Mietkaution Schweiz 2026: Sperrkonto, Zinsen, Rückgabe nach Auszug — und die häufigsten Vermieter-Fehler
Die Kaution ist der Punkt, an dem Vermieter am häufigsten juristisch stolpern. Nicht weil das Recht kompliziert wäre — sondern weil die kleinen Formfehler am Anfang zu grossen Streitpunkten am Ende werden. Wer die vier Regeln von Art. 257e OR sauber umsetzt, hat später kein Problem.
Warum das Thema jetzt zurückkommt
Sommer ist Umzugssaison. Von Juli bis September wechseln in der Zentralschweiz überdurchschnittlich viele Mietverhältnisse — Familienwohnungen zum Schulbeginn, Berufsanfänger vor Semesterstart, Rentner in altersgerechte Objekte. Und mit jedem Wechsel öffnet sich ein Kautions-Fall: Auszug beim einen, Einzug beim anderen. Zwei Sperrkonten, zwei Rückgabeprotokolle, zwei potenzielle Streitpunkte.
In der Beratung sehe ich immer wieder dieselben Muster. Ein Privatvermieter in Emmen hat drei Wohnungen im eigenen Vierfamilienhaus. Bei der ersten Vermietung 2018 hat der Treuhänder ein Sperrkonto eingerichtet. Bei den zwei später dazugekommenen Wohnungen wurde die Kaution einfach auf sein Sparkonto überwiesen — schneller, unkomplizierter, und die Mieter haben nichts gesagt. Sieben Jahre später zieht einer aus, verlangt die Kaution zurück und will sie auf seinem eigenen Sperrkontoauszug sehen. Es gibt keinen. Der Vermieter hat drei Wochen und einen mittleren dreistelligen Betrag Anwaltskosten gebraucht, um die Sache still zu erledigen.
Das sind vermeidbare Situationen. Die Rechtslage in der Schweiz ist bei der Mietkaution einer der klarsten Bereiche des Mietrechts. Wer den Ablauf einmal richtig aufsetzt, hat für alle künftigen Mietverhältnisse einen Prozess, den er blind abarbeiten kann.
Was Art. 257e OR wirklich verlangt
Der Artikel 257e des Obligationenrechts regelt die Sicherheitsleistung des Mieters. Er ist kurz — vier Absätze — und schreibt vier Dinge fest, die ein Vermieter kennen muss:
- Hinterlegung bei einer Bank: Die Kaution muss bei einer Bank in der Schweiz auf einem Sperrkonto oder in einem Depot hinterlegt werden. Nicht auf dem Konto des Vermieters, nicht bei einem Treuhänder, nicht bar in einem Tresor.
- Auf den Namen des Mieters: Das Konto lautet auf den Mieter, nicht auf den Vermieter. Der Mieter unterschreibt den Kontoeröffnungsantrag, er ist der Kontoinhaber.
- Obergrenze bei Wohnraum: Höchstens drei Monatsmieten. Bei Geschäftsräumen gibt es keine gesetzliche Grenze.
- Freigabe nach einem Jahr: Wenn der Vermieter innert einem Jahr nach Ende des Mietverhältnisses keine Ansprüche geltend gemacht hat — via Betreibung, Schlichtungsgesuch oder Klage —, gibt die Bank das Depot ohne seine Zustimmung an den Mieter frei.
«Leistet der Mieter Sicherheiten in Geld oder Wertpapieren, so muss der Vermieter sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot hinterlegen, das auf den Namen des Mieters lautet.» Und weiter: «Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen.»
Das Gesetz ist bewusst formstreng. Der Grund: Die Kaution ist Geld, das dem Mieter gehört — der Vermieter hat es nur als Sicherheit im Zugriff. Damit dieses Vertrauensverhältnis funktioniert, braucht es klare Regeln. Wer sie missachtet, verliert im Streit fast immer.
Die Höhe: drei Monatsmieten brutto
Der häufigste Rechenfehler in der Praxis: Vermieter multiplizieren die Nettomiete mal drei und übersehen, dass die Obergrenze die Bruttomiete meint — also inklusive Nebenkostenakonto. Das ist herrschende Lehre und wird auch von den Schlichtungsbehörden so gehandhabt. Wer eine Wohnung für CHF 2'100 netto plus CHF 250 NK-Akonto vermietet, hat eine Bruttomiete von CHF 2'350 und darf höchstens CHF 7'050 Kaution verlangen.
Obergrenze bei Wohnraum
inkl. NK-Akonto
Frist für Ansprüche nach Auszug
Bei Geschäftsräumen — Ladenlokal, Büro, Praxis, Werkstatt — gibt es keine Obergrenze im Gesetz. In der Praxis sind sechs Monatsmieten Standard, bei hoch spezialisierten Nutzungen (Zahnarztpraxis mit Umbauten) verhandeln beide Seiten manchmal mehr. Wichtig ist die klare Unterscheidung im Mietvertrag: Wenn ihr eine gemischte Nutzung habt (Wohnung mit angebautem Coiffeursalon), gilt für den Wohnanteil die Wohnraum-Grenze.
Verlangt der Vermieter mehr als drei Bruttomonatsmieten, ist die Vertragsklausel im überschreitenden Teil nichtig. Der Mieter kann jederzeit den Überschuss zurückverlangen, auch Jahre später. Zusätzlich fällt Verzugszins nach Art. 104 OR an (aktuell fünf Prozent) — bei einer Überzahlung von CHF 3'000 über drei Jahre also rund CHF 450 zusätzlich. Es lohnt sich nie.
Sperrkonto einrichten: der saubere Prozess
Der Ablauf ist bei jeder Bank in der Schweiz gleich, egal ob Kantonalbank, Raiffeisen, UBS, PostFinance oder Migros Bank. Der Mieter kommt zur Bank, füllt den Antrag für ein Mietzinsdepot aus, unterschreibt. Der Vermieter unterschreibt den Antrag als Sperrpartner. Die Bank stellt einen Einzahlungsschein für den Kautionsbetrag aus — der Mieter überweist. Nach zwei bis fünf Werktagen ist das Depot eröffnet, beide Seiten erhalten eine Bestätigung.
Wer als Vermieter den Prozess professionell aufsetzt, macht drei Dinge: Erstens, den Antragsblanko vor der Vertragsunterzeichnung bereit haben — die grossen Banken haben Vorlagen zum Herunterladen. Zweitens, im Mietvertrag konkret nennen, bei welcher Bank die Kaution zu hinterlegen ist (nicht zwingend, aber vermeidet Diskussionen). Drittens, die Übergabe des Bankbelegs zur Bedingung für die Schlüsselübergabe machen. Keine Bestätigung — keine Schlüssel. Das ist im Vertrag so festzuhalten und wird von den Schlichtungsbehörden akzeptiert.
Die Gebühren für das Sperrkonto trägt der Mieter, das ist Praxis-Konsens. In der Grössenordnung von CHF 30 bis CHF 60 pro Jahr, je nach Bank. Wenn die Gebühr fünfzig Franken pro Jahr übersteigt oder der Zins ungewöhnlich schlecht ist, kann der Mieter einen Bankwechsel verlangen — das kommt in der Praxis fast nie vor. Wichtig ist nur, dass ihr im Mietvertrag festhaltet, dass der Mieter die Gebühren trägt.
Zinsen: wem gehören sie
Die Zinsen auf dem Mietzinsdepot gehören dem Mieter — vollständig, ohne Abzug. Der Vermieter hat keinerlei Anspruch. Bei den aktuellen Konditionen der Schweizer Banken bewegen sich die Zinsen zwischen 0.05 und 0.25 Prozent pro Jahr. Bei einer Kaution von CHF 7'000 also drei bis siebzehn Franken jährlich. Kein grosser Betrag, aber juristisch klar.
Die Bank stellt die Steuerbescheinigung direkt auf den Namen des Mieters aus. Der Mieter deklariert die Zinsen in seiner Steuererklärung als Ertrag, der Vermieter hat nichts damit zu tun. Ein Detail, das viele Vermieter überrascht: Es gibt keine gesetzliche Pflicht, den Mieter über die Zinsen aktiv zu informieren — die Bank erledigt das mit dem jährlichen Auszug direkt.
Bruttomiete prüfen — die Basis der Kaution
Die Kautionshöhe hängt direkt am Mietzins. Wer bei einer Neuvermietung oder einer Mietzinsanpassung den Bruttobetrag nicht sauber im Griff hat, setzt automatisch auch die Kaution falsch. Der Rechner unten prüft, wo euer Mietzins gegenüber Referenzzins, Teuerung und Kostensteigerungen steht — und liefert damit indirekt die Basis für die Berechnung der maximal zulässigen Kaution.
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Depot oder Kautionsversicherung
Immer mehr Mieter wählen statt des Sperrkontos eine Mietkautionsversicherung. Anbieter wie SwissCaution, FirstCaution, goCaution oder SmartCaution stellen dem Vermieter einen Bürgschein aus, der rechtlich dem Sperrkonto gleichgestellt ist. Der Mieter bezahlt keine Kaution ein, sondern eine Jahresprämie von rund vier bis fünf Prozent der Kautionssumme. Bei CHF 7'000 also CHF 280 bis CHF 350 pro Jahr — Geld, das der Mieter nie wiedersieht.
Für den Vermieter ändert sich wenig. Rechtlich habt ihr eine Sicherheit, egal ob Konto oder Bürgschein. Im Streitfall wendet ihr euch statt an die Bank an die Versicherung, die den Anspruch juristisch prüft und bei berechtigten Forderungen auszahlt. Danach regressiert die Versicherung beim Mieter. Der Vorteil für euch: null administrativer Aufwand mit dem Konto, kein Handling bei Bankwechsel oder Todesfall des Mieters. Der Nachteil: manche Versicherungen prüfen streng und lehnen Ansprüche ab, die auf einem Sperrkonto durchgekommen wären.
Nein. Ihr müsst beide Formen akzeptieren, wenn der Mieter sie anbietet. Ihr könnt im Vertrag festhalten «Kaution als Sperrkonto oder Kautionsversicherung» — aber ihr könnt keine der beiden Varianten ausschliessen. Was ihr sehr wohl könnt: Verlangen, dass die Versicherung von einem etablierten Schweizer Anbieter kommt. Eine Bürgschaft der «Kredit-Bank Hinterlangenegg» werdet ihr zu Recht nicht akzeptieren.
Rückgabe nach Auszug: die 1-Jahres-Regel
Der kritische Moment kommt beim Auszug. Wenn die Wohnung sauber und mängelfrei zurückgegeben wird, unterschreibt der Vermieter direkt am Übergabetermin die Freigabeerklärung. Der Mieter bringt sie zur Bank, das Guthaben plus aufgelaufene Zinsen wird ausbezahlt. Fertig. Kein Streit, keine Wartezeit, keine Kosten für beide Seiten.
Sind Mängel im Protokoll festgehalten oder sind Nebenkosten noch nicht abgerechnet, wird es etwas komplexer. Der Vermieter kann die Freigabe zunächst verweigern und die Kaution als Sicherheit behalten. Aber ab dem Ende des Mietverhältnisses läuft eine harte Frist: Innert einem Jahr muss der Vermieter entweder die Freigabeerklärung unterschreiben, ein Betreibungsverfahren einleiten, ein Schlichtungsgesuch einreichen oder eine Klage erheben. Verpasst er die Frist, gibt die Bank das Depot direkt an den Mieter frei — ohne dass der Vermieter noch etwas machen kann.
Nach Art. 267a OR muss der Vermieter Mängel bei der Rückgabe sofort rügen, sonst gelten sie als akzeptiert. Offensichtliche Schäden werden am Übergabetermin ins Protokoll geschrieben. Versteckte Mängel — Wasserschaden hinter dem Küchenmöbel, Schimmel im Schlafzimmerschrank — müssen dem Mieter innert weniger Tage schriftlich mitgeteilt werden, sobald sie entdeckt werden. Wer erst nach drei Wochen einen Handwerker holt und dann rückwirkend abrechnet, verliert den Anspruch.
Die einjährige Frist ist ein Ordnungsinstrument des Gesetzgebers. Sie soll verhindern, dass Vermieter das Depot als Druckmittel jahrelang blockieren, ohne konkret zu handeln. In der Praxis ist sie eine Disziplin: Wer nach elf Monaten noch keine Betreibung eingeleitet hat, kann davon ausgehen, dass die Ansprüche nicht so klar waren, wie er dachte.
Die 6 häufigsten Vermieter-Fehler
Aus der Beratung mit Privatvermietern in der Zentralschweiz — Emmen, Kriens, Luzern, Baar, Stans — kristallisieren sich sechs Fehler heraus, die immer wieder auftauchen. Jeder einzelne davon ist vermeidbar, wenn ihr den Prozess einmal richtig aufsetzt.
- Kaution aufs eigene Konto: Der Klassiker. Der Vermieter nimmt das Geld auf sein Sparkonto und denkt, das sei einfacher. Es ist ein Straftatbestand nach Art. 138 StGB, wenn er das Geld später nicht zurückgeben kann oder will. Und selbst wenn er es zurückgibt: Der Mieter kann jederzeit die korrekte Hinterlegung verlangen und die Miete zurückbehalten, bis das Sperrkonto steht.
- Netto- statt Bruttomiete gerechnet: Vermieter multipliziert 2'100 mal drei und verlangt 6'300 statt der zulässigen 7'050 — oder umgekehrt, verlangt 8'000 und liegt damit über der Grenze. Beides führt zu unnötigem Streit. Immer die Bruttomiete nehmen, inklusive Nebenkostenakonto.
- Kaution mit Mietschulden verrechnet: Der Mieter zahlt die Miete nicht, der Vermieter zieht das Geld vom Sperrkonto ab. Geht nicht — solange das Mietverhältnis läuft, ist das Konto tabu. Für Mietschulden gibt es die Betreibung nach Art. 257d OR und die ausserordentliche Kündigung mit dreissigtägiger Frist.
- Mängelrüge zu spät oder mündlich: Bei der Übergabe wird alles «besprochen», aber nichts protokolliert. Zwei Wochen später kommt die Handwerkerrechnung, die dem Mieter belastet werden soll. Ohne schriftliche Rüge im Protokoll gelten die Mängel als akzeptiert.
- Die einjährige Frist verpasst: Der Streit zieht sich, der Vermieter denkt «ich klage schon noch», die Zeit vergeht. Am 366. Tag zahlt die Bank an den Mieter aus, und der Anspruch ist praktisch verloren. Wer nach neun Monaten noch keine formelle Handlung eingeleitet hat, muss aktiv werden.
- Freigabe ohne saubere Abrechnung: Der Vermieter gibt die Kaution frei und rechnet die Nebenkosten «später» ab. Später kommt eine Nachzahlung — der Mieter reagiert nicht mehr. Das Depot wäre die Sicherheit gewesen. Erst rechnen, dann freigeben.
Praxisfall: 4½-Zimmer in Kriens
Ein Vermieter besitzt in Kriens ein Sechsfamilienhaus, Baujahr 1988, saniert 2015. Eine 4½-Zimmer-Wohnung wird per Ende August frei, Nettomiete CHF 1'980, Nebenkostenakonto CHF 320, Bruttomiete also CHF 2'300. Neuvermietung an ein junges Paar, Einzug 1. September. Der Vermieter hat drei Optionen für die Kaution.
Maximal zulässige Kaution: 3 × CHF 2'300 = CHF 6'900.
Übliche Wahl: Zwei Monatsmieten (CHF 4'600), weil das Paar solvent und mit Auskunft aus dem Betreibungsregister sauber wirkt.
Bei Bonitätsrisiko: Volle drei Monatsmieten (CHF 6'900), zusätzlich verstärkte Referenzprüfung.
Prozess: Mietvertrag inkl. Kautionshöhe vorbereiten, Bankantrag Raiffeisen Kriens beilegen, Übergabe der Schlüssel am 1.9. gegen Vorlage des Depotauszugs.
Der Vermieter entscheidet sich für zwei Monatsmieten. Das Paar überweist am 20. August CHF 4'600 auf das neu eröffnete Sperrkonto der Raiffeisen Kriens, die Bank stellt am 22. August die Bestätigung aus. Am 1. September erfolgt die Übergabe gegen Vorlage des Bankauszugs, Schlüssel wechseln den Besitzer, das Mietverhältnis läuft. Zeitaufwand des Vermieters: rund 45 Minuten für die Vorlagen, keine Kosten. Diese saubere Basis erspart im Auszugsfall in fünf oder zehn Jahren typischerweise mehrere Wochen Diskussion.
Wer für seine ganze Liegenschaft — sechs oder zwölf oder zwanzig Wohnungen — einmal diesen Prozess dokumentiert und die Vorlagen (Mietvertrags-Baustein, Bankantrag, Freigabeerklärung, Protokoll-Vorlage) zusammenstellt, hat für die nächsten fünfzehn Jahre einen Ablauf, der nicht mehr durchdacht werden muss. Das ist der Ertrag der einmaligen Investition an einem Sonntagnachmittag.
Häufige Fragen
Darf ich als Vermieter die Kaution auf mein eigenes Konto nehmen?
Nein. Art. 257e OR verlangt Sperrkonto bei einer Schweizer Bank auf Namen des Mieters. Wer das Geld privat nimmt, riskiert ein Strafverfahren nach Art. 138 StGB (Veruntreuung) und der Mieter kann die Miete zurückbehalten, bis die Kaution korrekt hinterlegt ist. Der administrative Aufwand für ein Depot ist null.
Wie hoch darf die Kaution maximal sein?
Bei Wohnraum drei Monatsmieten brutto — also inklusive Nebenkostenakonto. Bei CHF 2'100 netto plus CHF 250 NK sind das CHF 7'050. Bei Geschäftsräumen gibt es keine gesetzliche Grenze, üblich sind sechs Monatsmieten.
Wem gehören die Zinsen?
Dem Mieter, ohne Abzug. Aktuell 0.05 bis 0.25 Prozent pro Jahr. Die Bank stellt die Steuerbescheinigung direkt auf seinen Namen aus.
Muss ich die Kaution nach Auszug sofort freigeben?
Ja, wenn keine Ansprüche offen sind. Bei Streit habt ihr ein Jahr Zeit, um durch Betreibung, Schlichtung oder Klage tätig zu werden. Nach zwölf Monaten ohne Handlung gibt die Bank direkt an den Mieter frei.
Was mache ich, wenn der Mieter das Sperrkonto verweigert?
Die Kaution ist Vertragsbedingung. Ohne Depot oder Kautionsversicherung keine Schlüsselübergabe. Beide Formen sind rechtlich gleichwertig, ihr müsst beide akzeptieren.
Kann ich die Kaution mit Mietschulden verrechnen?
Nicht einseitig und nicht während des Mietverhältnisses. Für Mietschulden gibt es Betreibung nach Art. 257d OR mit dreissigtägiger Zahlungsfrist und anschliessende ausserordentliche Kündigung. Erst nach Beendigung des Mietverhältnisses könnt ihr beim Depot Ansprüche geltend machen — und auch dann nur formell, nicht durch eigenmächtige Verrechnung.
Was ändert sich für mich mit einer Kautionsversicherung?
Wenig. Rechtlich seid ihr gleich abgesichert. Statt an die Bank wendet ihr euch im Streit an die Versicherung, die den Anspruch prüft und gegebenenfalls auszahlt. Weniger administrativer Aufwand, dafür in einzelnen Fällen striktere Prüfung durch die Versicherung.
Vermietungs-Setup sauber aufsetzen?
30 Minuten, kostenlos, unverbindlich. Wir schauen euren Mietvertrag, das Kautionshandling und die Übergabe-Vorlagen an.
Termin vereinbarenTheshoth Sritharan
Gründer, Valtis
Theshoth Sritharan ist Gründer von Valtis und begleitet Privatvermieter und Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften in der Zentralschweiz bei der professionellen Bewirtschaftung ihrer Liegenschaften.