Stockwerkeigentum ZGB-Reform 2026: Klagerecht auf Erneuerungsfonds, Kauf ab Plan und was Miteigentümer jetzt vorbereiten sollten

Was am 13. Mai 2026 beschlossen wurde

Der Bundesrat hat am 13. Mai 2026 die Botschaft zur Änderung des Zivilgesetzbuches im Bereich Stockwerkeigentum verabschiedet und ans Parlament überwiesen. Die Vernehmlassung war am 20. September 2024 eröffnet worden, die Rückmeldungen aus den Kantonen, Verbänden und der Immobilienwirtschaft flossen in die endgültige Vorlage ein. Das Bundesamt für Justiz begründet die Reform mit Praxisproblemen: An mehreren Stellen ist das geltende Recht aus den frühen 1960er Jahren zu unspezifisch für den heutigen Alltag der rund 590'000 STWE-Wohnungen in der Schweiz.

Die Reform ist bewusst punktuell gehalten. Grundstruktur und Kernprinzipien des Stockwerkeigentums bleiben unangetastet. Geändert werden vier Bereiche, die in der Praxis regelmässig Ärger machen: der Erneuerungsfonds, der Kauf ab Plan, die Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen und die Baurechts-Verlängerung. Zusätzlich präzisiert die Vorlage die Koordination bei Mängelrügen an gemeinschaftlichen Bauteilen.

Erneuerungsfonds-Klagerecht: die Kernneuerung

Heute ist die Schaffung eines Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum keine gesetzliche Pflicht. Empfohlen wird sie überall — vom Schweizerischen Stockwerkeigentümerverband, von den kantonalen Immobilienverbänden, vom SVIT, von jeder ernsthaften Verwaltung. In der Realität fehlt der Fonds trotzdem in einer beachtlichen Zahl von Gemeinschaften. Vor allem in kleineren, älteren Objekten, bei denen sich die Gründungsversammlung in den 1970er oder 1980er Jahren gegen einen Fonds entschieden hatte und das nie mehr revidiert wurde.

Der Bundesrat hat die Debatte über eine generelle Pflicht bewusst nicht geführt. Grund: die Autonomie der Stockwerkeigentümer soll unangetastet bleiben. Stattdessen kommt ein Klagerecht: Wer als Miteigentümer die Schaffung oder Anpassung eines Erneuerungsfonds beantragt hat und in der Versammlung überstimmt wurde, kann die Sache vor Gericht bringen. Das Zivilgericht am Ort der Liegenschaft entscheidet, ob ein Fonds einzurichten ist, wie hoch die jährlichen Beiträge zu bemessen sind und wie lange sie laufen sollen.

Als Orientierung nennt die Botschaft 0.4 Prozent des Gebäudeversicherungswertes pro Jahr für gerichtlich angeordnete Fonds. Das ist keine Zufallszahl, sondern die langjährige Empfehlung des Schweizerischen Stockwerkeigentümerverbands. Der Bundesrat übernimmt sie als Referenz, ohne sie zwingend zu machen — das Gericht kann im Einzelfall nach oben oder unten abweichen, wenn der Zustand des Gebäudes oder besondere Sanierungsbedarfe das rechtfertigen.

Wer klagen darf und wann

Das Klagerecht ist bewusst gestaffelt, damit es nicht zum Blockade-Instrument einzelner unzufriedener Miteigentümer wird. Bei Gemeinschaften mit mehr als drei Miteigentümern braucht es mindestens zwei Kläger, die gemeinsam vor Gericht ziehen. Damit ist gesichert, dass eine reine Einzelperson mit einer Aversion gegen die Nachbarn nicht die ganze Gemeinschaft in ein Verfahren zieht. Bei Gemeinschaften mit drei oder weniger Miteigentümern reicht ein einzelnes Mitglied — dort ist die Machtasymmetrie ohnehin gross, und das Gesetz erkennt an, dass zwei Kläger organisatorisch schwierig zusammenzubringen sind, wenn die Gemeinschaft nur aus drei Personen besteht.

Voraussetzung ist immer ein vorheriger Antrag an die Versammlung. Wer klagen will, muss die Sache erst intern versucht haben — traktandiert, beantragt, abstimmen lassen. Erst die abgelehnte oder nicht behandelte Anfrage öffnet den Weg ans Gericht. Diese Bedingung nennt die Botschaft ausdrücklich und verhindert, dass Miteigentümer die Versammlung überspringen und direkt klagen.

Erneuerungsfonds-Check: seid ihr klageresistent?

Der einfachste Weg, dem neuen Klagerecht die Grundlage zu entziehen: einen Fonds führen, der den Sanierungsbedarf der nächsten zehn Jahre trägt. Wer bei 0.4 Prozent des Gebäudeversicherungswertes pro Jahr einzahlt und das seit Gründung tut, hat keine Sorgen. Wer weit darunter liegt oder gar keinen Fonds führt, sollte sich die eigene Situation ehrlich anschauen — bevor es ein Miteigentümer für die Gemeinschaft tut.

Der Check unten schätzt euren Fondsstand gegen den typischen Sanierungsbedarf der nächsten zehn Jahre. Er ersetzt keine Detailplanung durch einen Bauingenieur, aber er zeigt euch, ob ihr grundsätzlich handlungsfähig seid — oder ob ihr an der nächsten Versammlung einen Aufbau-Plan traktandieren müsst.

Kauf ab Plan und Sondernutzungsrechte

Ein grosser Teil des Zentralschweizer Wohnungsbaus der letzten Jahre lief über Verkauf ab Plan. Baugesellschaften und Immobilienentwickler verkaufen Wohnungen, bevor der Rohbau steht — teilweise zwei Jahre vor Bezug. Rechtlich war das immer eine Grauzone, weil das Zivilgesetzbuch das Stockwerkeigentum nur an bestehenden Gebäuden regelte. Käufer mussten sich auf Kaufverträge und Bauversprechen verlassen, ohne dass ihre Eigentümerstellung im Grundbuch abgesichert war.

Die Reform schliesst diese Lücke. Käufer sollen bereits vor Fertigstellung ins Grundbuch eingetragen werden können — mit Angabe der geplanten Wertquote, der Zweckbestimmung und der voraussichtlichen Fertigstellung. Innert vier Monaten nach Fertigstellung muss der Bauträger den Käufern die effektive Ausführung mitteilen, damit allfällige Abweichungen (z. B. bei Grundriss, Wohnfläche, Ausstattung) sauber dokumentiert und rechtlich fassbar werden.

Bei den Sondernutzungsrechten geht es um die Alltagsstreitigkeiten, die jede Verwaltung kennt: Wem gehört welcher Parkplatz? Wer darf welches Gartenstück nutzen? Wie wird das Kellerabteil zugeordnet, wenn eine Wohnung verkauft wird? Heute steht das im Reglement, oft unklar und mit lückenhafter Historie. Die Reform schafft eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage, wie Sondernutzungsrechte begründet, übertragen, geändert und aufgehoben werden. Für bestehende Gemeinschaften bleiben aktuelle Reglemente grundsätzlich gültig — die neue Systematik greift bei jeder künftigen Änderung.

Baurecht-Verlängerung und Mängelrügen

Ein Teil des Zentralschweizer STWE-Bestands steht auf Baurecht — überwiegend Land, das Gemeinden oder Baugenossenschaften an die Gemeinschaft abgegeben haben. Wenn das Baurecht ausläuft (in der Regel nach 60 bis 100 Jahren), muss verlängert werden. Heute braucht diese Verlängerung Einstimmigkeit. Jeder einzelne Miteigentümer kann blockieren — das führt in der Praxis zu Erpressungspotenzial und teuren Sonderdeals mit unzufriedenen Personen. Die Reform senkt das Quorum auf einen einfachen Mehrheitsbeschluss.

Für Zentralschweizer Gemeinden, die Land im Baurecht abgegeben haben — etwa an Wohngenossenschaften mit STWE-Charakter oder an ältere private Bauträger —, ist das entscheidend. Verlängerungsverhandlungen werden planbarer, weil eine sinnvolle Mehrheitslösung nicht mehr an einer einzigen Person scheitert, die auf Sonderkonditionen pocht.

Der zweite technische Punkt betrifft Mängel an gemeinschaftlichen Bauteilen. Wenn nach Fertigstellung eines Neubaus Mängel am Dach, an der Fassade oder an der Heizung auftauchen, entsteht heute regelmässig ein Koordinationsproblem: Wer rügt? Wer klagt? Wer trägt die Kosten für ein Gutachten? Die Reform schafft eine Koordinationspflicht — nach Feststellung eines Mangels muss innert drei Monaten eine Versammlung einberufen werden, an der die Gemeinschaft entscheidet, wer die Mängelrüge in welchem Umfang vorträgt. Das reduziert den Streit zwischen einzelnen Miteigentümern, die sich mit dem Bauträger anlegen wollen, und der Gemeinschaft, die den Konflikt scheut.

Zeitplan: wann tritt das in Kraft

Ehrlich: nicht so bald, wie viele denken. Die Botschaft ist zwar seit dem 13. Mai 2026 im Parlament, aber die Beratung in National- und Ständerat dauert erfahrungsgemäss zwölf bis achtzehn Monate. Danach läuft die Referendumsfrist von hundert Tagen. Erst wenn diese Frist ungenutzt verstreicht oder ein allfälliges Referendum an der Urne scheitert, kann der Bundesrat das Datum des Inkrafttretens bestimmen. Realistisch ist frühestens die zweite Jahreshälfte 2027, wahrscheinlicher ist 2028.

Das klingt nach viel Zeit, ist es aber nicht. Ein Erneuerungsfonds von null auf 0.4 Prozent des Gebäudeversicherungswertes pro Jahr aufzubauen, braucht mehrere Beschlüsse und einen langen Atem. Eine Reglements-Revision braucht eine ordentliche Versammlung mit Zweidrittelmehrheit — die kommt bei den meisten Gemeinschaften einmal pro Jahr. Wer die Reform nur registriert und dann bis 2028 zuwartet, verpasst mindestens ein Fenster, das man in Ruhe hätte nutzen können.

Rechenbeispiel: 8-Wohnungs-MFH in Kriens

Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen im Stockwerkeigentum, Baujahr 1985, in Kriens. Gebäudeversicherungswert CHF 3.6 Millionen. Die Gemeinschaft hat 2003 beschlossen, keinen Erneuerungsfonds zu führen — die damaligen Miteigentümer wollten die monatlichen Nebenkosten tief halten, jeder sollte für sein Wohnungseigentum selber sparen. Seither wurden zwei Sonderbeiträge erhoben: 2015 für die Fassadensanierung (CHF 45'000 pro Wohnung) und 2022 für den Heizungsersatz (CHF 22'000 pro Wohnung).

Der nächste grosse Brocken ist absehbar: die Dachsanierung mit voraussichtlicher PV-Integration (Solarpflicht Kanton Luzern) und die Fenstererneuerung. Grobschätzung Gesamtinvestition über die nächsten acht Jahre: CHF 320'000. Ohne Fonds sind das im Durchschnitt CHF 40'000 pro Wohnung als Sonderbeitrag, verteilt auf zwei bis drei Traktanden.

Der Rechenweg zeigt: Selbst wenn die Reform erst 2028 in Kraft tritt und selbst wenn niemand aus der Gemeinschaft je klagen würde, lohnt sich der Fondsaufbau. Er glättet die Sonderbeiträge, entlastet ältere Miteigentümer, die eine grössere Einmalzahlung schlechter tragen, und macht den Verkauf einer Wohnung planbarer — weil Kaufinteressenten heute schon nach dem Fondsstand fragen und ein solider Fonds die Preisverhandlung um CHF 15'000 bis CHF 30'000 pro Wohnung stützen kann.

Was ich Miteigentümern jetzt rate

Drei Dinge, in dieser Reihenfolge. Erstens: eine ehrliche Standortbestimmung eures Fondsstands. Nicht nur die Zahl auf dem Konto, sondern das Verhältnis zum Gebäudeversicherungswert und zum Sanierungsbedarf der nächsten zehn Jahre. Wenn die Zahl unter 0.4 Prozent pro Jahr Einlage liegt, ist Handeln angesagt — nicht wegen der Reform, sondern weil ihr sonst bei der nächsten Sanierung wieder mit Sonderbeiträgen kämpft.

Zweitens: die nächste ordentliche Versammlung nutzen, um den Fondsaufbau sauber zu traktandieren. Nicht als «wir müssten mal» im Diversen-Punkt, sondern als eigenständiger Beschluss mit Zahlen, Umlage und Zeithorizont. Wer den Fonds erst zwei Wochen vor der Reform-Wirksamkeit einführt, wirkt reaktiv und verliert an Autorität. Wer es 2026 oder 2027 in Ruhe macht, wirkt vorausschauend und bekommt breite Zustimmung.

Drittens: das Reglement bei nächster Gelegenheit auf Kohärenz mit dem neuen Recht durchsehen lassen — insbesondere bei den Sondernutzungsrechten (Parkplätze, Gärten, Kellerabteile) und bei allfälligen Baurecht-Regelungen. Das ist keine Notfall-Übung. Aber wenn ohnehin eine Reglements-Revision ansteht, macht man sie besser gleich mit Blick auf die kommenden Regeln. Ein Anwalt oder eine Verwaltung mit STWE-Schwerpunkt kann das in einer bis zwei Stunden lesen und die Änderungsempfehlungen liefern.

Häufige Fragen