Immobilie geerbt — jetzt vermieten? So starten Sie richtig

Sie haben eine Liegenschaft geerbt und stehen vor einer Frage, die sich emotional und rechtlich gleichermassen anfühlt: Vermieten — aber wie? Vielleicht war es das Elternhaus, eine Wohnung der Grosseltern oder ein kleines Mehrfamilienhaus. In jedem Fall ist die Situation neu, und Fehler in den ersten Wochen können Sie über Jahre hinweg Geld kosten.

Dieser Artikel gibt Ihnen als Neu-Vermieter eine klare Orientierung, welche Pflichten sofort greifen, wo finanzielle Risiken lauern und wie Sie die Bewirtschaftung effizient organisieren.

Rechtliche Grundlagen — Grundbuch, Erbengemeinschaft und Ihre Pflichten

Universalsukzession: Sie sind sofort Eigentümer

In der Schweiz gilt das Prinzip der Universalsukzession. Das bedeutet: Mit dem Tod der Erblasserin oder des Erblassers treten Sie automatisch in alle Rechte und Pflichten ein — auch ohne Grundbucheintrag. Sie sind vom ersten Tag an verantwortlich für die Liegenschaft, ihre Mieter und ihren Unterhalt.

Rechtlicher Hinweis

Wenn ein Mieter eine defekte Heizung meldet, sind Sie zuständig. Wenn Nebenkosten abgerechnet werden müssen, liegt das in Ihrer Verantwortung. Und wenn ein Schaden durch mangelhaften Unterhalt entsteht, haften Sie als Eigentümer — gemäss OR Art. 58 (Werkeigentümerhaftung).

Grundbuch: Die Handänderung ist Pflicht

Auch wenn Sie als Erbe bereits Eigentümer sind, muss die Handänderung im Grundbuch eingetragen werden — sowohl nach dem Erbfall als auch nach einer allfälligen Erbteilung. Ohne diesen Eintrag können Sie die Liegenschaft weder verkaufen noch belasten. Kümmern Sie sich daher frühzeitig um die Anmeldung beim zuständigen Grundbuchamt.

Erbengemeinschaft: Gemeinsam entscheiden, gemeinsam haften

Sind Sie nicht alleiniger Erbe, bilden Sie zusammen mit den Miterben eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Alle Erben verfügen gemeinsam über die Immobilie — kein Einzelner kann ohne Zustimmung der anderen vermieten, renovieren oder verkaufen. Diese Situation ist in der Praxis einer der häufigsten Gründe für Verzögerungen und Konflikte.

Erbengemeinschaften handeln typischerweise sehr konservativ. Investitionen in die Liegenschaft — etwa eine dringend nötige Sanierung — werden aufgeschoben, weil sich die Erben nicht einig sind. Das Ergebnis ist ein schleichender Sanierungsstau, der den Wert der Liegenschaft mindert und Mieter frustriert.

Praxis-Tipp

Klären Sie so früh wie möglich, ob die Liegenschaft einem Erben zugewiesen oder gemeinsam bewirtschaftet wird. Eine klare Regelung spart Ihnen jahrelange Diskussionen.

Steuern: Was Sie als neuer Vermieter wissen müssen

Wer eine Liegenschaft erbt und vermietet, steht steuerlich auf anderem Boden als ein Selbstnutzer. Die folgende Übersicht zeigt, was gilt:

Eigenmietwert

Entfällt — vermietete Liegenschaften unterliegen nicht dem Eigenmietwert

Mieteinnahmen

Nettomieteinnahmen werden als Einkommen versteuert

Vermögenssteuer

Kantonale Vermögenssteuer auf Verkehrs-, Ertrags- oder Katasterwert (je nach Kanton)

Unterhaltsabzüge (Alleinerbe)

Voller Abzug der Unterhaltskosten möglich

Unterhaltsabzüge (Erbteilung)

Nur die eigene Erbquote ist als Unterhalt abzugsfähig — der Rest gilt als wertvermehrend

Steuerart	Was gilt bei Vermietung?
Eigenmietwert	Entfällt — vermietete Liegenschaften unterliegen nicht dem Eigenmietwert
Mieteinnahmen	Nettomieteinnahmen werden als Einkommen versteuert
Vermögenssteuer	Kantonale Vermögenssteuer auf Verkehrs-, Ertrags- oder Katasterwert (je nach Kanton)
Unterhaltsabzüge (Alleinerbe)	Voller Abzug der Unterhaltskosten möglich
Unterhaltsabzüge (Erbteilung)	Nur die eigene Erbquote ist als Unterhalt abzugsfähig — der Rest gilt als wertvermehrend

Achtung bei Erbteilung und Unterhaltsabzügen

Dieser Punkt wird regelmässig übersehen: Wenn Sie im Rahmen einer Erbteilung die Liegenschaft übernehmen und die Miterben auszahlen, können Sie Unterhaltskosten nur anteilig abziehen — nämlich im Umfang Ihrer eigenen Erbquote. Der Teil, den Sie den Miterben abkaufen, gilt steuerlich als wertvermehrende Investition und ist nicht abzugsfähig.

Achtung

Beispiel: Sie erben zu einem Drittel und übernehmen die gesamte Liegenschaft. Sie können Unterhaltskosten nur zu einem Drittel steuerlich abziehen. Die restlichen zwei Drittel gelten als Kaufpreis und sind nicht abzugsberechtigt.

Lassen Sie sich in jedem Fall von einem Treuhänder oder Steuerberater begleiten, bevor Sie grössere Unterhaltsarbeiten in Auftrag geben.

Die ersten 5 praktischen Schritte nach der Erbschaft

Grundbuch und Eigentumsverhältnisse klären

Melden Sie die Handänderung beim Grundbuchamt an. Bei einer Erbengemeinschaft: Klären Sie intern, wer die Liegenschaft übernimmt oder ob gemeinsam verwaltet wird.

Bestehende Mietverträge prüfen

Bestehende Mietverträge werden automatisch übernommen — Sie treten als neuer Eigentümer in die Vermieterposition ein. Informieren Sie die Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel und teilen Sie die neue IBAN für die Mietzinszahlungen mit.

Stimmen die Mietzinse mit dem Markt überein?
Sind die Nebenkosten korrekt abgerechnet?
Gibt es auslaufende Verträge oder offene Mängelanzeigen?

Versicherungen überprüfen

Die bestehende Gebäudeversicherung geht bei Handänderung automatisch auf den neuen Eigentümer über. Allerdings haben sowohl Sie als auch die Versicherung ein 30-tägiges Recht zur Ablehnung nach der Handänderung. Nutzen Sie diese Zeit, um die Deckung zu prüfen.

Zustand der Liegenschaft dokumentieren

Gehen Sie durch jede Wohnung und dokumentieren Sie den baulichen Zustand. Erstellen Sie eine Liste offener Mängel und priorisieren Sie.

Sofort: Sicherheitsrelevante Mängel (Elektrik, Brandschutz, Geländer)
Kurzfristig: Funktionale Mängel (Heizung, Sanitär, Fenster)
Mittelfristig: Werterhaltende Massnahmen (Fassade, Dach, Küchen)

Steuerliche Situation mit einem Treuhänder klären

Bevor Sie Investitionen tätigen oder Mietverträge anpassen, sprechen Sie mit einem Treuhänder. Die steuerlichen Auswirkungen von Unterhaltsabzügen, Mietzinserhöhungen und allfälligen Renovationen sollten vorher berechnet werden — nicht nachher.

Achtung

Zwingend empfohlen: Eine Gebäudehaftpflichtversicherung, die Schäden an Dritten durch die Liegenschaft deckt. Ohne diesen Schutz haften Sie als Werkeigentümer persönlich und unbeschränkt.

Die 3 grössten Risiken für Erben-Vermieter

Nr. 1

Formfehler bei Mietzins, Kündigung und Nebenkosten

Enden regelmässig im Schlichtungsverfahren und kosten bares Geld.

Das Schweizer Mietrecht ist formalistisch. Ein falsch formuliertes Kündigungsschreiben, ein fehlerhaftes Formular bei einer Mietzinserhöhung oder eine unkorrekte Nebenkostenabrechnung führt direkt ins Schlichtungsverfahren — und meistens zu finanziellem Verlust für den Vermieter. Gerade als Neu-Vermieter ohne Erfahrung ist dieses Risiko besonders hoch.

Risiko 2: Sanierungsstau durch Erbengemeinschaft

Wenn mehrere Erben über eine Liegenschaft verfügen, wird selten investiert. Jeder wartet auf den anderen, Beschlüsse werden vertagt, und die Liegenschaft verfällt schleichend. Das drückt nicht nur den Marktwert, sondern erhöht auch das Haftungsrisiko — denn als Werkeigentümer haften Sie gemäss OR Art. 58 für Schäden durch mangelhaften Unterhalt.

Risiko 3: Unterschätzung des Verwaltungsaufwands

Viele Erben gehen davon aus, dass sich eine Liegenschaft «nebenbei» vermieten lässt. Die Realität: Mieteranfragen, Nebenkostenabrechnungen, Handwerkerkoordination, Schlichtungsverfahren, Steuerbelege — der administrative Aufwand einer Vermietung ist ein Teilzeitjob. Ohne System und Unterstützung verlieren Sie schnell den Überblick.

Selbst verwalten oder Bewirtschafter beauftragen?

Als frischgebackener Vermieter nach einer Erbschaft stehen Sie vor einer Grundsatzfrage: Alles selbst machen — oder an eine professionelle Verwaltung abgeben?

Option 1: Klassische Verwaltung

Eine Vollverwaltung nimmt Ihnen alles ab, kostet aber 3–5 % der Mieteinnahmen plus Sonderleistungen. Für kleine Liegenschaften mit wenigen Wohnungen ist das oft unverhältnismässig teuer. Zudem verlieren Sie die Kontrolle über Mieterauswahl und Kommunikation.

Option 2: Reine Selbstverwaltung

Sie behalten die volle Kontrolle, tragen aber auch die volle Last. Ohne Fachwissen im Mietrecht, in der Nebenkostenabrechnung und in der Buchhaltung riskieren Sie genau die Formfehler, die ins Schlichtungsverfahren führen.

Option 3: Hybride Immobilienbewirtschaftung mit Valtis

Valtis verbindet das Beste aus beiden Welten. Sie behalten die Kontrolle über Ihre Liegenschaft, während KI-gestützte Automatisierung die repetitiven Aufgaben übernimmt — und bei rechtlichen oder buchhalterischen Fragen steht Ihnen ein Experten-Netzwerk zur Seite.

Was das für Sie als Erben-Vermieter konkret bedeutet

Mietverträge und Formulare: Rechtssichere Vorlagen, die Formfehler verhindern
Mieterkorrespondenz: KI-unterstützte Kommunikation, die professionell und rechtlich korrekt ist
Nebenkostenabrechnung: Automatisiert und nachvollziehbar
Buchhaltung: Treuhänder-geprüft und steueroptimiert
Unterhalt: Koordination und Dokumentation über eine zentrale Plattform

Gerade in der Übergangsphase nach einer Erbschaft — wenn alles neu ist und Sie sich erst orientieren müssen — bietet die hybride Immobilienbewirtschaftung die Sicherheit eines Profis mit der Flexibilität der Selbstverwaltung.
— Valtis-Grundsatz

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

+Muss ich bestehende Mietverträge nach einer Erbschaft neu abschliessen?

Nein. Bestehende Mietverträge gehen automatisch auf den neuen Eigentümer über. Sie müssen die Mieter lediglich schriftlich über den Eigentümerwechsel informieren und die neue Bankverbindung (IBAN) mitteilen. An den bestehenden Vertragsbedingungen ändert sich nichts.

+Was passiert mit der Gebäudeversicherung bei einer Erbschaft?

Die Gebäudeversicherung geht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Nach der Handänderung haben beide Seiten — Sie und die Versicherung — ein 30-tägiges Recht, den Vertrag abzulehnen. Prüfen Sie die bestehende Deckung und ergänzen Sie zwingend eine Gebäudehaftpflichtversicherung, falls keine vorhanden ist.

+Kann ich als Erbe den Mietzins sofort erhöhen?

Grundsätzlich ja, aber nur unter Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen (amtliches Formular, korrekte Begründung, Einhaltung der Fristen). Ein Eigentümerwechsel allein ist kein Grund für eine Mietzinserhöhung. Fehler bei der Formulierung oder im Verfahren führen fast immer zur Anfechtung. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie eine Erhöhung aussprechen.

+Wie funktioniert die Vermietung in einer Erbengemeinschaft?

In einer Erbengemeinschaft verfügen alle Erben gemeinsam über die Liegenschaft. Entscheide zur Vermietung, zu Investitionen oder zu Vertragsänderungen müssen einstimmig oder gemäss Teilungsvertrag gefällt werden. Das macht die Bewirtschaftung langsamer und konfliktanfälliger. Eine klare Regelung — idealerweise mit Zuweisung der Liegenschaft an einen Erben — schafft Handlungsfähigkeit.

+Welche Unterhaltskosten kann ich steuerlich abziehen?

Als Alleinerbe können Sie sämtliche werterhaltenden Unterhaltskosten steuerlich abziehen. Haben Sie die Liegenschaft im Rahmen einer Erbteilung übernommen und Miterben ausbezahlt, ist nur der Anteil Ihrer eigenen Erbquote abzugsfähig. Der Restbetrag wird steuerlich als wertvermehrend behandelt.

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