Mieter zahlt nicht: Mahnung, Kündigung und Betreibung richtig vorbereiten
Zahlungsverzug im Mietrecht: korrekte Mahnung nach Art. 257d OR, 30-Tage-Frist, Kündigung, Teilzahlung und Betreibung.
Rechtsanker
Art. 257d OR, Art. 266l/266n OR, Art. 272a OR. Rechtsstand geprueft am 22. Juli 2026.
Kurz beantwortet
Wenn der Mieter nicht zahlt, braucht es eine schriftliche Mahnung mit Zahlungsfrist und Kündigungsandrohung. Bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt die Frist mindestens 30 Tage. Erst danach kann ausserordentlich gekündigt werden.
Wann liegt Zahlungsverzug vor?
Zahlungsverzug liegt vor, wenn Mietzins oder Nebenkosten fällig sind und nicht bezahlt wurden. Auch eine Teilzahlung kann genügen, wenn ein offener Betrag bleibt.
Schritt 1: Mahnung mit Kündigungsandrohung
Die Mahnung muss die offenen Beträge klar bezeichnen, eine Zahlungsfrist setzen und ausdrücklich androhen, dass bei Nichtzahlung gekündigt wird.
Schritt 2: Frist sauber berechnen
Die Frist beginnt erst mit Zustellung. Bei Familienwohnungen müssen beide Ehepartner separat angeschrieben werden. Fehler bei der Zustellung können die Kündigung ungültig machen.
Schritt 3: Kündigung oder Betreibung
Nach unbenutztem Ablauf der Frist ist die ausserordentliche Kündigung möglich. Eine Betreibung kann parallel sinnvoll sein, ersetzt die mietrechtliche Kündigungslogik aber nicht.
Haeufige Fragen
Muss ich mehrere Mahnungen senden?
Nein. Eine einzige korrekte Mahnung mit Kündigungsandrohung genügt rechtlich.
Was passiert bei Teilzahlung?
Bleibt ein Restbetrag offen, kann der Zahlungsverzug weiterbestehen. Die Zuordnung der Zahlung muss geprüft werden.
Kann der Mieter die Kündigung anfechten?
Ja. Deshalb müssen Mahnung, Frist und Zustellung sauber dokumentiert sein.
Quellen
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Theshoth Sritharan
Gründer, Valtis
Theshoth Sritharan ist Gründer von Valtis und begleitet Privatvermieter und Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften in der Zentralschweiz bei der professionellen Bewirtschaftung ihrer Liegenschaften.