Eigenmietwert wird abgeschafft: Was Eigentümer in der Übergangsphase tun sollten
Am 28. September 2025 haben 57,7 % der Stimmenden Ja gesagt. Der Eigenmietwert wird abgeschafft. Aber nicht sofort — und nicht für alle gleich. Wer jetzt nichts tut, verschenkt in den nächsten drei Jahren Geld.
Die Volksabstimmung vom September 2025 war deutlich: Bei einer Stimmbeteiligung von 49,5 % stimmten 57,7 % für die Abschaffung des Eigenmietwerts. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis dahin gilt das bisherige Recht vollständig weiter.
Das klingt nach viel Zeit. Ist es nicht. Wer grössere Sanierungen plant, die Hypothekarstrategie überdenken will oder Stockwerkeigentum besitzt, muss sich jetzt damit beschäftigen. In unserer Beratungspraxis sehen wir bereits konkrete Fragen — und oft Unsicherheit darüber, was die Änderung tatsächlich bedeutet.
Was ändert sich genau?
Der Eigenmietwert — das fiktive Einkommen, das Eigenheimbesitzer versteuern mussten — fällt für alle selbstgenutzten Liegenschaften weg. Erst- und Zweitliegenschaften gleichermassen. Gleichzeitig fallen aber auch die Abzüge weg, die bisher als Gegengewicht dienten.
| Position | Bis Ende 2028 | Ab 2029 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | Steuerpflichtig | Fällt weg |
| Unterhaltskosten-Abzug | Abzugsfähig | Fällt weg |
| Schuldzinsabzug | Abzugsfähig | Fällt weg* |
| Pauschalabzug | Wählbar | Fällt weg |
| Energiespar-Abzüge | Abzugsfähig | Kantonal bis 2050 möglich |
* Ausnahme: Ersterwerber können 10 Jahre lang einen reduzierten Schuldzinsabzug geltend machen (max. CHF 10'000 Verheiratete / CHF 5'000 Alleinstehende, jährlich minus 10 %).
der Eigenheimbesitzer profitieren
Beim aktuellen Zinsniveau übersteigt der wegfallende Eigenmietwert die verlorenen Abzüge bei rund 82 % aller Eigentümer.
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer selbstgenutzter Liegenschaften versteuern müssen. Er entspricht dem Betrag, den man theoretisch als Miete einnehmen könnte. Im Kanton Luzern wird er auf 70 % der mittleren Marktmiete angesetzt.
Vermieter aufgepasst: Für Sie ändert sich (fast) nichts
Falls Sie Ihre Liegenschaft vermieten: Durchatmen. Die Abschaffung des Eigenmietwerts betrifft selbstbewohntes Eigentum. Für vermietete Liegenschaften bleibt praktisch alles beim Alten.
Bleibt bestehen (Vermieter)
- Mieteinnahmen steuerpflichtig
- Unterhaltskosten abzugsfähig
- Pauschalabzug wählbar
- Energiespar-Abzüge
Ändert sich (Vermieter)
- Schuldzinsabzug: neu quotal-restriktiv
- Abzug nur noch im Verhältnis steuerbares Einkommen zu Gesamteinkommen aus Liegenschaften
Vermieter können Schuldzinsen ab 2029 nicht mehr unbegrenzt abziehen. Der Abzug wird auf den Anteil begrenzt, der im Verhältnis zu den steuerbaren Liegenschaftserträgen steht. Konkret: Wer neben Mietliegenschaften auch selbstgenutztes Eigentum besitzt, kann die Schuldzinsen nur anteilig für die vermieteten Objekte geltend machen.
STWE-Eigentümer: Was bedeutet das für die Gemeinschaft?
Im Stockwerkeigentum wird es unübersichtlich. Denn in einer Gemeinschaft sitzen häufig Selbstbewohner und Vermieter am selben Tisch — und ab 2029 gelten für beide unterschiedliche Steuerregeln.
Für Selbstbewohner fallen die Abzüge weg. Für Vermieter bleiben sie bestehen. Das hat direkte Konsequenzen für Erneuerungsfonds-Entscheide: Ein Selbstbewohner hat ab 2029 keinen steuerlichen Anreiz mehr, grössere Sanierungen mitzutragen. Ein Vermieter schon. Wir sehen jetzt schon, dass dieses Thema an Eigentümerversammlungen aufkommt.
Prüfen Sie, ob geplante Sanierungen aus dem Erneuerungsfonds noch in die Übergangsphase vorgezogen werden können. Selbstbewohnende Eigentümer profitieren bis Ende 2028 noch vom Unterhaltskosten-Abzug. Danach müssen sie die Kosten vollständig selbst tragen — ohne steuerliche Entlastung.
Gewinner und Verlierer
Die Rechnung ist im Grunde einfach: Wer bisher mehr Eigenmietwert versteuert als Abzüge geltend gemacht hat, profitiert. Wer hohe Hypothekarschulden und regelmässige Sanierungskosten hat, zahlt drauf.
Profitieren
- Eigenheimbesitzer mit tiefer oder abbezahlter Hypothek
- Pensionierte mit tiefem Einkommen und hohem Eigenmietwert
- Eigentümer älterer, gut unterhaltener Objekte
- Zweitliegenschafts-Besitzer (Eigenmietwert war dort oft besonders hoch)
Zahlen drauf
- Eigentümer mit hoher Hypothekarbelastung (über 60–65 % Belehnung)
- Besitzer sanierungsbedürftiger Liegenschaften
- Neuerwerbende, die stark fremdfinanziert haben
- Eigentümer, die regelmässig grössere Unterhaltsarbeiten ausführen
Ein konkretes Beispiel: Eigenheim mit Verkehrswert CHF 1 Mio., Hypothek CHF 650'000 zu 2 %, Eigenmietwert rund CHF 18'000–21'000 pro Jahr. Unter dem neuen Recht spart dieser Eigentümer je nach Grenzsteuersatz zwischen CHF 1'100 und CHF 2'500 jährlich. Bei einer weitgehend abbezahlten Liegenschaft ist die Ersparnis deutlich höher — der Schuldzinsabzug war dort ohnehin minimal.
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Jede Liegenschaft ist anders. Mit unserem Rechner sehen Sie auf einen Blick, ob Sie ab 2029 besser oder schlechter fahren — und wie gross der Unterschied tatsächlich ist.
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Steht auf Ihrer Schatzungsanzeige. 70% davon sind steuerbar.
Für Vermögenssteuer. Selbstbewohnt: 75% steuerbar.
Geschätzte Werte basierend auf dem HEV Luzern Leitfaden 2025. Keine Steuerberatung.
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Übergangsphase 2026–2028: Was Sie jetzt tun sollten
Die nächsten drei Steuerjahre sind die letzten, in denen das alte System gilt. Das eröffnet ein Zeitfenster, das Sie nutzen sollten.
1. Sanierungen vorziehen
Steht eine Dachsanierung an, eine neue Heizung, neue Fenster? Bis Ende 2028 können Sie diese Kosten vollständig vom steuerbaren Einkommen abziehen. Ab 2029 nicht mehr. Wer ohnehin sanieren muss, sollte jetzt planen und bis spätestens 2028 ausführen lassen.
Staffelung über zwei Steuerjahre: Bei grösseren Sanierungen kann es sich lohnen, die Arbeiten auf 2027 und 2028 aufzuteilen. So verteilen Sie den Abzug auf zwei Steuerjahre und vermeiden, dass der Abzug den steuerbaren Betrag übersteigt und teilweise verpufft.
2. Hypothekarstrategie überdenken
Die klassische Schweizer Strategie — Hypothek möglichst nicht amortisieren, weil die Schuldzinsen abzugsfähig sind — verliert ab 2029 ihre steuerliche Grundlage für Selbstbewohner. Prüfen Sie mit Ihrer Bank, ob eine stärkere Amortisation sinnvoll wird. Nicht pauschal, aber im Kontext Ihrer Gesamtsituation.
Ersterwerber-Abzug pro Jahr (Verheiratete)
Ersterwerber können ab 2029 während 10 Jahren einen reduzierten Schuldzinsabzug geltend machen. Der Maximalbetrag sinkt jährlich um 10 %. Alleinstehende: max. CHF 5'000.
3. Dokumentation sicherstellen
Belege für alle Unterhaltsarbeiten, die noch unter dem alten Recht abgerechnet werden, müssen lückenlos vorhanden sein. Die Steuerverwaltungen werden in den Übergangsjahren genau hinschauen. Rechnungen, Zahlungsbelege und Auftragsbestätigungen — alles vollständig archivieren.
Massgebend ist das Rechnungsdatum, nicht der Zeitpunkt der Zahlung. Eine Sanierung, die im Dezember 2028 abgeschlossen und in Rechnung gestellt wird, ist abzugsfähig — auch wenn die Zahlung erst im Januar 2029 erfolgt. Umgekehrt gilt: Wird die Rechnung erst 2029 gestellt, fällt der Abzug weg.
Kanton Luzern: Besonderheiten
Für Eigentümer im Kanton Luzern gibt es zwei Besonderheiten.
Der Kanton Luzern setzt den Eigenmietwert bei 70 % der mittleren Marktmiete an. Das ist tiefer als in manchen anderen Kantonen — etwa Zürich oder Bern — und bedeutet, dass der steuerliche Vorteil der Abschaffung hier etwas geringer ausfällt.
Dazu kommt: Luzern hat die Liegenschaftssteuer bereits 2015 abgeschafft. Es gibt also keine kantonale Kompensation über eine Liegenschaftssteuer, wie sie andere Kantone als Ausgleich einführen könnten. Für Luzerner Eigentümer ändert sich steuerlich weniger als anderswo — aber es ändert sich.
Gemäss dem neuen Bundesgesetz darf der Kanton Luzern Abzüge für energetische Sanierungen bis 2050 beibehalten. Ob und in welchem Umfang er das tut, wird der Kantonsrat in den kommenden Monaten entscheiden. Wir verfolgen das und informieren unsere Kunden, sobald es konkret wird.
Wir empfehlen unseren Kunden in Luzern und Zug, die Steuerplanung für 2027 und 2028 jetzt anzugehen. Nicht, weil Panik angebracht wäre — sondern weil die Übergangsphase Gestaltungsspielraum bietet, den man nur nutzen kann, wenn man rechtzeitig plant.
Häufige Fragen (FAQ)
Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?+
Kann ich Unterhaltskosten nach 2028 noch abziehen?+
Was ändert sich für Vermieter?+
Lohnt es sich, Sanierungen vorzuziehen?+
Was passiert mit dem Schuldzinsabzug?+
Theshoth Sritharan
Gründer, Valtis
Theshoth Sritharan ist Gründer von Valtis und begleitet Privatvermieter und Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften in der Zentralschweiz bei der professionellen Bewirtschaftung ihrer Liegenschaften.
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