernehmen müssen. Was es entschieden hat, ist etwas Wichtigeres: dass Gemeinden diese Regelung überhaupt einführen dürfen, ohne gegen die Eigentumsgarantie oder gegen Bundesrecht zu verstossen. Damit ist die grösste rechtliche Hürde für Nachahmer weg.

In der Zentralschweiz laufen die Vorbereitungen bereits — auf einem anderen Kanal. Der Kanton Luzern hat die Beherbergungsabgabe per 1. Januar 2026 verdoppelt und Airbnb-Angebote explizit den Hotels gleichgestellt. Im Kanton Zug wurde bereits 2023 ein parlamentarischer Vorstoss zu Airbnb-Regulierungen behandelt, und Gemeinden mit hohem Kurzzeitvermietungs-Anteil (Zug-Stadt, Baar) diskutieren periodisch Anpassungen des Zonenreglements. Nach dem Bundesgerichtsurteil dürften diese Diskussionen konkreter werden.

Was ich in der Praxis sehe: Vermieter, die auf ihre Zweitwohnung als Airbnb-Rendite gebaut haben, unterschätzen systematisch das regulatorische Risiko. Die kommunalen Vorstösse kommen selten aus dem Nichts — sie folgen einer politischen Debatte, die Jahre vorher startet. Wenn du in einer touristischen Gemeinde vermietest, lohnt sich ein Blick ins Gemeindeblatt statt in die Auslastungsstatistik.

Kanton Luzern: Was seit 1. Januar 2026 gilt

Der Kantonsrat Luzern hat die kantonale Beherbergungsabgabe von CHF 0.50 auf CHF 1.10 pro Person und Nacht angehoben. Der Beschluss wurde 2025 gefasst und ist seit Anfang 2026 in Kraft. Die zentrale Neuerung ist nicht nur der Betrag, sondern die Gleichstellung: Sharing-Plattformen wie Airbnb und Booking.com werden neu genauso behandelt wie klassische Hotels. Wer über diese Kanäle vermietet, muss die Abgabe pro Nacht und Gast an die Gemeinde abliefern.

Für die Stadt Luzern kommt eine kommunale Kurtaxe dazu, die separat berechnet wird. Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienzimmer mehr als 90 Tage pro Jahr vermietet, gilt seit 1. Januar 2026 explizit als kommerzieller Anbieter. Damit greift die administrative Meldepflicht: Gastregistrierung, Aufbewahrungspflicht der Meldescheine für fünf Jahre, Abrechnung mit dem Steueramt.

Kanton Zug und die Kurtaxen-Diskussion

Zug ist in dieser Debatte anders positioniert als Luzern. Der Tourismus ist kleiner, die Wohnungsknappheit dafür extrem: mit einer der tiefsten Leerwohnungsziffern der Schweiz ist die politische Sensitivität gegenüber Wohnraum-Entzug hoch. Die Diskussionen im Kantonsrat drehten sich weniger um die Kurtaxenhöhe, sondern um die grundsätzliche Frage, ob Wohnungen überhaupt aus dem regulären Mietmarkt in die Kurzzeitvermietung wechseln sollten.

Nach dem Bundesgerichtsurteil vom 30. April 2026 haben die Gemeinden im Kanton Zug ein klares juristisches Signal: Sie dürfen kommunal einschränken, ohne beim Bundesgericht scheitern zu müssen. Die Wahrscheinlichkeit, dass in Zug-Stadt, Baar oder Cham in den nächsten zwei bis drei Jahren eine Zonenordnung mit Kurzzeitvermietungsregelung kommt, ist deutlich gestiegen — jedenfalls höher als vor dem Urteil.

Was Zuger Eigentümer heute schon berücksichtigen müssen: Die Einkommenssteuer greift auf Airbnb-Einnahmen wie in jedem anderen Kanton, die kantonale Steuerverwaltung Zug hat in den letzten Jahren die Zusammenarbeit mit Airbnb intensiviert, und die kommunalen Meldepflichten variieren stark. Wer in Zug vermietet, sollte im Gemeindebüro nachfragen, welche Pflichten aktuell gelten — die Regelungen wurden mehrfach angepasst.

Die STWE-Falle: Airbnb in der Eigentumswohnung

Wer eine Stockwerkeigentumswohnung besitzt und sie über Airbnb vermieten will, muss zwei Rechtsebenen prüfen: die zonenrechtliche (siehe oben) und die stockwerkeigentumsrechtliche. Die zweite wird häufig unterschätzt, obwohl sie in der Praxis öfter zum Streit führt als die erste.

Rechtsgrundlage ist Art. 648 Abs. 2 ZGB in Verbindung mit dem Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die kommerzielle Kurzzeitvermietung — tage- oder wochenweise an wechselnde Gäste — gilt nach herrschender Lehre und mehreren Bundesgerichtsentscheiden als Zweckänderung. Das ist keine Nuance: Zweckänderung braucht in der Regel Einstimmigkeit der Miteigentümer, sofern das Reglement nicht ein anderes Quorum vorsieht. Ein einzelner Nachbar, der nicht will, kann das Vorhaben blockieren.

Umgekehrt ist es genauso wahr: Wenn das Reglement schweigt und die Gemeinschaft nichts einwendet, ist Airbnb in vielen STWE zulässig. Aber „nichts einwenden" ist ein wackliger Boden — sobald sich Miteigentümer über Lärm, ständigen Personenwechsel, verstopfte Waschmaschinen oder abgenutzte gemeinschaftliche Räume beklagen, kommt die Reglementsfrage auf den Tisch. Und dann ist eine Reglementsänderung zum Verbot der Kurzzeitvermietung mit einfacher Mehrheit möglich, wenn sie den Zweck des Gebäudes nicht wesentlich ändert.

Steuern, Mehrwertsteuer und die 100'000-Grenze

Drei Steuerebenen laufen bei Airbnb-Vermietung parallel: Einkommenssteuer, Mehrwertsteuer und Kurtaxe. Wer eine davon vergisst, riskiert Nachforderungen mit Verzugszinsen und im Wiederholungsfall strafrechtliche Konsequenzen wegen Steuerhinterziehung.

Bei der Einkommenssteuer ist es einfach: Sämtliche Bruttoeinnahmen aus Airbnb müssen in der Steuererklärung deklariert werden. Abzugsfähig sind alle direkt zurechenbaren Kosten — Reinigung, Wäsche, Verwaltungssoftware, Plattformgebühren, anteilige Nebenkosten, Abschreibung auf Möbel und Ausstattung. Für die anteilige Zurechnung von Fixkosten wie Hypothekarzins und Unterhalt gilt: Wenn die Wohnung 200 Nächte im Jahr Airbnb-Gäste hat und 165 leer steht, sind rund 55 Prozent der Fixkosten dem Vermietungsertrag zuzurechnen. Airbnb selbst meldet die Einnahmen ab CHF 2'500 Jahresumsatz automatisch an die Schweizer Steuerbehörden — die Zeit der stillen Nebenbei-Vermietung ist vorbei.

Die Mehrwertsteuer bei CHF 100'000 Jahresumsatz ist der Punkt, an dem viele Airbnb-Anbieter aus der Grauzone rausrutschen. Bei einem Nachtpreis von CHF 180 und einer Auslastung von 65 Prozent ist eine einzelne Wohnung schon bei rund CHF 42'000 Jahresumsatz — vier bis fünf Wohnungen im gleichen Portfolio überschreiten die Grenze schnell. Ab dem Moment gilt die Registrierungspflicht bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung, die MWST-Abrechnung wird quartalsweise fällig, und die Prämienrechnung muss klar zwischen Nettobetrag und MWST-Anteil trennen.

Bei der Kurtaxe ist der Kanton oder die Gemeinde zuständig. Wer im Kanton Luzern vermietet, rechnet CHF 1.10 pro Person und Nacht ab; in touristischen Gemeinden kommt eine kommunale Tourismusabgabe dazu, die von wenigen Rappen bis zu mehreren Franken reichen kann. Die Beträge sind pro Person und Nacht zu berechnen — ein Paar über drei Nächte macht in Luzern also CHF 6.60 Beherbergungsabgabe zuzüglich der kommunalen Anteile.

Rechenbeispiel: Business-Apartment gegen Langzeit-Miete

Eine 2½-Zimmer-Wohnung mit 55 Quadratmetern in Luzern, gute Lage im Bruch-Quartier, möbliert. Zwei Rechnungen — einmal als Airbnb-Angebot, einmal als reguläre Langzeitmiete. Beide Zahlen sind konservative Schätzungen aus der Praxis 2026, keine Best-Case-Rechnung.

Der Airbnb-Vorteil liegt in diesem Beispiel bei rund CHF 3'200 pro Jahr — vor Steuern. Nach Steuern schrumpft er weiter, weil die Einnahmen im höheren Grenzsteuersatz wirken (bei einem verheirateten Eigentümer in Luzern mit gutem Zusatzeinkommen typischerweise 25–32 Prozent). Der reale Vorteil landet bei rund CHF 2'200 pro Jahr. Dafür trägst du beim Airbnb-Modell das ganze regulatorische Risiko: Bundesgerichtsurteile, kommunale Zonenanpassungen, STWE-Streitigkeiten, Steuerprüfungen. Für 2'200 Franken pro Jahr.

Die ehrliche Zahl lautet: Airbnb lohnt sich in der Zentralschweiz nur an Top-Lagen mit hoher Tourismusnachfrage, bei sehr guter Bewertungspflege und wenn du die eigene Zeit tief bewertest. In allen anderen Fällen ist die Langzeit-Miete finanziell und rechtlich der ruhigere Weg.

Was Vermieter jetzt konkret tun sollten

Wer schon Airbnb-Vermieter ist, sollte drei Prüfschritte machen. Erstens: die eigene Gemeinde. Ein Anruf bei der Bauverwaltung reicht meist — Frage: „Gibt es aktuelle Diskussionen zur Regulierung von Kurzzeitvermietungen in unserem Ortsplan?" Wenn ja, ist das ein Signal, dass in den nächsten 12–24 Monaten Änderungen kommen können. Zweitens: das STWE-Reglement lesen. Steht dort „Wohnzwecke" ohne Präzisierung, ist das Risiko einer Unterlassungsklage präsent. Drittens: die Steuerhistorie prüfen. Wer in den letzten Jahren Einnahmen nicht sauber deklariert hat, sollte über eine straflose Selbstanzeige nachdenken — die einmalige Chance kostet weniger als eine ordentliche Nachprüfung.

Wer erwägt, in Airbnb einzusteigen: die Rechnung ehrlich machen, nicht mit dem optimistischsten Nachtpreis und der optimistischsten Auslastung. Und die drei rechtlichen Ebenen (Zonenrecht, STWE, Steuern) vorher klären, nicht danach. Das kostet zwei Stunden Recherche und einen Anruf beim Treuhänder. Vergleichsweise günstig, wenn man bedenkt, was eine Nachforderung mit Verzugszinsen kostet.

Praxisfall: Eine 3½-Zimmer in Weggis

Eine Miteigentümerin einer 8-Wohnungen-STWE in Weggis, direkt am Vierwaldstättersee. Sie besitzt eine 3½-Zimmer-Wohnung mit Seesicht, die sie seit 2019 nicht mehr selbst nutzt. Bis Ende 2025 hat sie die Wohnung an eine junge Familie langzeitvermietet — Bruttomiete CHF 2'400. Nach dem Auszug im Dezember 2025 rechnete sie durch: Airbnb-Vermietung könnte CHF 42'000 bis 48'000 Bruttoumsatz bringen. Sie stellte um.

Ein halbes Jahr später kam die erste Beschwerde aus der Miteigentümergemeinschaft: Ständiger Personenwechsel, laute Gäste am Sonntagabend, ein defekter Wäschetrockner im gemeinschaftlichen Waschraum, den keiner meldete. Sie ging zur STWE-Versammlung im Juni 2026 und stellte fest, dass zwei Miteigentümer ein Traktandum eingebracht hatten: „Verbot der kommerziellen Kurzzeitvermietung im Reglement".

Der Beschluss ging mit 6:2 Wertquoten durch — ihre eigene und die einer befreundeten Miteigentümerin waren die einzigen Gegenstimmen. Das war rechtlich möglich, weil das bisherige Reglement die kommerzielle Kurzzeitvermietung nicht ausdrücklich zugelassen hatte und die Änderung als Nutzungsordnung, nicht als Zweckänderung eingestuft wurde. Sie hätte klagen können, entschied sich aber dagegen — die Aussicht auf einen jahrelangen Rechtsstreit mit ungewissem Ausgang gegen die eigenen Nachbarn war wenig attraktiv.

Ab Juli 2026 vermietet sie die Wohnung wieder langzeit — an ein pensioniertes Ehepaar aus Zug, das gerne am See wohnt. Bruttomiete CHF 2'500, keine Reinigungskosten, kein Kommunikationsaufwand, keine Kurtaxen. Ihr Ergebnis: „Die sechs Monate Airbnb haben mir netto rund CHF 4'000 mehr gebracht als die Langzeitmiete hätte. Und viel mehr Ärger. Für den nächsten Kauf würde ich mir das STWE-Reglement vorher genau anschauen — oder gleich in einer Zone kaufen, wo Kurzzeitvermietung ausdrücklich zulässig ist."