Erneuerungsfonds zu wenig Geld: Was tun als Miteigentümer?

Die Realität: Jede zweite STWE ist unterfinanziert

Die Zahlen sind ernüchternd. Über die Hälfte aller Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften in der Schweiz haben zu wenig Geld im Erneuerungsfonds. Das zeigt eine Analyse von Raiffeisen. Bei über 20 Prozent der Gebäude, die älter als 30 Jahre sind, staut sich die Sanierung bereits.

Das passiert nicht aus Nachlässigkeit. Viele Reglemente stammen aus den 80er- und 90er-Jahren und schreiben Einlagen von 0.2 bis 0.3 Prozent des Versicherungswerts vor. Damals reichte das. Heute, mit gestiegenen Baukosten und neuen energetischen Anforderungen, reicht es bei Weitem nicht mehr.

Prüfen Sie Ihren Fonds jetzt

Bevor wir über Lösungen sprechen: Wie steht Ihr Erneuerungsfonds tatsächlich da? Unser EF-Gesundheitscheck zeigt Ihnen in zwei Minuten, ob Ihre Gemeinschaft auf Kurs ist oder ob Handlungsbedarf besteht.

5 Warnsignale für einen leeren EF

Nicht immer ist das Problem offensichtlich. Manchmal schleicht es sich ein über Jahre. Wenn einer dieser Punkte auf Ihre Gemeinschaft zutrifft, sollten Sie genauer hinschauen:

1. Keine 15-Jahres-Prognose. Wer nicht weiss, was in den nächsten 15 Jahren ansteht, kann nicht beurteilen ob der EF reicht. Ein Dach hält 30 bis 40 Jahre, eine Heizung 20. Wann wurde bei Ihnen zuletzt was erneuert?
2. EF-Beitrag unter 0.5% des Versicherungswerts. Die SVIT-Fachkammer empfiehlt mindestens 0.5 Prozent pro Jahr. Der HEV Region Winterthur geht sogar von über 1 Prozent aus. Alles darunter ist Risiko.
3. Beiträge wurden in den letzten 5 Jahren gesenkt. Das ist ein Klassiker. Die Versammlung beschliesst weniger einzuzahlen, weil «es ja gerade nichts Grosses gibt». Das Problem wird vertagt, nicht gelöst.
4. EF-Geld wurde für laufenden Unterhalt verwendet. Der Erneuerungsfonds ist zweckgebunden — für grössere Erneuerungen, nicht für den neuen Rasenroboter. Wer den EF für Kleinreparaturen anzapft, steht am Ende ohne Reserve da.
5. Gebäude älter als 25 Jahre, keine grössere Sanierung in Sicht. Dann tickt die Uhr. Dach, Fassade, Heizung — irgendetwas wird in den nächsten 5 bis 10 Jahren fällig. Und die Kosten werden nicht kleiner.

4 Optionen wenn das Geld fehlt

Gut, der Fonds reicht nicht. Was jetzt? In der Praxis sehe ich vier Wege, die Gemeinschaften gehen. Meist ist es eine Kombination.

Option 1: Jährliche Beiträge sofort erhöhen

Der einfachste Schritt. Die Versammlung beschliesst, die monatlichen Einlagen zu erhöhen. Reicht bei einem akuten Defizit allein nicht aus, aber es stoppt die Blutung. Ein Beispiel: Bei einem Gebäudeversicherungswert von CHF 3 Millionen und 8 Einheiten bedeutet eine Erhöhung von 0.3% auf 0.7% pro Jahr eine Mehreinlage von CHF 1'500 pro Eigentümer — verkraftbar, aber es dauert Jahre bis der Fonds wieder bei einer gesunden Zielgrösse ist.

Option 2: Sonderbeitrag beschliessen

Der schnellere Weg. Die Gemeinschaft beschliesst an der Versammlung einen einmaligen Sonderbeitrag. Bei einer Dachsanierung von CHF 400'000 und 8 Einheiten sind das CHF 50'000 pro Eigentümer (aufgeteilt nach Wertquoten). Kein kleiner Betrag. Aber die Alternative — ein undichtes Dach — ist teurer.

Option 3: Jeder Eigentümer erhöht seine Hypothek

Realistischer als ein Gemeinschaftskredit. Jeder Eigentümer geht zur Hausbank, erhöht die bestehende Hypothek und zahlt seinen Anteil in den EF ein. Das funktioniert, weil die Bank eine Grundpfandrecht-Sicherheit hat. Die Zinsen sind aktuell tief — unter 2 Prozent für eine Festhypothek. Ein Eigentümer mit CHF 50'000 Anteil zahlt bei 1.5% Zins rund CHF 63 pro Monat.

Option 4: Sanierung etappieren

Nicht alles muss auf einmal passieren. Zuerst das Dach (weil es reinregnet), die Fassade im nächsten Jahr, die Heizung im übernächsten. Das verteilt die Kosten, braucht aber eine saubere Planung und einen Bewirtschafter der den Überblick behält. Etappierung ohne Plan wird schnell teurer als eine Gesamtsanierung.

Sonderbeitrag: Recht, Quorum, Pflichten

Beim Sonderbeitrag wird es oft emotional an der Versammlung. Deshalb ist es gut, die Rechtslage zu kennen.

Quorum: Für die Erhöhung der EF-Beiträge oder einen Sonderbeitrag reicht grundsätzlich das einfache Mehr — also die Hälfte der anwesenden Stimmen nach Köpfen und Wertquoten. Prüfen Sie aber Ihr Reglement. Manche Reglemente schreiben für ausserordentliche Ausgaben ein qualifiziertes Mehr vor (z.B. zwei Drittel).

Bindung: Ein rechtsgültig gefasster Beschluss bindet alle Miteigentümer. Auch die, die dagegen gestimmt haben. Auch die, die nicht an der Versammlung waren. Wer sich weigert zu zahlen, kann betrieben werden.

Anfechtung: Wer mit einem Beschluss nicht einverstanden ist, kann ihn innert 30 Tagen beim Gericht anfechten. Das kommt vor, ist aber selten erfolgreich wenn das Quorum korrekt war und die Sanierung sachlich begründet ist.

Kredit für die Gemeinschaft — geht das?

Immer wieder höre ich die Frage: «Kann nicht einfach die Gemeinschaft einen Kredit aufnehmen?» Die ehrliche Antwort: Theoretisch ja, praktisch kaum.

Das Problem liegt bei der Besicherung. Eine STWE-Gemeinschaft hat kein eigenes Grundstück als Sicherheit. Die einzelnen Einheiten gehören den jeweiligen Eigentümern und sind meistens bereits mit Hypotheken belastet. Kaum eine Bank bietet deshalb ein Standardprodukt für Gemeinschaftskredite an.

Der praktikablere Weg: Jeder Eigentümer erhöht individuell seine Hypothek (siehe Option 3). Das klingt umständlich, funktioniert aber und ist heute der gängige Weg. Ein guter Bewirtschafter koordiniert das mit den einzelnen Banken und sorgt dafür, dass die Beträge termingerecht im EF ankommen.

Bei einer Gemeinschaft in Horw mit sechs Einheiten habe ich das letztes Jahr begleitet. Gesamtkosten CHF 520'000, fünf Eigentümer erhöhten die Hypothek, einer zahlte bar. Innerhalb von drei Monaten war alles finanziert. Ohne Streit, ohne Gericht.

So sorgen Sie vor: Die richtige EF-Höhe

Die beste Lösung für einen leeren Fonds ist, dass er gar nicht erst leer wird. Was empfehlen die Fachverbände?

Ein konkretes Beispiel: Gebäudeversicherungswert CHF 4 Millionen, 10 Einheiten, Baujahr 1992. Bei 0.7% jährlicher Einlage zahlt jeder Eigentümer CHF 2'800 pro Jahr in den EF — CHF 233 pro Monat. Der Fonds wächst pro Jahr um CHF 28'000. In 10 Jahren hat die Gemeinschaft CHF 280'000 plus den bestehenden Bestand. Damit lässt sich eine Dachsanierung stemmen, ohne dass jemand in Panik gerät.

Fazit

Ein unterfinanzierter Erneuerungsfonds ist kein Schicksal. Es ist ein Problem, das sich lösen lässt — wenn man es früh genug anpackt. Die schlimmste Strategie ist Abwarten. Denn die Sanierung wird nicht billiger, die Baukosten steigen, und irgendwann regnet es rein.

Mein Rat: Lassen Sie sich den EF-Stand an der nächsten Versammlung vorlegen. Vergleichen Sie mit den Empfehlungen. Nutzen Sie unseren EF-Check oben als Ausgangspunkt. Und wenn Sie Unterstützung brauchen bei der Finanzplanung oder der Sanierungskoordination — dafür sind wir da.

Eine professionelle Bewirtschaftung mit einer 15-Jahres-Prognose sorgt dafür, dass der Fonds gar nicht erst leer wird. Das kostet weniger als ein Sonderbeitrag.