Neues Bauvertragsrecht 2026: 60 Tage Mängelrüge und zwingendes Nachbesserungsrecht
Seit dem 1. Januar 2026 hat sich das Kräfteverhältnis auf dem Bau verschoben. Wer renoviert oder baut, hat deutlich mehr Rechte bei Mängeln — und deutlich mehr Zeit, sie geltend zu machen. Für STWE-Verwaltungen heisst das: Abnahmeprotokolle und Fristen werden noch wichtiger.
Was hat sich geändert seit 1.1.2026?
Das Schweizer Werkvertragsrecht wurde per 1. Januar 2026 grundlegend überarbeitet. Die Revision betrifft das OR (Art. 367, 368, 370, 371 nOR, Art. 219a nOR) und das ZGB (Art. 839 revZGB). Sie gilt für alle Werkverträge, die ab diesem Datum abgeschlossen werden — also nicht nur Neubauten, sondern auch Renovationen, Sanitärarbeiten oder Küchenumbauten.
Der Kern der Revision: Besteller erhalten mehr Schutz bei Baumängeln. Die Rügefrist wird auf 60 Tage verlängert, die Nachbesserung wird zum zwingenden Recht, und die Verjährung kann nicht mehr vertraglich verkürzt werden. Das klingt nach Details, hat aber massive Auswirkungen auf jeden Werkvertrag.
Jährliche Kosten durch Baumängel in der Schweiz
Rund 60 % aller Baumängel entstehen bei der Ausführung. Das neue Recht soll die Durchsetzung von Ansprüchen vereinfachen.
60-Tage-Mängelrüge: Was gilt jetzt?
Bisher mussten Mängel «sofort» bzw. «unverzüglich» gerügt werden. In der Praxis hiess das: innert 7 Tagen. Wer länger wartete, riskierte den Verlust seiner Ansprüche. Für Laien war das praktisch nicht zu schaffen — besonders bei komplexeren Mängeln, die ein Gutachten brauchen.
Seit dem 1. Januar 2026 gilt eine einheitliche Frist von 60 Kalendertagen. Diese Frist ist zwingend — sie kann vertraglich nicht verkürzt werden.
| Bisheriges Recht | Neues Recht (ab 1.1.2026) | |
|---|---|---|
| Rügefrist offene Mängel | «Sofort» (~7 Tage) | 60 Kalendertage ab Abnahme |
| Rügefrist versteckte Mängel | «Sofort» ab Entdeckung | 60 Kalendertage ab Entdeckung |
| Vertragliche Verkürzung | Möglich (z.B. SIA 118) | Nicht mehr zulässig (zwingend) |
| Verjährung | 5 Jahre (verkürzbar auf 2 via SIA) | 5 Jahre (zwingend, nicht verkürzbar) |
| Nachbesserung | Konnte ausgeschlossen werden | Zwingendes Recht, kostenlos |
Die 60 Tage sind Kalendertage. Das heisst: Wochenenden und Feiertage zählen mit. Wer einen Mangel am 1. März entdeckt, muss spätestens am 30. April gerügt haben. Setzen Sie sich deshalb einen Reminder, sobald Sie einen Mangel feststellen.
Nachbesserungsrecht: Der Handwerker muss gratis reparieren
Art. 368 Abs. 2bis nOR bringt eine Neuerung, die es in sich hat: Der Besteller hat ein zwingendes Recht auf kostenlose Nachbesserung. Bisher konnte dieses Recht vertraglich ausgeschlossen oder eingeschränkt werden — etwa durch AGB oder Werkvertragsbedingungen. Das ist jetzt vorbei.
Konkret: Wenn ein Mangel vorliegt und fristgerecht gerügt wurde, muss der Unternehmer den Mangel auf eigene Kosten beheben. Er kann die Nachbesserung nur verweigern, wenn sie unverhältnismässig wäre — also wenn der Aufwand in keinem Verhältnis zum Ergebnis steht. In der Praxis wird das selten der Fall sein.
Der Baumängel entstehen bei der Ausführung
Die restlichen 40 % verteilen sich auf Planung, Material und andere Ursachen. Die Nachbesserungspflicht trifft den ausführenden Unternehmer.
Der Besteller kann vom Unternehmer die unentgeltliche Nachbesserung des Mangels verlangen. Dieses Recht kann vertraglich weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden. Der Unternehmer kann die Nachbesserung nur verweigern, wenn sie mit einem unverhältnismässigen Aufwand verbunden wäre.
5-Jahres-Verjährung: Keine Verkürzung mehr möglich
Die bisherige Praxis: Im Werkvertrag oder über die SIA 118 wurde die Verjährungsfrist regelmässig auf 2 Jahre verkürzt. Wer nach 2 Jahren einen versteckten Mangel entdeckte, stand mit leeren Händen da. Das betraf besonders Feuchtigkeitsschäden, Risse im Mauerwerk oder mangelhafte Abdichtungen — Dinge, die sich erst nach Jahren zeigen.
Seit 2026 ist die 5-Jahres-Verjährung zwingend. Keine Verkürzung, keine Ausnahme. Die Frist läuft ab Abnahme des Werks. Das gibt Eigentümern deutlich mehr Sicherheit bei grösseren Renovationen.
Bauhandwerkerpfandrecht: Auch hier gibt es eine Anpassung. Die Ersatzsicherheit beim Bauhandwerkerpfandrecht umfasst neu maximal 10 Jahre Verzugszins (Art. 839 revZGB). Das macht die Berechnung für alle Beteiligten planbarer.
Was bedeutet das für STWE-Gemeinschaften?
Für Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften ändert sich die operative Seite. Wenn die Gemeinschaft eine Sanierung beschliesst — Fassade, Dach, Heizung —, dann ist die Verwaltung verantwortlich für die saubere Abwicklung. Und die Anforderungen sind gestiegen.
Aufgaben der Verwaltung
- Abnahmeprotokoll sorgfältig und vollständig führen
- Mängelrüge schriftlich per Einschreiben innert 60 Tagen
- Fotodokumentation aller Mängel bei Abnahme
- Fristen zentral überwachen und dokumentieren
- Eigentümer über Rechte und Pflichten informieren
Typische Risiken
- Frist verpasst, weil niemand zuständig war
- Abnahme ohne Protokoll durchgeführt
- Mängel nur mündlich reklamiert
- Werkvertrag enthält veraltete SIA-118-Klauseln
- Kein Budget für allfällige Rechtsberatung eingeplant
Wir empfehlen jeder STWE-Verwaltung, bei Sanierungen ab 2026 den Werkvertrag rechtlich prüfen zu lassen. Die alten Musterverträge enthalten fast immer Klauseln, die jetzt nichtig sind. Das kostet einmalig ein paar hundert Franken — und kann im Streitfall Zehntausende sparen.
Steht bei Ihnen eine Sanierung an?
Bevor Sie einen Werkvertrag unterschreiben, sollten Sie wissen, ob Ihr Erneuerungsfonds die geplante Sanierung tragen kann. Nutzen Sie unseren EF-Check, um die Finanzierung Ihrer STWE-Gemeinschaft zu prüfen.
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Praktische Tipps: So schützen Sie sich bei Renovationen
Das neue Recht gibt Ihnen mehr Rechte. Aber Sie müssen sie auch wahrnehmen. Hier die wichtigsten Punkte, die Sie bei jeder Renovation ab 2026 beachten sollten:
- 1Werkvertrag vor Unterzeichnung prüfen lassen — veraltete SIA-118-Klauseln erkennen
- 2Abnahme nie ohne schriftliches Protokoll durchführen
- 3Jeden Mangel sofort fotografieren und dokumentieren (Datum, Ort, Beschreibung)
- 4Mängelrüge immer schriftlich und per Einschreiben — nie nur per WhatsApp oder Telefon
- 560-Tage-Frist im Kalender eintragen, sobald ein Mangel entdeckt wird
- 6Bei komplexen Mängeln: unabhängigen Baugutachter beiziehen
- 7Nachbesserungsfrist setzen (z.B. 30 Tage) — Unternehmer muss konkret reagieren
- 8Alle Korrespondenz aufbewahren — auch E-Mails und Baustellenprotokolle
Für Kaufverträge (Neubauten): Art. 219a nOR bringt ein Nachbesserungsrecht auch beim Kauf von Neubauten, die maximal 2 Jahre alt sind. Das betrifft z.B. den Kauf einer neuen Eigentumswohnung direkt vom Generalunternehmer.
SIA 118: Was noch gilt und was nicht
Die SIA 118 ist seit Jahrzehnten der Standard bei Bauverträgen in der Schweiz. Viele ihrer Regelungen stehen aber im Widerspruch zum neuen zwingenden OR. Das bedeutet: Wo die SIA 118 weniger Schutz bietet als das Gesetz, gilt das Gesetz.
| SIA-118-Klausel | Status ab 2026 |
|---|---|
| Rügefrist kürzer als 60 Tage | Nichtig |
| Verjährung auf 2 Jahre verkürzt | Nichtig |
| Ausschluss der Nachbesserung | Nichtig |
| Abnahme- und Prüfungspflichten | Weiterhin gültig |
| Regeln zur Vergütung und Abrechnung | Weiterhin gültig |
| Baustellenorganisation und Fristen | Weiterhin gültig |
Die SIA arbeitet an einem Korrekturnachtrag, der die Norm an das neue OR anpasst. Bis dieser vorliegt, gilt: Prüfen Sie jeden Werkvertrag, der auf die SIA 118 verweist, auf Widersprüche zum neuen Recht. Klauseln, die gegen zwingendes OR verstossen, sind von Gesetzes wegen nichtig — auch wenn beide Parteien sie unterschrieben haben.
Häufige Fragen (FAQ)
Gilt das neue Bauvertragsrecht für bestehende Verträge?+
Wie muss ich einen Baumangel rügen?+
Kann der Handwerker die Nachbesserung verweigern?+
Gilt die 60-Tage-Frist auch für kleine Reparaturen?+
Was passiert mit der SIA 118?+
Theshoth Sritharan
Gründer, Valtis
Theshoth Sritharan ist Gründer von Valtis und begleitet Privatvermieter und Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften in der Zentralschweiz bei der professionellen Bewirtschaftung ihrer Liegenschaften.
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