E-Ladestation im Stockwerkeigentum: Was der Bundesrats-Entscheid vom Juni 2026 ändert

Ich habe in den vergangenen Wochen mit einem halben Dutzend STWE-Verwaltungen aus Luzern, Zug und Nidwalden über Ladeinfrastruktur gesprochen. Das Muster war überall gleich: Eine Handvoll Miteigentümer möchte laden, die Mehrheit findet den Betrag zu hoch, der Punkt landet auf der nächsten Traktandenliste — und wird vertagt. Genau in diese Pattsituation greift die neue Bundesrats-Vorlage jetzt ein.

Der Zeitpunkt ist bewusst gewählt. Der Elektroauto-Anteil bei Neuzulassungen liegt in der Schweiz bereits über 20 Prozent, und der Bundesrat weiss: Ohne Lademöglichkeit zu Hause bleibt vielen Käufern der Umstieg verschlossen. Für STWE-Gemeinschaften wird der Zug aber nicht am 20. Juni losfahren. Sie haben Zeit — aber nur, wenn Sie diese Zeit auch nutzen.

Was der Bundesrat am 19. Juni entschieden hat

Am 19. Juni 2026 hat der Bundesrat die Vernehmlassung zu einer Änderung des Energiegesetzes eröffnet. Der Kern der Vorlage in einem Satz: Eigentümerschaften von Mehrfamilienhäusern sollen verpflichtet werden können, eine Grundinstallation für Ladestationen bereitzustellen, wenn Mieterinnen oder Miteigentümer sie verlangen.

Was zählt zur Grundinstallation? Nach dem Entwurf: die Zuleitung des Stroms bis zum Parkplatz, ein System zur Zuordnung des Stromverbrauchs — also die Möglichkeit, den Verbrauch je Nutzer sauber abzurechnen — und gegebenenfalls ein Lastmanagement, damit der Hausanschluss nicht überlastet wird. Die eigentliche Wallbox am Parkplatz gehört nicht dazu. Sie bleibt Sache des Nutzers.

Wichtig zur Einordnung: Der Bundesrats-Beschluss steht nicht im luftleeren Raum. Er ist die Umsetzung der Motion 23.3936 «Laden von Elektroautos im Mietverhältnis und Stockwerkeigentum», die das Parlament bereits im Juni 2025 angenommen hat. National- und Ständerat haben also politisch entschieden — die Verwaltung liefert jetzt den Gesetzestext. Grosse inhaltliche Kehrtwenden sind nicht mehr zu erwarten. Zur Diskussion steht der Feinschliff: Wer trägt die Kosten? Wie sieht «Zumutbarkeit» konkret aus? Welche Übergangsfristen?

Was heute im STWE gilt

Bis das neue Recht in Kraft tritt, ändert sich rechtlich zunächst nichts. Und die aktuelle Rechtslage kennen viele Miteigentümer nur bruchstückhaft. Kurz und klar:

1. Ein einzelner Miteigentümer darf ohne Beschluss der Versammlung keine Ladestation an gemeinschaftlichen Teilen installieren. Zur Zuleitung, zum Verteilkasten, teilweise auch zum Parkplatz-Boden gilt das Gemeinschaftsprinzip.
2. Der Einbau einer Ladestation gilt in der Regel als nützliche bauliche Massnahme nach ZGB 647d. Nötig ist die Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die gleichzeitig die Mehrheit der Wertquoten hält. Die Meinung «Ich zahle es doch selbst, also ist es meine Sache» geht rechtlich nicht auf.
3. Wer eigenmächtig installiert, riskiert den Rückbau auf eigene Kosten. Die Gemeinschaft kann verlangen, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird.
4. Für die Grundinstallation der Tiefgarage haftet die Gemeinschaft, für die Wallbox der Nutzer. Das ist die faire und in der Praxis bewährte Aufteilung.

Die dritte Regel wird in der Praxis am häufigsten unterschätzt. Ich habe in den letzten zwei Jahren zwei Fälle gesehen, bei denen ein Miteigentümer eigenmächtig eine Wallbox montiert hat und die Gemeinschaft später den Rückbau durchsetzen musste. Der Aufwand — juristisch, sozial und finanziell — war für alle Beteiligten unverhältnismässig hoch. Der Betroffene hatte den Punkt nicht auf der Traktandenliste gehabt und dachte, ein Vor-Ort-Gespräch mit dem Verwalter würde reichen. Es reicht nicht.

Kosten: Grundinstallation vs. einzelne Wallbox

Die grösste Unsicherheit an praktisch jeder Versammlung sind die Kosten. Und zwar nicht die Wallbox — die kann jeder googeln —, sondern die Grundinstallation. Grössenordnungen aus der Praxis in der Zentralschweiz (Stand 2026):

Für ein typisches Mehrfamilienhaus mit 8 bis 12 Wohnungen und einer Tiefgarage im Standardformat landen Sie bei der Grundinstallation bei rund CHF 25'000 bis 55'000. Wer heute schon plant, kann diese Investition sauber in die nächste Sanierungs- oder Renovationsrunde einbetten — etwa gemeinsam mit einem Anstrich der Tiefgarage oder einer Sanierung der Elektroverteilung. Das reduziert die Zusatzkosten um 10 bis 20 Prozent, weil viele Vorarbeiten sowieso gemacht werden müssten.

Beschluss an der Eigentümerversammlung: So bereiten Sie es vor

Ein Ladeinfrastruktur-Traktandum an der Versammlung scheitert selten am Konzept. Es scheitert am fehlenden Vorlauf. Fünf Punkte, die Sie mindestens acht Wochen vor der Versammlung geklärt haben sollten:

Reicht Ihr Erneuerungsfonds für die Grundinstallation?

Die Grundinstallation ist eine wertvermehrende Investition — sie erweitert die technische Ausstattung des Gebäudes. Rechtlich lässt sie sich meist aus dem Erneuerungsfonds finanzieren, sofern das Reglement es zulässt und die Versammlung mit doppelter Mehrheit zustimmt. Nur: Der EF ist bei den meisten Zentralschweizer STWE-Gemeinschaften nicht üppig gefüllt. Bevor Sie in die Detailplanung gehen, prüfen Sie kurz, ob die Reserven für eine Investition dieser Grössenordnung überhaupt reichen.

Wenn der Check gelb oder rot ausschlägt, heisst das nicht, dass Sie die Ladeinfrastruktur nicht bauen können. Es heisst nur, dass die Finanzierung anders aufgesetzt werden muss: über einen Sonderbeitrag, eine Etappierung mit Vorbau der Zuleitung heute und Wallboxen nach Bedarf, oder über ein Contracting-Modell — bei dem der VNB die Grundinstallation baut und Sie eine monatliche Nutzungsgebühr pro Parkplatz zahlen.

Vermieter: Was ändert sich für Sie?

Für Privatvermieter mit einer Mietliegenschaft ist die Ausgangslage anders — und die geplante Gesetzesänderung wirkt direkter. Nach heutigem Stand können Sie einen Mieter mit einem Wunsch nach Ladestation abweisen. Sie sind nicht verpflichtet, die Infrastruktur bereitzustellen. Wenn Sie zustimmen, gelten die Regeln der Vereinbarung: Wer trägt welche Kosten, wer schuldet was bei Auszug.

Nach der Gesetzesänderung würde sich das ändern — allerdings mit klaren Vorbehalten. Der Anspruch gilt laut Entwurf nur, wenn der Parkplatz vom gleichen Vermieter zur Verfügung gestellt wird und die Erstellung «zumutbar» ist. Die Kosten dürfen «in der Regel» auf die Parkplatzmiete überwälzt werden. Das bedeutet konkret: Sie können den Aufwand als Vermieter refinanzieren, aber der Cashflow-Effekt beim Einbau bleibt bei Ihnen.

Zentralschweiz: Fördergelder und was die VNB anbieten

Die konkreten Programme in der Zentralschweiz ändern sich laufend. Prüfen Sie den aktuellen Stand jeweils direkt beim Kanton und beim VNB. Als Momentaufnahme für Mitte 2026:

• Kanton Luzern. Fördert Ladeinfrastruktur an Mehrfamilienhäusern mit CHF 400 pro erstellten Parkplatz. Die Förderung ist bei Baugesuch oder vor Baubeginn zu beantragen. Kombination mit Bundes- und Gemeindeförderungen möglich.
• CKW (Kantone Luzern, Nid- und Obwalden, Teile Uri/Schwyz). Kostenlose Machbarkeitsstudie und Contracting-Angebot «Ladeinfrastruktur für MFH». CKW übernimmt Bau und Betrieb der Grundinstallation gegen eine monatliche Grundgebühr pro Parkplatz.
• EWL (Stadt Luzern und Agglomeration). Beratung und Machbarkeitsstudie für STWE-Gemeinschaften. Modulare Contracting-Modelle im Angebot.
• EWO (Kanton Obwalden). Merkblatt für STWE-Gemeinschaften publiziert, Machbarkeitsstudie auf Anfrage.
• Kanton Zug. Kantonales Förderprogramm für private Ladeinfrastruktur, Details variieren nach Gemeinde.
• Kantone Uri und Schwyz. Fördern über regionale Energieförderprogramme; Beträge und Konditionen im Detail beim jeweiligen Amt anfragen.

Praxisplan bis 2028: Was Sie jetzt konkret tun sollten

Die Vernehmlassung läuft bis Oktober 2026. Danach folgen parlamentarische Beratung und Inkraftsetzung — realistisch nicht vor 2028. Das gibt Ihnen etwa zwei Jahre Vorbereitungszeit. So könnte Ihr Plan aussehen:

Wer wartet, bis das Gesetz da ist, verhandelt unter Zeitdruck — und zahlt dabei fast immer mehr. Wer heute plant, integriert die Investition sauber in den bestehenden Sanierungsrhythmus und nutzt die aktuellen Förderprogramme, die es in dieser Form vielleicht in zwei Jahren nicht mehr gibt.

Häufige Fragen