Wohnungsrückgabe: Abnützung oder Schaden?
Was Vermieter bei der Wohnungsrückgabe verrechnen dürfen: normale Abnützung, Schaden, Lebensdauer, Protokoll und Mängelrüge.
Rechtsanker
Art. 267/267a OR, Art. 259 OR. Rechtsstand geprueft am 22. Juli 2026.
Kurz beantwortet
Normale Abnützung ist mit dem Mietzins abgegolten. Schäden, die über den vertragsgemässen Gebrauch hinausgehen, kann der Vermieter verlangen. Entscheidend sind Übergabeprotokoll, Fotos, Lebensdauer und rasche Mängelrüge.
Was gilt als normale Abnützung?
Normale Abnützung entsteht durch den gewöhnlichen Gebrauch der Wohnung: leichte Wandspuren, übliche Bodenabnutzung oder altersbedingte Gebrauchsspuren. Diese Kosten gehören nicht auf die Mieterseite.
Je älter ein Bauteil ist, desto kleiner ist ein möglicher Ersatzanspruch. Ist die Lebensdauer abgelaufen, bleibt meist kein verrechenbarer Zeitwert.
Wann liegt ein Schaden vor?
Ein Schaden liegt vor, wenn der Zustand über den normalen Gebrauch hinausgeht: Brandlöcher, tiefe Kratzer, zerbrochene Teile, starke Verschmutzungen oder eigenmächtige Veränderungen.
Der Anspruch richtet sich nicht automatisch nach den vollen Reparaturkosten, sondern nach dem Zeitwert.
Welche Fristen gelten für die Mängelrüge?
Mängel, die bei der Rückgabe erkennbar sind, müssen dem Mieter rasch und konkret angezeigt werden. Pauschale Vorbehalte reichen nicht. Dokumentieren Sie Zustand, Ort, Foto und Forderung.
So sichern Sie Ihre Ansprüche
Erstellen Sie ein vollständiges Rückgabeprotokoll, fotografieren Sie jeden streitigen Punkt und ordnen Sie die Positionen nach normaler Abnützung, Schaden und offenem Beleg.
Valtis kann Rückgaben strukturiert vorbereiten und die nächsten Schritte für Freigabe aufbereiten.
Haeufige Fragen
Kann ich Malerarbeiten immer dem Mieter verrechnen?
Nein. Entscheidend sind Zustand, Ursache und Restlebensdauer.
Reicht ein mündlicher Vorbehalt bei der Rückgabe?
Nein. Mängel sollten konkret und schriftlich gerügt werden.
Was ist kleiner Unterhalt?
Kleine Reinigungs- und Ersatzarbeiten können unter den kleinen Unterhalt fallen, aber nicht grosse Reparaturen.
Quellen
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Theshoth Sritharan
Gründer, Valtis
Theshoth Sritharan ist Gründer von Valtis und begleitet Privatvermieter und Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften in der Zentralschweiz bei der professionellen Bewirtschaftung ihrer Liegenschaften.