Mehrfamilienhaus gekauft in der Zentralschweiz 2026: Was Sie über Art. 261 OR, Mietvertragsübernahme und dringenden Eigenbedarf wissen müssen

Ich sehe es in fast jeder zweiten Kauf-Beratung: Die Notartermine für die Handänderung sind auf den 30. September oder 31. Dezember gelegt — die zwei Standard-Übertragungstermine in der Zentralschweiz. Der Käufer freut sich auf sein neues Mehrfamilienhaus, plant die Sanierung der Garagen im ersten Frühjahr und hat sich innerlich schon in der 4½-Zimmer-Wohnung im ersten Stock eingerichtet, die derzeit von einer älteren Dame bewohnt wird. Und dann kommt die Frage: Wann darf ich der Mieterin kündigen? Und die Antwort ist selten die, die er hören will.

Denn Art. 261 OR — die Kernnorm zu Handänderung und Miete — ist einer der wenigen Artikel im schweizerischen Mietrecht, der seit über hundert Jahren im Grundsatz gleich geblieben ist. Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt in die bestehenden Verträge ein. Und die einzige Ausnahme — dringender Eigenbedarf — hat eine harte Frist, die nach der Handänderung tickt und die meisten Käufer verpassen.

Kauf bricht nicht Miete: Was Art. 261 Abs. 1 OR wirklich bedeutet

Der Gesetzestext ist trocken, aber er hat es in sich: Veräussert der Vermieter die Sache oder wird sie ihm im Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über. Das bedeutet ganz konkret: An dem Tag, an dem der Grundbucheintrag auf Ihren Namen läuft, sind Sie automatisch neuer Vermieter aller bestehenden Mietverhältnisse. Sie haben nichts unterschrieben mit den Mietern, Sie haben ihnen kein Angebot gemacht — aber die Verträge gelten. Mit allen Rechten. Mit allen Pflichten.

Es gibt einen Sonderfall: Bei befristeten Mietverträgen mit vereinbartem Enddatum ist die Rechtslage klar — der Vertrag läuft bis zum vereinbarten Termin, keine ausserordentliche Kündigung durch den Käufer möglich. Aber die grosse Mehrheit der Wohnraum-Verträge in der Innerschweiz sind unbefristet mit ordentlichen Kündigungsterminen, und dort gilt die ganze Mechanik von Art. 261 OR.

Was der Käufer erbt: Mietverträge, Kaution, Sicherheiten, Nebenkosten

Beim Handänderungs-Termin gehen fünf Kategorien mit über, und jede hat ihre eigenen Fallen:

• Mietverträge — mit allen Anhängen, Nachträgen, mündlichen Zusagen. Nachträge müssen im Datenraum vollständig aufliegen.
• Kautionen — sofern korrekt auf Sperrkonto nach Art. 257e OR bei einer Schweizer Bank im Namen des Mieters. Bei Kautions-Versicherungen (SwissCaution, FirstCaution) tritt der Käufer als Begünstigter ein.
• Weitere Sicherheiten — Bürgschaften, Bankgarantien, Mietzins-Depots. Alle brauchen einen expliziten Übertragungs-Vermerk.
• Nebenkosten-Vorauszahlungen (Akonti) — bis Übertragungstag Verkäufer, ab Übertragungstag Käufer, pro rata mit Zählerablesungen.
• Laufende Streitigkeiten — Schlichtungsverfahren, hängige Betreibungen, Reparatur-Ansprüche. Alles wandert mit über.

Die Ausnahme: dringender Eigenbedarf nach Art. 261 Abs. 2 lit. a OR

Der Gesetzgeber hat gesehen, dass ein Käufer, der ein MFH auch für den Eigenbedarf erwerben möchte, nicht bis in die ferne Zukunft an bestehende Verträge gebunden werden darf. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR sagt deshalb: Der neue Eigentümer kann das Mietverhältnis ausserordentlich kündigen, wenn er selbst oder nahe Verwandte einen dringenden Eigenbedarf geltend machen. Und zwar mit der gesetzlichen Frist — nicht mit der vertraglichen.

Was heisst das operativ? Wenn Sie am 30. September das MFH ins Grundbuch bekommen, müssen Sie die formulargebundene ausserordentliche Kündigung so schnell wie möglich zustellen — spätestens so, dass die Drei-Monats-Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin trifft. In den meisten Zentralschweizer Kantonen ist das für Wohnraum der 31.03. oder 30.09. — also müssen Sie bei einem Herbst-Kauf spätestens Ende Dezember die Kündigung für den 31.03. draussen haben. Bei einem Frühjahrs-Kauf: spätestens Ende Juni für den 30.09.

Die 3-Monats-Falle: Wann Ihr ausserordentliches Recht verfällt

Das ist die Frist, die mir in der Beratung am häufigsten vermasselt: Wer den ersten gesetzlichen Kündigungstermin nach der Handänderung verpasst, verliert das ausserordentliche Kündigungsrecht nach Art. 261 Abs. 2 lit. a OR und ist danach nur noch mit den ordentlichen Vertragsfristen wirksam. Bei einem Vertrag mit 3-monatiger Kündigung und ortsüblichen Terminen bedeutet das im unglücklichsten Fall: zwölf zusätzliche Monate warten, obwohl der Bedarf real ist.

Praktisch heisst das: Wer beim Notar-Termin nicht schon das Kündigungsformular in der Aktenmappe hat, verliert Zeit — und in der Zentralschweiz aktuell auch Chancen, weil die Neu-Vermietungen der freigezogenen Wohnungen deutlich höhere Mietzinse ermöglichen als die Alt-Verträge ausweisen.

Was dringend wirklich heisst: die Praxis der Zivilgerichte

Dringend ist kein weicher Begriff. Die Zivilgerichte verlangen einen aktuellen, konkreten und ernsthaften Nutzungswillen des Käufers, seines Ehegatten, der eingetragenen Partnerin, seiner Kinder oder Eltern. Ein diffuser Wunsch in ein paar Jahren wär das schön reicht nicht. Zwei Kriterien müssen beide erfüllt sein:

• Aktueller Bedarf — der Bezug muss innerhalb weniger Monate nach Auszug des Mieters realistisch sein. Wer die Wohnung für die Tochter braucht, die erst in zwei Jahren die Ausbildung abschliesst, hat kein aktuelles Anliegen.
• Ernsthafter Bedarf — die Alternative (weiter suchen, im aktuellen Objekt bleiben) muss unzumutbar sein. Wer bereits in einer 4½-Zimmer-Wohnung im gleichen Quartier lebt und keine sachliche Begründung für den Wechsel liefert, wird an der Schlichtungsbehörde scheitern.

In der Praxis überzeugen belegbare Lebensereignisse: Familiennachzug mit Neugeborenem und Platzbedarf über die aktuelle Wohnung hinaus, Rücktritt aus dem Ausland mit Wiedereinreise-Termin und ohne Wohnung, Trennung mit dokumentiertem Auszugs-Datum, Pflegebedarf eines Elternteils mit Attest. Was nicht überzeugt: Wir wollten schon immer im eigenen Haus wohnen, ohne dass sich an der Wohnsituation etwas geändert hätte.

Nach dem Kauf: selber bewirtschaften oder Verwaltung nehmen?

Sechs oder acht Wohnungen zu bewirtschaften klingt planbar. In der Realität kommen pro Jahr rund 15 bis 25 Themen pro Wohnung dazu, die eine Antwort brauchen — von Nebenkostenabrechnungen über Reparatur-Anfragen bis zu Mahnungen und Handwerker-Koordination. Für ein 6-Familien-Haus rechnet sich das zu 90 bis 150 Themen pro Jahr, plus zwei bis drei Mieterwechsel mit je 20 bis 40 Stunden Aufwand. Wer nebenbei einen Job hat, kommt hier schnell an die Grenze.

Schadenersatz nach Art. 261 Abs. 3 OR und Anfechtungsrisiko

Das zweite Risiko bei der Eigenbedarfs-Kündigung ist der Schadenersatz nach Art. 261 Abs. 3 OR. Wenn Sie die Kündigung früher aussprechen, als es der Vertrag vorgesehen hätte, hat der Mieter Anspruch auf Ersatz des Schadens aus der vorzeitigen Beendigung. Konkret: die Differenz zwischen der neuen Miete und der alten Miete während der Zeit, die er noch im Alt-Vertrag geblieben wäre. Plus Umzugskosten. Plus die Kosten der Wohnungssuche.

Für eine 4½-Zimmer-Wohnung in Emmen, die der Mieter seit acht Jahren für CHF 1'750 brutto bewohnt und die er neu in Luzern-Wesemlin für CHF 2'900 brutto findet, sind das schon CHF 1'150 pro Monat Differenz — wenn er ohne Ihre Kündigung noch 15 Monate hier gewohnt hätte, sind das CHF 17'250 Schadenersatz-Anspruch. Plus Umzug CHF 3'000-5'000 und ein paar hundert Franken Wohnungssuche. Man kommt schnell auf CHF 20'000-25'000.

Drei teure Käufer-Fehler bei der Handänderung

Aus rund vierzig Käufer-Beratungen der letzten zwei Jahre ziehe ich diese drei wiederkehrenden Muster raus:

1. Kein Datenraum-Check vor Kaufvertrag. Der Käufer verlässt sich auf die Miet-Übersicht des Maklers und stellt später fest, dass zwei Verträge mündliche Zusagen zu Renovationen enthalten (neue Küche im Vertrag von 2019) oder eine Untermiete-Erlaubnis erteilt wurde, die einen Airbnb-Betrieb ermöglicht. Kein Kaufvertrag ohne vollständige Mietverträge plus Nachträge plus schriftliche Käufer-Vermerke.
2. Verpasste 3-Monats-Frist für Eigenbedarf. Der Käufer denkt, er habe nach dem Kauf-Termin ein Jahr Zeit, um die Wohnung zu belegen. Falsch — die ausserordentliche Kündigung muss so früh wie möglich rausgehen, sonst greift nur noch die ordentliche Kündigung mit vollen Vertragsfristen. Kalender-Termin am Notar-Datum eintragen: Kündigungsformular an Familie Muster bis xx.xx. zustellen.
3. Kein Formular, keine Zustellung per Einschreiben. Die Eigenbedarfs-Kündigung ist an Wohnraum-Verträge gebunden an das amtliche Kündigungsformular des jeweiligen Kantons (Art. 266l OR). Ohne Formular ist die Kündigung nichtig — nicht anfechtbar, sondern gar nicht existent. Und ohne Einschreiben oder Zustellung mit Empfangsbestätigung können Sie den Zustelltag nicht beweisen. Beides zusammen: Formular Kanton Luzern / Zug / Nidwalden etc. verwenden, per Einschreiben pro Ehepartner separat zustellen — und Kopie im Ordner ablegen.

Praxisfall: 6-Familien-Haus in Emmen mit EG-Eigenbedarf

Beispiel aus der Beratung im Frühjahr 2026: Ein Paar aus Zürich kauft in Emmen ein 6-Familien-Haus, Baujahr 1982, Kaufpreis CHF 3.6 Millionen. Grundbuch-Eintrag am 31. März 2026. Sie wollen die 4½-Zimmer im Erdgeschoss selber beziehen — sie 62-jährig, er 65-jährig, beide vor der Pensionierung, aktuell in einer 3½-Zimmer in Zürich-Enge. Ihre Tochter arbeitet im KSL Luzern, das Enkelkind kommt in einem halben Jahr. Sie wollen näher an die Familie.

Aktueller Mieter der EG-Wohnung: eine 74-jährige Rentnerin, wohnt seit 2007 dort, zahlt CHF 1'820 brutto. Alt-Vertrag mit ordentlichen Kündigungsterminen 31.03. und 30.09.

Was das kostet: 12 Monate Verzögerung ab ursprünglich geplantem Bezug, CHF 4'500 Umzugsentschädigung, CHF 3'800 Anwaltskosten für die Schlichtung, dazu die Anwaltskosten der Gegenseite bei Vergleich (rund CHF 2'500). Insgesamt rund CHF 10'800 zusätzlich zum verzögerten Bezug. Aber: Weil der Eigenbedarf mit Enkelkind, Alter und Familiennähe glaubwürdig belegt war, ist der Vergleich substantiell besser ausgefallen als eine gerichtliche Auseinandersetzung. Die Käufer haben Recht bekommen — nur später.

Die Alternative — die Kündigung nicht auszusprechen und stattdessen ordentliche Kündigung im September 2027 mit 3-monatiger Frist — hätte ebenfalls Erstreckung ausgelöst und bei realistischer Rechnung erst Bezug ab September 2028 ermöglicht. Also ein Jahr mehr Wartezeit.

Häufige Fragen