Winterdienst-Pflicht als Vermieter in der Zentralschweiz 2026/27: Wer haftet bei Sturz auf vereistem Trottoir — und wie Sie die Räumpflicht rechtssicher delegieren

Ich schreibe das an einem Morgen im August. Draussen sind es 24 Grad, in zwei Wochen beginnt die Schule wieder, und in genau sieben Wochen — am 1. Oktober — startet die offizielle Heizperiode in der Zentralschweiz. Was das mit Winterdienst zu tun hat: Wer im Oktober die erste Nachtfrost-Meldung liest und dann erst anfängt, einen Winterdienst-Vertrag zu suchen, ist zu spät dran. Die etablierten Anbieter in Luzern, Kriens, Emmen, Horw, Baar, Zug und Stans schliessen ihre Kontingente im September ab. Wer ab Mitte Oktober anruft, findet entweder nichts mehr oder zahlt Aufschläge von 30 bis 40 Prozent.

Und die eigentliche Frage ist nicht die Bequemlichkeit, sondern die Haftung. Vermieter sind Werkeigentümer im Sinn von Art. 58 OR, und das ist eine der schärfsten Haftungsnormen im Schweizer Recht — Kausalhaftung ohne Verschuldensnachweis. Wenn jemand auf Ihrem nicht geräumten Trottoir stürzt und sich das Handgelenk bricht, ist die Frage nicht, ob Sie böse Absicht hatten oder ob Sie es einfach vergessen haben. Die Frage ist nur: War das Werk in mangelhaftem Zustand? Der Rest ist Schadenshöhe.

Ich sehe in der Praxis regelmässig Vermieter, die diese Pflicht mit einem Aushang im Treppenhaus zu delegieren versuchen. Das funktioniert nicht. Ich sehe auch STWE-Gemeinschaften, die ihren Winterdienst-Vertrag seit Jahren nicht mehr angeschaut haben und nicht wissen, ob der Anbieter überhaupt noch Ereignisprotokolle führt. Auch das rächt sich, spätestens beim ersten Schadenfall. Dieser Artikel geht durch die vier Stellen, an denen die meisten Vermieter etwas übersehen — Rechtsgrundlage, Delegation, Vertrag, Dokumentation — und liefert einen 6-Punkte-Sprint bis zum 1. Oktober.

Warum die Vorbereitung jetzt beginnt

Die Heizperiode in der Schweiz läuft nach herrschender Praxis vom 1. Oktober bis zum 30. April. Das ist kein Gesetz im engeren Sinn, sondern der Rahmen, in dem Vermieter die Heizung betriebsbereit halten müssen, damit die Mietwohnung nach Art. 256 OR im tauglichen Zustand bleibt — was der Mieterinnen- und Mieterverband und der HEV übereinstimmend so vertreten. Genau derselbe Rahmen gilt sinngemäss für den Winterdienst: Ab Anfang Oktober kann es in der Zentralschweiz Frost geben, und wer dann keinen Winterdienst organisiert hat, riskiert.

Der praktische Kalender sieht so aus. Im August: Räumzone abklären (was gehört mir, was der Gemeinde), bestehende Delegation im Mietvertrag oder in der Hausordnung prüfen, Angebote bei Winterdienst-Anbietern einholen. Im September: Vertrag abschliessen, Streugutdepot organisieren, Kommunikation an Mieter aufsetzen. Anfang Oktober: Erste Einsatzbereitschaftsprüfung mit dem Anbieter, Dokumentationsordner bereitlegen. Wer das jetzt anfängt, hat im Oktober einen ruhigen Kopf. Wer das aufschiebt, hat spätestens im November eine unangenehme Überraschung — entweder in der Preistabelle oder in der Schadenmeldung.

Rechtsgrundlage: Werkeigentümerhaftung und Vermieterpflicht

Zwei Artikel im Obligationenrecht regeln das Wesentliche. Art. 58 OR (Werkeigentümerhaftung): „Der Eigentümer eines Gebäudes oder eines anderen Werkes hat den Schaden zu ersetzen, den diese infolge von fehlerhafter Anlage oder Herstellung oder von mangelhaftem Unterhalt verursachen." Und Art. 256 Abs. 1 OR: „Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten." Die Umgebungspflege — inklusive gefahrloser Zugang bei Schnee und Eis — gehört zu diesem tauglichen Zustand.

Das Wichtige an Art. 58 OR ist die Kausalhaftung. Der Werkeigentümer haftet ohne Verschuldensnachweis — er kann sich nicht damit herausreden, dass er gerade in den Ferien war oder dass er den Winterdienst-Anbieter beauftragt hatte. Beweiserleichterung gibt es nur, wenn Sie zeigen können, dass die verletzte Person die Gefahr grobfahrlässig missachtet hat (zum Beispiel bewusst eine gesperrte, offensichtlich vereiste Aussentreppe benutzt hat) oder dass die Räumung technisch unmöglich oder unzumutbar war (zum Beispiel bei anhaltendem Schneefall, wo laufend nachgeräumt hätte werden müssen).

Das Zeitfenster für die Räumpflicht liegt nach BFU-Empfehlung und Rechtsprechung bei 7 bis 21 Uhr — die Zeit, in der am meisten Fussgänger unterwegs sind. Ausserhalb dieses Fensters gilt Zumutbarkeit: Sie müssen nicht um zwei Uhr morgens raus, wenn die Schneemenge das nicht rechtfertigt. Aber Sie müssen sicherstellen, dass um 7 Uhr die Wege sicher sind — was in der Praxis heisst, dass die Winterdienst-Firma zwischen 4:30 und 6:30 Uhr durchfährt.

Räumflächen sind nach herrschender Praxis: Gehwege auf Ihrem Grundstück vom Strassenrand bis zur Haustür, Zufahrten zu Haus und Garage, Hauseingänge und Aussentreppen, Parkplätze auf Ihrem Grundstück sowie — je nach Gemeinderegelung — das öffentliche Trottoir vor Ihrem Grundstück bis zur Mitte oder zum gegenüberliegenden Grenzstein. Zu räumen ist auf mindestens 1 Meter Breite, und in glatten Zonen ist mit abstumpfendem Material zu streuen. Reines Streusalz ist in vielen Zentralschweizer Gemeinden aus Umweltgründen eingeschränkt — Splitt oder Sand sind Standard.

Wer räumt was: Zentralschweizer Gemeindepraxis

Es gibt keine einheitliche Regelung für die ganze Zentralschweiz. Die Räumzuständigkeit ergibt sich aus dem kantonalen Strassengesetz und dem kommunalen Strassen- oder Polizeireglement. In der Praxis bilden sich vier Muster heraus.

Muster eins — Gemeinde räumt öffentliches Trottoir: Das ist der Fall in der Stadt Luzern, wo der Grosse Stadtrat die Übertragung der Trottoirräumung auf Grundeigentümer nach mehreren politischen Debatten abgelehnt hat. Die Stadt räumt Hauptstrassen und Trottoirs mit eigenem Personal und Maschinen. Ihre Pflicht als Vermieter beschränkt sich auf das eigene Grundstück (Zufahrt, Hauseingang, Aussentreppen).

Muster zwei — Grundeigentümer räumt Trottoir zur Trottoirmitte: Das ist verbreitet in Kriens, Emmen, Horw, Sursee, in vielen Zuger Landgemeinden (Baar, Cham, Hünenberg) und in Stans. Sie räumen bis zur Mitte des Trottoirs — der Nachbar auf der anderen Strassenseite räumt die andere Hälfte. Bei Trottoiren nur auf einer Strassenseite gilt oft: Der Grundeigentümer auf der Trottoirseite räumt die volle Breite.

Muster drei — Grundeigentümer räumt bis zum gegenüberliegenden Grenzstein: Das findet sich in einigen Nid- und Obwaldner Landgemeinden sowie in kleineren Urner Gemeinden. Hier haben Sie die volle Räumbreite vor Ihrem Grundstück zu übernehmen. Das erhöht den Aufwand deutlich, vor allem bei Eckliegenschaften.

Muster vier — kombinierte Zuständigkeit mit Zeitfenstern: In manchen Gemeinden räumt die Gemeinde die Hauptzeit (nachts und morgens früh) und die Grundeigentümer räumen tagsüber nach. Diese Konstruktion findet sich vor allem in Fussgängerzonen und in stark frequentierten Ortszentren.

Räumpflicht auf den Mieter übertragen — die Formfrage

Grundsätzlich ist der Vermieter für den Winterdienst zuständig, weil er als Werkeigentümer haftet und weil er die Mietsache im tauglichen Zustand halten muss. Übertragen kann er die operative Ausführung an den Mieter — aber nur mit einer gültigen Formierung. Die Rechtsprechung und die einheitliche Lehre verlangen, dass die Übertragung entweder explizit im Mietvertrag steht oder in einer Hausordnung, die als integrierender Bestandteil des Mietvertrags bezeichnet und dem Mieter bei Vertragsabschluss ausgehändigt wurde.

Was nicht funktioniert: Ein Aushang im Treppenhaus, eine E-Mail an alle Mieter nachträglich, ein mündlicher Zuruf beim Wohnungsbesuch. Wenn die Hausordnung dem Mieter bei Einzug nie förmlich übergeben wurde und im Mietvertrag nicht als integrierender Bestandteil bezeichnet ist, ist sie rechtlich blosses Papier. Wenn dann ein Mieter der Räumpflicht nicht nachkommt und jemand stürzt, können Sie nicht regressieren — Sie haften voll.

Selbst wenn die Delegation formell sauber ist, bleibt eine zweite Ebene. Nach Art. 58 OR haften Sie im Aussenverhältnis weiterhin — der geschädigte Fussgänger wendet sich an Sie oder Ihre Haftpflicht, nicht an den Mieter. Die Delegation regelt nur, dass Sie den Mieter im Innenverhältnis regressieren dürfen. In der Praxis heisst das: Zahlt Ihre Haftpflicht CHF 12'000 Behandlungskosten aus, versucht sie diese vom Mieter einzufordern. Wenn der Mieter zahlungsunfähig ist oder eine private Haftpflicht ablehnt, bleiben Sie beziehungsweise Ihre Prämien-Statistik auf dem Schaden sitzen.

Praktisch sinnvoll ist die Mieter-Delegation nur bei Einfamilienhäusern und kleinen Zweifamilienhäusern, in denen ein Mieter das ganze Haus bewirtschaftet und die Räumzone überschaubar ist. Bei Mehrfamilienhäusern über vier Wohnungen wird die Koordination unpraktisch — wer räumt wann bei Schichtdienst, was ist bei Ferien, wer bezahlt das Streugut. Ab dieser Grösse ist der Winterdienst-Vertrag mit einer Firma fast immer der bessere Weg.

Winterdienst-Firma beauftragen — was der Vertrag regeln muss

Ein tragfähiger Winterdienst-Vertrag hat sechs Bestandteile, die alle geregelt sein müssen. Räumzone mit Skizze und Metrik — nicht nur „Vorplatz und Zufahrt" schreiben, sondern eine Skizze anhängen und Meter angeben. Auslösungsschwelle — ab welcher Schneemenge oder welchen Temperaturbedingungen der Anbieter kommt. Reaktionszeit — der erste Einsatz muss spätestens um 6:30 Uhr abgeschlossen sein, damit um 7 Uhr die Zone begehbar ist. Nachräumung — wer entscheidet, wann eine zweite Durchfahrt nötig ist, und wie schnell nach Alarm.

Fünfter Bestandteil: Streugut — welches Material (Splitt, Sand, ausnahmsweise Salz), wer liefert, wo wird es gelagert. Sechster und wichtigster Bestandteil: Ereignisprotokoll. Der Anbieter muss pro Einsatz dokumentieren, wann er da war, was er gemacht hat, welche Zonen geräumt und welche gestreut wurden. Ohne dieses Protokoll haben Sie im Schadenfall keinen Beweis, dass ordnungsgemäss geräumt wurde — und die Kausalhaftung nach Art. 58 OR trifft Sie mit voller Wucht.

Wichtig ist auch die Betriebshaftpflicht des Anbieters. Verlangen Sie einen Nachweis mit Deckungssumme (üblich: CHF 5 Millionen für Personenschäden) und lassen Sie sich die Police oder wenigstens einen aktuellen Deckungsnachweis zeigen. Ein seriöser Anbieter macht das ohne Zögern. Wer ausweicht oder Ausflüchte macht, hat entweder keine oder eine unzureichende Deckung — beides ein rotes Warnsignal.

Als Faustregel: Holen Sie mindestens drei Offerten ein. Neben den etablierten Winterdienst-Firmen (Gebäudeunterhalt-Betriebe, Landschaftsgärtner mit Winterdienst-Sparte) lohnt sich auch der Blick auf lokale Landwirte, die im Winter mit ihren Traktoren nebenbei räumen — oft günstiger, aber schauen Sie besonders auf die Haftpflicht-Deckung. Und vergleichen Sie nicht nur den Pauschalpreis, sondern die Gesamtkosten inklusive Streugut und Bereitschaftszuschlag.

Der 6-Punkte-Sprint bis zum 1. Oktober

Der Zeitrahmen ist realistisch — sieben Wochen. Wichtig ist die Reihenfolge, weil einige Schritte auf den vorherigen aufbauen.

Woche 1 (bis 17. August): Räumzone klären. Anruf bei der Gemeindeverwaltung oder Blick ins kommunale Strassenreglement. Räumzone auf einer einfachen Skizze markieren mit Metrik (Trottoir-Länge, Zufahrts-Länge, Anzahl Aussentreppen-Stufen). Diese Skizze brauchen Sie später für alle Offerten und für den Vertrag.

Woche 2 (18.–24. August): Bestandssituation prüfen. Falls Sie bereits einen Winterdienst-Vertrag haben: Prüfen Sie das Ereignisprotokoll der letzten Saison. Wenn es fehlt oder lückenhaft ist, verhandeln Sie Nachbesserung oder kündigen Sie ordentlich. Falls Sie die Räumung selbst delegiert haben: Prüfen Sie, ob die Delegation im Mietvertrag oder in einer förmlich integrierten Hausordnung steht — nicht nur in einem Aushang.

Woche 3–4 (25. August – 7. September): Drei Offerten einholen. Kontaktieren Sie mindestens drei Winterdienst-Anbieter aus Ihrer Region. Verlangen Sie schriftliche Offerten mit Räumzone-Bestätigung (Anbieter kommt vor Ort), Preis (Pauschale oder Einzeleinsatz), Streugut-Klausel, Reaktionszeit, Ereignisprotokoll-Zusage und Betriebshaftpflicht-Nachweis. Etablierte Anbieter antworten innert einer Woche.

Woche 5 (8.–14. September): Vertrag abschliessen. Wählen Sie eine Offerte, klären Sie offene Punkte schriftlich, unterzeichnen Sie den Vertrag. Bestehen Sie auf schriftlicher Fassung, nicht nur auf E-Mail-Bestätigung. Klären Sie, wie Streugut geliefert wird (Firma bringt eigenes, oder Sie stellen ein Depot bereit).

Woche 6 (15.–21. September): Kommunikation an Mieter. Informieren Sie Ihre Mieter schriftlich, wer den Winterdienst ausführt, wie sie im Notfall (Blitzeis, Anbieter nicht erreichbar) reagieren sollen, und wo das Streugut-Depot ist. Ein einseitiger Brief oder eine E-Mail reicht, aber schriftlich muss es sein.

Woche 7 (22.–30. September): Einsatzbereitschaft prüfen. Kontrollieren Sie, ob das Streugut-Depot bereit steht, ob die Anbieter-Nummer im Notfallordner ist und ob das Ereignisprotokoll-Formular oder das digitale Portal des Anbieters funktioniert. Legen Sie sich einen Ordner (physisch oder digital) für Ereignisprotokolle und allfällige Meldungen an. Am 1. Oktober läuft die Heizperiode — und damit auch die Winterdienst-Saison in vollem Umfang.

Wenn der 6-Punkte-Sprint über den Kopf wächst

Wer neben Beruf und Familie zwei oder drei Renditeliegenschaften bewirtschaftet, findet oft nicht die sieben zusammenhängenden Wochen für Offerten, Vertragsverhandlung, Mieter-Kommunikation und laufende Kontrolle. Genau hier setzt eine externe Bewirtschaftung an — sie übernimmt die Anbieter-Auswahl, den Vertrag, das Ereignisprotokoll und die Beanstandungen. Wenn Sie unsicher sind, ob sich das für Ihre Liegenschaft lohnt, kalibriert unser Check-Tool in fünf Minuten Ihre Situation.

Rechenbeispiel: 8-Familien-Haus Kriens

Ein Vermieter aus Kriens, dem ich seit rund vier Jahren begegne, bewirtschaftet eine 8-Familien-Liegenschaft an einer Nebenstrasse. Räumzone: 25 Meter Trottoirfront (Trottoir nur einseitig, er räumt die volle Breite), 15 Meter Zufahrt zur Tiefgarage, Hauseingang mit 6 Aussentreppen-Stufen. Bis Winter 2023/24 hat er das selbst gemacht — ein pensionierter Nachbar half aus, unbezahlt, aus Nachbarschaftshilfe.

Am 3. Januar 2024 stürzt bei Blitzeis eine 68-jährige Passantin vor dem Hauseingang. Handgelenksbruch beidseitig, Behandlungskosten CHF 8'400, Reha sechs Wochen zu CHF 12'000, Anwaltskosten CHF 3'200, Schmerzensgeld CHF 4'000. Gesamtschaden rund CHF 27'600. Die Gebäude-Haftpflicht deckt, weil der Vermieter ein Streugut-Depot dokumentieren kann und weil die Wetterlage („angekündigtes Blitzeis") nicht als grobfahrlässig gewertet wird — allerdings mit CHF 1'500 Selbstbehalt und einer Prämienerhöhung von 42 Prozent für die drei Folgejahre (CHF 1'200 mehr pro Jahr auf einer Basisprämie von CHF 2'860).

Ab Winter 2024/25 hat der Vermieter einen Winterdienst-Vertrag abgeschlossen. CHF 1'900 Pauschale pro Saison mit einem etablierten Anbieter aus Kriens, Ereignisprotokoll monatlich per PDF, Streugut wird vom Anbieter mitgebracht. In zwei Saisons keine Zwischenfälle und keine Beanstandungen. Die Kalkulation ist einfach: CHF 1'900 pro Saison versus CHF 1'500 Selbstbehalt beim ersten Sturzfall plus CHF 3'600 Prämien-Mehraufwand über drei Jahre. Selbst wenn er alle 15 Jahre einen Sturzfall hätte, wäre der Vertrag wirtschaftlich neutral — plus die zeitliche Entlastung im Winter.

6 Fehler, die Vermieter jeden Winter machen

Fehler eins — mündliche oder ausgehängte Delegation. Ein Aushang im Treppenhaus reicht nicht. Die Delegation muss im Mietvertrag stehen oder in einer förmlich integrierten Hausordnung, die dem Mieter bei Einzug übergeben wurde. Wenn der Nachweis nicht sauber ist, haften Sie voll — auch wenn der Mieter versäumt hat zu räumen.

Fehler zwei — Winterdienst-Vertrag ohne Ereignisprotokoll. Ohne Protokoll haben Sie keinen Beweis, dass geräumt wurde. Nach Art. 58 OR liegt die Beweislast bei Ihnen: Sie müssen zeigen, dass das Werk in ordnungsgemässem Zustand war. Wenn der Anbieter kein Protokoll führt, ist der Vertrag im Schadenfall wertlos.

Fehler drei — Räumzone nicht geklärt. Viele Vermieter räumen entweder zu wenig (nur den Hauseingang, nicht das Trottoir davor) oder zu viel (auf öffentlichem Grund, den die Gemeinde ohnehin räumt). Wer zu wenig räumt, riskiert Haftung. Wer zu viel räumt, verschwendet Ressourcen. Ein Anruf bei der Bauverwaltung klärt das in fünf Minuten.

Fehler vier — kein Streugut-Depot. Auch wenn der Anbieter das Material bringt: Ein Streugut-Depot am Objekt (im Keller, im Schuppen, unter dem Vordach) ist wichtig für Notfälle zwischen den Einsätzen. Wenn nach dem Morgeneinsatz gegen Mittag ein zusätzlicher Blitzeis-Regen niedergeht, kann der Hausmeister oder ein Mieter zumindest die Aussentreppe abstumpfen. Und in der Schadenmeldung ist das Streugut-Depot ein starker Beleg für den ordnungsgemässen Unterhalt.

Fehler fünf — Betriebshaftpflicht des Anbieters nicht geprüft. Wenn der Anbieter grobfahrlässig zu spät räumt und ein Sturzfall entsteht, wollen Sie regressieren können. Das geht aber nur, wenn er eine ausreichende Betriebshaftpflicht hat — sonst zahlt er persönlich, was bei kleinen Betrieben schnell an die Grenze der Zahlungsfähigkeit stösst. Ein Deckungsnachweis vor Vertragsabschluss ist Standard.

Fehler sechs — Mieter-Kommunikation vergessen. Mieter müssen wissen, wer räumt, was sie im Notfall tun (Anbieter anrufen? Selbst Splitt streuen? Bei der Verwaltung melden?) und wo das Streugut-Depot ist. Wenn im Notfall niemand weiss, was zu tun ist, entsteht ein Zeitverlust, der Haftungsrelevanz hat. Ein einfacher Aushang oder ein Brief zu Beginn der Saison reicht — aber er muss existieren.

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