Mietrückstand: Ab wann Vermieter handeln dürfen — bei einem, zwei oder drei Monaten

Es gibt keine Mindestzahl von Monaten. Schon ein einziger fälliger und unbezahlter Mietzins berechtigt Sie, eine Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR zu setzen. Wer wartet, bis drei Monatsmieten offen sind, gewinnt rechtlich nichts — er verliert nur Zeit und Geld.

Entscheidend ist nicht die Höhe des Rückstands, sondern der Ablauf: Fälligkeit abwarten, schriftliche Frist von mindestens 30 Tagen setzen, und erst nach deren unbenutztem Ablauf kündigen — mit mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats.

Sobald ein Mietzins fällig ist und nicht bezahlt wurde, liegt Zahlungsverzug vor. Fällig ist der Mietzins zu dem im Vertrag vereinbarten Termin, üblicherweise am Monatsanfang. Eine Mahnung im landläufigen Sinn ist nicht nötig, um den Verzug auszulösen — der Termin genügt.

Sie können also bereits nach der ersten ausgebliebenen Zahlung die Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung setzen. Das ist kein aggressives Vorgehen, sondern der gesetzlich vorgesehene Weg. Er hält die Tür für eine Einigung offen und stellt gleichzeitig die Weichen, falls keine zustande kommt.

Praktisch sinnvoll ist es, vorher einmal das Gespräch zu suchen. Viele Rückstände entstehen aus einem einmaligen Engpass und lösen sich mit einer Ratenvereinbarung. Nur sollte dieses Gespräch die Frist nicht ersetzen, sondern begleiten.

Rechtlich ändert sich am Verfahren nichts. Auch bei drei offenen Monatsmieten gilt derselbe Ablauf: schriftliche Frist von mindestens 30 Tagen, danach Kündigung mit mindestens 30 Tagen auf Monatsende. Eine fristlose Kündigung allein wegen Zahlungsverzugs sieht das Gesetz bei Wohn- und Geschäftsräumen nicht vor.

Was sich ändert, ist Ihr wirtschaftliches Risiko. Jeder weitere Monat erhöht den Betrag, den Sie am Ende möglicherweise nie sehen — und die Erfahrung zeigt, dass die Aussicht auf Nachzahlung mit jedem Monat sinkt. Der häufigste teure Fehler ist nicht ein Formfehler, sondern schlicht zu langes Zuwarten.

Die Zahlungsfrist muss schriftlich erfolgen und ausdrücklich androhen, dass bei unbenutztem Ablauf gekündigt wird. Fehlt diese Androhung, ist die spätere Kündigung angreifbar. Bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt die Frist mindestens 30 Tage.

Die Frist beginnt nicht mit dem Versand, sondern mit dem Empfang. Deshalb ist ein Zustellnachweis entscheidend — eingeschrieben, und im Zweifel zusätzlich per A-Post, damit der Mieter sich nicht auf Nichtabholung berufen kann. Setzen Sie die Frist nie, bevor der Mietzins tatsächlich fällig war.

Zahlt der Mieter innerhalb der Frist vollständig, ist die Sache erledigt. Eine Teilzahlung genügt nicht: Offen bleibt offen, und der Rest muss vor Fristablauf eingehen.

Erst nach unbenutztem Fristablauf dürfen Sie kündigen. Bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf das Ende eines Monats. Wer vorher kündigt, macht die Kündigung unwirksam und muss von vorn beginnen.

Für Wohnräume ist zwingend das amtliche Formular des Kantons zu verwenden. Ein selbst verfasster Brief ist nichtig, auch wenn inhaltlich alles stimmt. Bei einer Familienwohnung muss die Kündigung zudem beiden Ehegatten oder eingetragenen Partnern separat zugestellt werden — zwei Sendungen, zwei Nachweise.

Ein Punkt, der oft übersehen wird und zu Ihren Gunsten wirkt: Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen. Der Mieter kann die Kündigung anfechten, aber keine Verlängerung verlangen.

Die Betreibung nach SchKG dient dem Geld, die Kündigung dem Mietverhältnis. Beide Wege sind voneinander unabhängig und können gleichzeitig laufen. Sie müssen also nicht zuerst betreiben, um kündigen zu dürfen.

Sinnvoll ist die Betreibung vor allem, wenn Sie mit einem Auszug rechnen und den Rückstand nicht abschreiben wollen. Bei Geschäftsräumen kommt zusätzlich das Retentionsrecht in Betracht.

Dieser Beitrag ordnet die gesetzlichen Fristen und Formvorschriften ein. Er ist keine Rechtsberatung und ersetzt im Streitfall keine anwaltliche Prüfung — insbesondere dann nicht, wenn bereits eine Frist läuft, der Mieter die Kündigung angefochten hat oder eine Familienwohnung betroffen ist.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Zahlungsfrist formell trägt, lassen Sie den Fall prüfen, bevor Sie kündigen. Eine ungültige Kündigung kostet Sie mehrere Monate.