Eigenbedarfskündigung: Fristen, Erstreckung und typische Fehler

Eigenbedarf ist einer der sensibelsten Kündigungsgründe im Mietrecht. Vermieter denken oft: Wenn ich die Wohnung selbst brauche, darf ich kündigen. In der Praxis reicht das nicht. Die Kündigung muss formell korrekt sein, der Bedarf muss nachvollziehbar sein, und der Mieter kann die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung verlangen.

Was Eigenbedarf bedeutet

Eigenbedarf heisst, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder eine nahestehende Person benötigt. Entscheidend ist nicht ein Schlagwort, sondern die konkrete Begründung: Wer braucht die Wohnung, ab wann, warum gerade diese Wohnung und weshalb ist der Bedarf ernsthaft?

Je besser diese Fragen vor der Kündigung dokumentiert sind, desto kleiner ist das Risiko einer späteren Eskalation.

Formfehler vermeiden

Viele Eigenbedarfskündigungen scheitern nicht am Grund, sondern an der Form. Vermieter müssen insbesondere prüfen:

• richtige Kündigungsfrist
• richtiger Kündigungstermin
• kantonal vorgeschriebenes Formular
• korrekte Zustellung an alle Vertragsparteien
• klare interne Dokumentation des Bedarfs

Bei Familienwohnungen, mehreren Mietern oder unklaren Vertragsparteien steigt das Risiko.

Anfechtung und Erstreckung

Mieter können eine Kündigung anfechten oder eine Erstreckung verlangen. Die Erstreckung bedeutet nicht automatisch, dass die Kündigung ungültig ist. Sie kann aber dazu führen, dass das Mietverhältnis länger dauert als geplant.

Für Vermieter ist deshalb wichtig, den Zeitplan nicht zu knapp zu rechnen. Wer eine Wohnung auf einen bestimmten Zeitpunkt selbst benötigt, sollte die rechtliche und praktische Vorlaufzeit früh prüfen.

Typische Fehler

Häufige Risiken:

• Bedarf wird zu allgemein formuliert.
• Kündigung wird ohne Belege vorbereitet.
• Ersatzobjekte oder alternative Lösungen werden nicht mitgedacht.
• Fristen werden nur aus dem Kalender, nicht aus Vertrag und Gesetz geprüft.
• Die Kommunikation mit dem Mieter ist widersprüchlich.

Ein sauberer Eigenbedarfsfall braucht eine klare Geschichte, aber keine dramatische. Entscheidend ist Plausibilität.

Valtis-Vorgehen

Valtis strukturiert Eigenbedarfsfälle als Akte: Vertrag, Parteien, Fristen, Bedarf, Belege, Zustellung und nächster Schritt. Daniel kann daraus eine Prüfnotiz und Entwürfe vorbereiten. Verschickt wird nichts automatisch.

Nächster Schritt

Vor jeder Kündigung sollte geprüft werden, ob Bedarf, Form und Fristen zusammenpassen. Erst danach ist sinnvoll zu entscheiden, ob gekündigt, verhandelt oder ein anderer Weg gewählt wird.