Heizungsersatz 2026: Fördergelder, Pflichten und was es für Ihre Liegenschaft bedeutet

Warum der Heizungsersatz jetzt auf dem Tisch liegt

Seit das Klimaschutzgesetz im Juni 2023 angenommen wurde, hat sich die Lage für Liegenschaftseigentümer verändert. Der Bund stellt CHF 200 Millionen pro Jahr für das Gebäudeprogramm bereit — zehn Jahre lang. Gleichzeitig verschärfen die Kantone ihre Energiegesetze. Wer heute noch eine Öl- oder Gasheizung betreibt, spürt das an mehreren Stellen: steigende CO2-Abgabe (aktuell CHF 120 pro Tonne), kantonale Auflagen beim Heizungsersatz und die absehbare Abschaffung von Energiespar-Steuerabzügen auf Bundesebene ab 2029.

Das Zeitfenster, in dem sich ein Heizungsersatz finanziell am stärksten lohnt, ist genau jetzt. Fördergelder sind verfügbar, Steuerabzüge noch möglich, und die Handwerker-Kapazitäten sind besser als vor zwei Jahren. In diesem Artikel gehe ich durch, was ein Heizungsersatz für ein typisches Mehrfamilienhaus kostet, welche Fördergelder es gibt und was Sie als Vermieter oder Stockwerkeigentümer beachten müssen.

Klimaschutzgesetz: CHF 200 Millionen pro Jahr — so kommen Sie ran

Das Klimaschutzgesetz (KlG) wurde am 18. Juni 2023 vom Schweizer Stimmvolk angenommen. Es sieht vor, dass der Bund über zehn Jahre insgesamt CHF 2 Milliarden in das Gebäudeprogramm investiert — CHF 200 Millionen pro Jahr. Dieses Geld fliesst in die Kantone und wird dort über kantonale Förderprogramme verteilt.

Konkret heisst das: Wenn Sie Ihre fossile Heizung durch eine Wärmepumpe, einen Holz-/Pelletkessel oder einen Fernwärmeanschluss ersetzen, haben Sie gute Chancen auf Fördergelder. Die Mittel sind zweckgebunden — sie fliessen nur, wenn der Kanton ein harmonisiertes Förderprogramm führt. In der Zentralschweiz ist das der Fall.

Was kostet ein Heizungsersatz? Typische Zahlen für ein Mehrfamilienhaus

Die Kosten variieren stark — je nach Gebäude, Heizsystem und Aufwand für Leitungen und Bohrungen. Für ein typisches Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen rechnen wir erfahrungsgemäss mit folgenden Grössenordnungen:

Was viele unterschätzen: Es geht nicht nur um die Heizung selbst. Oft braucht es Anpassungen an der Elektroinstallation, neue Leitungen, einen Pufferspeicher oder zusätzliche Schalldämmung bei Aussengeräten. Diese Nebenkosten können nochmals 10–20 % der Gesamtkosten ausmachen.

Ist Ihr Erneuerungsfonds bereit für den Heizungsersatz?

Gerade bei Stockwerkeigentum stellt sich die Frage: Reicht der Erneuerungsfonds? Ein Heizungsersatz ist eine der grössten Einzelinvestitionen, die auf eine STWE-Gemeinschaft zukommen kann. Wenn der Fonds nicht ausreicht, muss eine Sondereinlage beschlossen werden — und das sorgt regelmässig für Diskussionen.

Fördergelder: Bund und Kanton Luzern

Die Förderstruktur in der Schweiz ist zweistufig: Der Bund finanziert über das Gebäudeprogramm, und der Kanton legt mit eigenen Mitteln drauf. Im Kanton Luzern läuft das über das kantonale Energiegesetz und das zugehörige Förderprogramm.

Die genaue Höhe hängt von mehreren Faktoren ab: Welches System ersetzen Sie? Was bauen Sie ein? Wie gross ist die Liegenschaft? Liegt ein GEAK-Bericht vor? In der Praxis sehen wir bei einem typischen MFH-Heizungsersatz (Öl auf Wärmepumpe) Fördergelder zwischen CHF 10'000 und 30'000, wenn Bundes- und Kantonsbeiträge kombiniert werden.

Auswirkung auf Nebenkosten: So viel sparen Sie bei den Heizkosten

Der grösste laufende Vorteil eines Heizungsersatzes zeigt sich bei den Nebenkosten. Eine Wärmepumpe braucht deutlich weniger Energie als eine Öl- oder Gasheizung, weil sie Umgebungswärme nutzt und nur den Strom für den Kompressor bezahlen muss.

In der Praxis sehen wir bei unseren Liegenschaften eine Reduktion der Heizkosten um 40 bis 60 Prozent nach dem Umstieg auf eine Wärmepumpe. Das hängt natürlich vom Ausgangszustand ab — ein schlecht isoliertes Gebäude profitiert weniger als ein gut gedämmtes. Aber selbst bei älteren Gebäuden ist die Einsparung spürbar.

Für Mieter heisst das: tiefere Akontozahlungen. Für Vermieter: weniger Nachzahlungsrisiko und zufriedenere Mieter. Und die CO2-Abgabe, die aktuell bei CHF 120 pro Tonne liegt und weiter steigen wird, fällt bei erneuerbaren Systemen komplett weg.

Wie verändern sich Ihre Nebenkosten?

Rechnen Sie selbst: Wie wirkt sich ein Heizungsersatz auf Ihre Nebenkosten aus?

Für Vermieter: Mietzinserhöhung nach Heizungsersatz

Ein Heizungsersatz ist mietrechtlich eine wertvermehrende Investition, soweit er über den blossen Unterhalt hinausgeht. Und bei einem Systemwechsel — zum Beispiel von Öl auf Wärmepumpe — geht er fast immer darüber hinaus.

Konkret: Der wertvermehrende Anteil kann auf den Mietzins umgelegt werden. Bei einem Systemwechsel liegt dieser Anteil typischerweise bei 50 bis 70 Prozent der Gesamtkosten. Der Rest gilt als werterhaltend und ist nicht umlagefähig. Die Mietzinserhöhung berechnet sich aus dem wertvermehrenden Anteil, verteilt auf die übliche Lebensdauer der Anlage (in der Regel 20–25 Jahre).

Ich rate jedem Vermieter: Rechnen Sie die Mietzinserhöhung sauber durch und kommunizieren Sie transparent. Ein Heizungsersatz ist eine Investition, von der auch die Mieter profitieren — tiefere Heizkosten, besserer Komfort, keine Ölgerüche mehr. Das lässt sich gut erklären.

Für STWE: So beschliesst die Gemeinschaft den Heizungsersatz

Beim Stockwerkeigentum wird es etwas komplizierter. Die Heizung gehört zum gemeinschaftlichen Teil, und ein Ersatz muss an der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Das ist kein einfaches Abstimmen — es braucht ein qualifiziertes Mehr.

Steuerlich: Jetzt noch Energiespar-Abzüge nutzen (bis 2028)

Was viele noch nicht auf dem Radar haben: Mit der beschlossenen Eigenmietwert-Abschaffung fallen auf Bundesebene ab 2029 auch die Abzüge für energetische Sanierungen weg. Das betrifft direkt den Heizungsersatz.

Heute können Sie die Kosten eines Heizungsersatzes — soweit sie als Liegenschaftsunterhalt gelten — über maximal drei Steuerperioden verteilt von der Bundessteuer abziehen. Das reduziert die effektive Belastung spürbar. Ab 2029 ist dieser Abzug auf Bundesebene voraussichtlich Geschichte.

Häufige Fragen (FAQ)