Auszugsreinigung 2026 aus Vermietersicht: Was Sie verlangen dürfen, wo die paritätische Lebensdauertabelle bremst und wie Sie die Kaution rechtssicher zurückhalten

Ich habe letzte Woche mit einem Vermieter aus Emmen telefoniert. Sechs Wohnungen, alles selber, seit vierzehn Jahren. Der letzte Mieter zog nach acht Jahren aus, übergab die Wohnung, sagte am Übergabetermin nichts Besonderes. Zwei Wochen später schickt der Vermieter eine Rechnung über CHF 1'900 — professionelle Endreinigung, weil der Backofen fettig war und die Silikonfugen im Bad gelb wurden. Der Mieter antwortet mit einem Anwaltsschreiben. Und jetzt sitzen beide auf der Schlichtungsbehörde. Der Vermieter wird verlieren, aber das ist nicht mal das eigentliche Problem. Das Problem ist, dass er den Verlust erst nach neun Monaten Verfahren realisiert.

Die Auszugsreinigung ist der am häufigsten unterschätzte Prozess in der Selbstverwaltung. Bei einer Wohnungsübergabe entstehen typischerweise mehr Rechtsstreitigkeiten als bei allen anderen Momenten des Mietverhältnisses zusammen — und in fast allen Fällen liegt der Vermieter formell falsch, weil er die Beweislast unterschätzt oder die paritätische Lebensdauertabelle nicht kennt. Dieser Beitrag zeigt, was Sie in den nächsten Wochen wirklich verlangen dürfen, was ins Übergabeprotokoll gehört und wo die Grenze zur unzulässigen Kostenüberwälzung liegt.

Was Art. 267 und 267a OR wirklich verlangen

Zwei Artikel im Obligationenrecht regeln, was bei der Wohnungsabgabe zählt. Der Rest ist Praxis, Rechtsprechung und paritätische Standards. Ich fange mit dem Gesetz an, weil viele Vermieter beides schon einmal gelesen haben, aber die Konsequenzen im operativen Alltag nicht ziehen.

Art. 267 OR hält fest, dass der Mieter die Sache in dem Zustand zurückgeben muss, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Nicht neuwertig. Nicht wie am Einzugstag. Sondern in dem Zustand, den man erwartet, wenn jemand die Wohnung normal genutzt hat. Was das konkret heisst, hängt davon ab, wie lange der Mieter drin war. Nach zwei Jahren erwarte ich mehr als nach zwölf. Und das ist der ganze Kern des Streits: Was ist normaler Gebrauch, und wo beginnt übermässige Abnutzung, die der Mieter zu tragen hat?

Art. 267a OR verpflichtet den Vermieter, den Zustand der Sache bei der Rückgabe zu prüfen und dem Mieter Mängel sofort zu melden. „Sofort" heisst in der Zürcher Praxis zwei bis drei Werktage. Wer diese Frist verpasst, hat seinen Anspruch verwirkt. Das ist keine Formalität — das ist ein harter Cut. Ich habe in der Beratung schon mehrfach erlebt, dass ein Vermieter erst nach einer Woche einen Malerpinsel-Streifen entdeckte, den Mieter darüber informierte und sich wunderte, warum der Mieter mit dem Anwalt antwortete. Die Frist war weg.

Was in der Revision von 1990 bewusst nicht mehr im Gesetz steht, ist die alte Vermutung, dass die Wohnung bei Einzug in gutem Zustand übergeben wurde. Das dreht die Beweislast: Wenn Sie heute einen Kratzer auf dem Parkett dem Mieter belasten wollen, müssen Sie beweisen, dass der Kratzer bei Einzug nicht da war. Ohne Einzugsprotokoll mit Fotos verlieren Sie diese Beweisfrage fast immer. Und in Selbstverwaltungen sehe ich regelmässig Mietverträge aus dem Jahr 2011, die kein Einzugsprotokoll haben oder eine Handnotiz mit „Wohnung wurde in Ordnung übergeben" ohne Fotos, ohne Detailliste. Das reicht nicht.

„Besenrein" — der Mythos und die Praxis

Ein Wort, das in vielen älteren Mietverträgen steht und das mehr Schaden anrichtet, als es Klarheit schafft. „Besenrein" bedeutet rechtlich: grob gereinigt, ohne Gegenstände, Krümel entfernt, keine sichtbare Verschmutzung. Wer dieses Wort in seinem Mietvertrag hat, bekommt vor der Schlichtungsbehörde genau das — und keinen Schritt mehr. Kein Fettabtrag im Backofen, keine Kalkentfernung in der Dusche, kein Silikon-Ersatz an Fugen.

Die Praxis erwartet mehr. Die Rechtsprechung auch. Fett im Backofen gilt als übermässige Abnutzung, die der Mieter zu beseitigen hat — genauso Kalkbelag an Duschgläsern, verschmutzte Storenlamellen oder die berüchtigten Klebereste, die man nicht mehr wegkriegt. All das gehört zum Zustand, der aus vertragsgemässem Gebrauch resultiert und der beim Auszug wiederhergestellt werden muss. Was im Vertrag „besenrein" verlangt, ist rechtlich schlechter gestellt als der Vermieter, der gar nichts vereinbart hat und sich auf den gesetzlichen Standard nach Art. 267 OR beruft.

Wichtig zu wissen: Eine Klausel, die den Mieter zwingt, eine professionelle Reinigungsfirma zu beauftragen — mit Abnahmegarantie und namentlich bezeichnetem Anbieter — ist übermässige Belastung nach Art. 8 UWG und meist nicht durchsetzbar. Der Mieter schuldet ein Ergebnis, keinen Prozess. Wenn er selber gründlich putzt und die Wohnung sauber übergibt, haben Sie keinen Anspruch, ihm zusätzlich eine Firmenrechnung aufzubürden. Sie können das im Vertrag empfehlen, aber nicht erzwingen.

Die Wohnungsabnahme: 3 Tage, 3 Regeln

Die Abnahme ist ein Prozess mit sehr engen Fristen. Wer ihn schlampig führt, verliert alle späteren Ansprüche — auch dann, wenn der Schaden objektiv da war. Ich beschreibe hier den Ablauf, wie ich ihn in der Praxis anwende und wie er vor der Schlichtungsbehörde standhält.

Regel Nummer eins: Machen Sie die Abnahme immer im Beisein des Mieters, nicht später ohne ihn. Nur was er unterschriftlich mit sieht, gilt später ohne Zweifel. Wer alleine nachprüft und dem Mieter danach eine Liste zuschickt, hat rechtlich zwar noch die 267a-Frist gewahrt, aber praktisch eine viel schwierigere Beweislage vor Gericht. Bei mir ist die Regel: Übergabe nur mit beiden Parteien vor Ort, Protokoll auf Papier oder Tablet, Fotos jedes Raums mit dem Handy — auch wenn nichts auffällt. Für die Dokumentation.

Regel Nummer zwei: Trennen Sie im Protokoll drei Kategorien sauber. Erstens „normale Abnutzung, keine Beanstandung". Zweitens „unstrittige Mängel, Mieter erkennt Haftung an". Drittens „strittige Mängel, weitere Abklärung nötig". Die Trennung ist wichtig, weil bei Kategorie drei die 267a-Frist trotzdem läuft — Sie können den Mangel als solchen rügen, ohne dass Sie schon die Kostenfolge fixieren müssen. Wer alles in einen Topf wirft und später umformuliert, kämpft mit der Konsistenz vor der Schlichtungsbehörde.

Regel Nummer drei: Das Protokoll geht innert 24 Stunden ausgefertigt per Einschreiben an den Mieter, wenn Sie am Abnahmetag nicht beide unterschrieben haben. Die Zürcher Mietgerichte akzeptieren auch E-Mail mit Empfangsbestätigung, aber Einschreiben ist der sichere Weg. Warten Sie nicht bis zum Ende der Woche. Ich habe Fälle gesehen, wo drei Werktage Verzögerung einen Anspruch von CHF 4'000 gekippt haben, obwohl die Fotos den Schaden eindeutig zeigten.

Die 6 häufigsten Streitpunkte bei der Reinigung

Wenn ich mir die letzten dreissig Übergaben anschaue, die in Streit endeten, sind es fast immer dieselben sechs Themen. Wer diese kennt, sortiert vor Ort schneller in „das nehme ich hin" versus „das rüge ich formell".

Backofen und Herd: Fett und Verkohlung sind ein klassischer Fall für übermässige Abnutzung. Wenn der Mieter selber nicht gereinigt hat, dürfen Sie die Reinigung zu Lasten des Mieters vornehmen lassen — der Marktpreis für eine professionelle Backofenreinigung liegt bei CHF 120 bis 180 in der Zentralschweiz. Nicht abgedeckt sind gealterte Emaille-Verfärbungen: das ist Verschleiss, den Sie tragen.

Silikonfugen im Bad: Silikon vergilbt nach etwa fünf bis sieben Jahren, das ist Alterung, nicht Verschmutzung. Neuer Silikonauftrag geht zu Lasten des Vermieters, ausser der Mieter hat das Silikon durch aggressive Reiniger oder Nachlässigkeit beschädigt. Beweislast liegt bei Ihnen. Praxis-Regel: Nach mehr als sechs Jahren Mietverhältnis Silikon selber zahlen.

Dunstabzugsfilter: Reinigung ist Mietersache und wird selten gemacht. Wenn der Filter voller Fett ist, dürfen Sie ihn austauschen und dem Mieter die Kosten belasten — Ersatzfilter liegen zwischen CHF 25 und 70. Wenn der Motor durch nie gewechselte Filter beschädigt wurde, wird es komplizierter: dann greifen Lebensdauer-Regeln.

Nagelspuren und Dübellöcher: Kleinere Löcher sind vertragsgemässer Gebrauch. Der Mieter muss sie fachgerecht mit Spachtelmasse verschliessen und überstreichen — bei weisser Wandfarbe geht das ohne Malerauftrag. Grössere Löcher oder eine Wand voller Halterungen sind schon eher übermässig, aber die Malerkosten selber trägt der Vermieter, wenn die Wand älter als zehn Jahre ist — Malerei-Lebensdauer.

Bodenbeläge: Kratzer im Parkett oder Brandlöcher im Teppich sind übermässig, aber immer mit Lebensdauer-Rechnung. Ein siebenjähriger Teppich mit Brandloch: Ersatz CHF 3'000, Lebensdauer 10 Jahre, Restwert 30 Prozent, Mieteranteil CHF 900. Ein achtjähriger versiegelter Parkett mit tiefen Kratzern: Ersatz CHF 5'000, Lebensdauer 20 Jahre, Restwert 60 Prozent, Mieteranteil CHF 3'000. Rechnen ist Pflicht.

Storen und Rollläden: Verschmutzte Lamellen sind Reinigungspflicht des Mieters. Defekte Mechanik oder gerissene Gurte sind Verschleiss, der zu Lasten des Vermieters geht, ausser der Mieter hat sie durch grobes Anfassen beschädigt. Lebensdauer 15 Jahre. In Wohnungen aus den 2000er-Jahren mit noch originalen Storen liegt der Restwert bei Auszug oft unter 20 Prozent — dann tragen Sie fast alles selber.

Paritätische Lebensdauertabelle: Was Sie wirklich verlangen dürfen

Die paritätische Lebensdauertabelle ist seit 2006 der Referenzstandard für die Kostenaufteilung bei übermässiger Abnutzung. HEV Schweiz und SMV haben sie gemeinsam erarbeitet, der SVIT anerkennt sie in seinen Bewirtschafterrichtlinien. Die Schlichtungsbehörden in Luzern, Zug und den kleinen Kantonen der Zentralschweiz orientieren sich daran, wenn sie einen Streit über Ersatzkostenanteile zu beurteilen haben.

Die Systematik ist einfach: Jede Einrichtung hat eine amortisierbare Lebensdauer in Jahren. Bei Beschädigung durch den Mieter zahlt dieser nur den Restwert — den anteiligen Neuwert für die noch nicht abgelaufene Lebensdauer. Wer die Tabelle nicht kennt und pauschal den vollen Neuwert einer beschädigten Sache verlangt, verliert vor der Schlichtungsbehörde regelmässig. Hier die wichtigsten Werte für die Wohnungsübergabe:

Ein Rechenbeispiel, das ich Vermietern oft am Küchentisch vorrechne: Ein Backofen war beim Einzug fünf Jahre alt und hat jetzt nach acht weiteren Jahren einen kaputten Heizstab, weil der Mieter das Gerät falsch benutzt hat. Neupreis Ersatz CHF 1'200. Der Backofen ist jetzt 13 Jahre alt, die Lebensdauer beträgt 15 Jahre, verbleibender Restwert 2 von 15 Jahren, also 13 Prozent. Mieter zahlt CHF 156. Sie tragen den Rest — auch wenn Sie den Ofen wegen der Beschädigung ersetzen müssen. Wer stattdessen die volle Rechnung dem Mieter schickt, bekommt vor der Schlichtungsbehörde nur die anteiligen CHF 156 zugesprochen — und eine Belehrung über die Beweispflicht.

Wann Sie dem Mieter Reinigungskosten belasten dürfen

Reinigungskosten sind ein Sonderfall in der Lebensdauer-Logik: Sie sind keine Ersatzanschaffung, sondern eine Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustands. Damit gilt keine Amortisationsrechnung — Sie können den vollen Betrag geltend machen, aber nur, wenn Sie zwei Voraussetzungen erfüllen.

Erstens: Der Mieter muss die Reinigung objektiv unterlassen oder mangelhaft ausgeführt haben. Wer eine perfekt selbst gereinigte Wohnung mit einer Firma nachputzen lässt, weil er das lieber hat, zahlt selber. Zweitens: Die von Ihnen verlangten Kosten müssen dem Marktpreis entsprechen. Wer als Vermieter seinem Hauswart CHF 45 pro Stunde zahlt und die gleiche Stunde dem Mieter mit CHF 90 verrechnet, wird korrigiert. Marktpreis in der Zentralschweiz für Reinigungsstunden: CHF 45 bis 65 inklusive Mehrwertsteuer.

Ich empfehle bei jeder Auszugsreinigung, die Sie dem Mieter belasten wollen, mindestens zwei Offerten zu haben — oder eine Offerte plus eine schriftliche Vergleichspreisliste. Das genügt vor der Schlichtungsbehörde und schützt Sie vor dem Vorwurf, überteuert abgerechnet zu haben. Wer nur eine Rechnung vorlegt und diese oberhalb des lokalen Marktpreises liegt, muss den Differenzbetrag selber tragen.

Wenn die Herbst-Umzugswelle über den Kopf wächst

Wer sechs oder acht Wohnungen selbst bewirtschaftet und zwei oder drei davon per 30. September wechseln, verbringt die nächsten zehn Wochen mit Übergabeprotokollen, Neuvermietungen und Kautionsrückzahlungen parallel. Das ist der Moment, in dem viele Selbstverwalter zum ersten Mal merken, dass die Zeit-für-Zeit-Rechnung nicht mehr aufgeht. Wer sich hier verzettelt, verliert nicht nur die 267a-Frist, sondern auch die Chance auf eine schnelle Neuvermietung ohne Leerstand.

Wenn Sie diese Frage im Kopf haben — ob es Sinn machen würde, die Übergabesaison einmalig oder dauerhaft an eine Bewirtschaftung abzugeben —, dann geben Sie unten kurz Ihre Situation ein. Sie bekommen sofort eine ehrliche Ersteinschätzung dazu, was ein hybrides Modell in Ihrer Grössenordnung kosten würde und wo die Grenze zwischen „selber machen" und „delegieren" verläuft.

Kaution rechtssicher zurückhalten

Die Kaution ist der Ort, an dem Reinigungsstreitigkeiten praktisch entschieden werden. Nicht auf der Schlichtungsbehörde — dorthin geht es erst, wenn beide Seiten stur bleiben. Sondern in dem Moment, in dem Sie als Vermieter entscheiden, wie viel Sie zurückhalten und wie viel Sie freigeben.

Art. 257e OR verpflichtet Sie, die Kaution nach dem Auszug freizugeben, sobald keine Forderungen mehr offen sind. Wenn Sie Forderungen haben, dürfen Sie den entsprechenden Betrag zurückhalten — aber nicht mehr. Der Rest geht sofort an den Mieter. Nach einem Jahr kann der Mieter die Freigabe des zurückgehaltenen Teils verlangen, wenn Sie keine Betreibung eingeleitet und keine Schlichtungsklage hängig gemacht haben.

Praxis: Halten Sie nur den Betrag zurück, den Sie mit Belegen untermauern können — Offerten für Reinigung, Malerofferten, Restwert-Berechnung nach Lebensdauertabelle. Alles andere geben Sie innert weniger Tage frei, meist im Rahmen der ersten Wochen nach der Übergabe. Das schützt Sie vor Verzugszinsen, vor Anwaltskosten und vor dem Ruf, dass Sie als Vermieter Kautionen willkürlich einbehalten. Der Ruf ist wichtiger als die kurzfristige Cashflow-Frage — wer im gleichen Quartier eine zweite Wohnung neu vermieten will, spürt einen schlechten Ruf innert Monaten.

Praxisfall: 3½-Zimmer in Emmen nach 8 Jahren

Ein Vermieter aus Emmen, sechs Wohnungen in einem MFH aus dem Jahr 2014. Eine 3½-Zimmer im ersten Stock, 82 Quadratmeter, Bruttomiete CHF 1'950. Der Mieter zieht per 30. September 2026 nach acht Jahren aus, alles korrekt gekündigt. Bei der Übergabe stellen wir gemeinsam Folgendes fest:

Der Backofen ist innen mit Fett und eingebrannten Speiseresten belegt — klarer Reinigungsfall. Der Mieter hat vor drei Tagen versucht zu putzen, es reicht nicht. Wir vereinbaren Nachreinigung durch eine lokale Firma für CHF 165. Der Geschirrspüler wurde nie entkalkt und der Sprüharm ist mit Kalk zugesetzt — Reinigung CHF 90. Das Silikon im Bad ist gelb, die Duschabtrennung stark verkalkt. Silikon-Neuauftrag CHF 220, davon zahlt der Mieter nichts (Alter über sechs Jahre), Duschentkalkung CHF 80 zahlt der Mieter.

Der Teppich im Wohnzimmer hat drei Brandlöcher von einem umgefallenen Kerzenständer, Belag ist nicht mehr zumutbar. Ersatzteppich CHF 3'600, Lebensdauer 10 Jahre, Alter 8 Jahre, Restwert 2 von 10 Jahren, das sind 20 Prozent — Mieteranteil CHF 720. Die Wände in Küche und Bad haben Nikotinbelag, deutlich sichtbar. Malerarbeiten CHF 1'400, Lebensdauer Malerei 10 Jahre, Alter 8 Jahre, Restwert 20 Prozent — Mieteranteil CHF 280. Die Fenster wurden nie gereinigt, professionelle Fensterreinigung CHF 195.

Was der Vermieter versucht war zu rechnen: „Der Teppich ist ruiniert, ich brauche einen neuen, CHF 3'600 zahlt der Mieter voll." Was er hätte durchgesetzt bekommen vor der Schlichtungsbehörde Luzern: die CHF 720 nach Lebensdauertabelle. Der Rest ist Verschleiss und geht auf sein Konto. Der Mieter unterschreibt das Protokoll ohne Widerspruch, weil die Rechnung nachvollziehbar ist. Ein Streit entsteht gar nicht. Der Vermieter hat CHF 4'320 in weniger als zwei Wochen zurückgezahlt und der Mieter empfiehlt ihn seinem Neffen, der drei Monate später eine Wohnung im gleichen Haus mietet.

Häufige Fragen