Mietzinshinterlegung: So reagieren Vermieter richtig, wenn der Mieter den Mietzins hinterlegt
Was Vermieter tun müssen, wenn ein Mieter den Mietzins wegen Mängeln hinterlegt: Voraussetzungen, 30-Tage-Frist, Schlichtung und richtige Reaktion.
Rechtsanker
Art. 259g, 259h und 259i OR. Rechtsstand geprueft am 22. Juli 2026.
Kurz beantwortet
Hinterlegt ein Mieter den Mietzins, müssen Vermieter zuerst prüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind: schriftliche Mängelrüge, angemessene Frist zur Behebung, Hinterlegung nur künftiger Mietzinse und Einzahlung bei der zuständigen Stelle.
Wichtig ist die 30-Tage-Frist: Leitet der Mieter nach Mitteilung der Hinterlegung kein Verfahren bei der Schlichtungsbehörde ein, fallen die hinterlegten Mietzinse grundsätzlich dem Vermieter zu.
Was bedeutet die Mietzinshinterlegung für Sie als Vermieter?
Die Hinterlegung ist kein Zahlungsstopp, sondern ein Druckmittel bei behaupteten Mängeln. Der Mieter zahlt nicht an Sie, sondern an eine amtliche Hinterlegungsstelle. Der Betrag bleibt blockiert, bis die Parteien sich einigen oder die Schlichtungsbehörde entscheidet.
Für Sie ist entscheidend, ob der behauptete Mangel tatsächlich besteht und ob der Mieter die formellen Schritte eingehalten hat. Ist eine Voraussetzung nicht erfüllt, ist die Hinterlegung angreifbar.
Welche Voraussetzungen muss der Mieter erfüllen?
Der Mieter muss den Mangel schriftlich anzeigen und Ihnen eine angemessene Frist zur Behebung setzen. Erst wenn diese Frist unbenutzt abläuft, darf er künftige Mietzinse hinterlegen. Bereits fällige oder vergangene Mietzinse können nicht nachträglich hinterlegt werden.
Die Zahlung muss zudem bei der vom Kanton bezeichneten Stelle erfolgen. Eine Einzahlung auf ein privates Konto oder ein einfaches Zurückbehalten des Mietzinses genügt nicht.
- Mängelrüge schriftlich dokumentieren.
- Frist zur Behebung prüfen.
- Nur künftige Mietzinse akzeptieren.
- Zuständige Hinterlegungsstelle kontrollieren.
Die 30-Tage-Frist
Nach der Mitteilung der Hinterlegung muss der Mieter innert 30 Tagen ein Verfahren bei der Schlichtungsbehörde einleiten. Tut er das nicht, fallen die hinterlegten Mietzinse dem Vermieter zu.
Reagieren Sie deshalb nicht hektisch, sondern sauber: Eingang der Mitteilung dokumentieren, Frist notieren, Belege sichern und parallel den Mangel fachlich prüfen.
Wie reagieren Sie richtig?
Bestätigen Sie den Eingang, ohne die Berechtigung der Hinterlegung anzuerkennen. Prüfen Sie den Mangel objektiv, organisieren Sie bei Bedarf die Behebung und bereiten Sie die Chronologie für eine mögliche Schlichtung vor.
Valtis hilft dabei, Mängel, Fristen, Korrespondenz und nächste Schritte strukturiert aufzubereiten. Daniel bereitet vor, Sie geben frei.
Haeufige Fragen
Darf der Mieter den Mietzins einfach nicht bezahlen?
Nein. Er muss den Mietzins bei der zuständigen Stelle hinterlegen. Reines Zurückbehalten ist nicht dasselbe.
Was passiert, wenn der Mieter die 30-Tage-Frist verpasst?
Dann fallen die hinterlegten Mietzinse grundsätzlich dem Vermieter zu.
Muss ich den Mangel trotzdem prüfen?
Ja. Auch wenn die Hinterlegung formell fehlerhaft ist, sollten Sie den behaupteten Mangel dokumentiert prüfen.
Quellen
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Theshoth Sritharan
Gründer, Valtis
Theshoth Sritharan ist Gründer von Valtis und begleitet Privatvermieter und Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften in der Zentralschweiz bei der professionellen Bewirtschaftung ihrer Liegenschaften.