Kündigungsfristen für Vermieter: Alle Fristen im Schweizer Mietrecht 2026

Bei Wohnräumen gilt für die ordentliche Kündigung grundsätzlich eine Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder auf den vertraglich vereinbarten Kündigungstermin. Bei Geschäftsräumen beträgt die gesetzliche Frist sechs Monate.

Heikel wird es bei Zahlungsverzug, Eigenbedarf, Familienwohnungen und falscher Zustellung. Ein einziger Form- oder Fristfehler kann eine Kündigung unwirksam machen.

Für Wohnungen gilt die gesetzliche Mindestfrist von drei Monaten. Der Vertrag kann längere Fristen vorsehen, aber nicht zulasten des Mieters unter das gesetzliche Minimum gehen.

Massgebend ist nicht das Versanddatum, sondern der Zugang beim Mieter. Planen Sie deshalb immer Zustellreserve ein und dokumentieren Sie den Versand.

Bei Geschäftsräumen gilt grundsätzlich eine gesetzliche Frist von sechs Monaten. Bei möblierten Zimmern, Einstellplätzen oder weiteren Spezialfällen können andere Regeln gelten.

Vermieter sollten deshalb nicht nur mit einer Standardfrist arbeiten, sondern zuerst prüfen, welcher Vertragstyp wirklich vorliegt.

Zahlt der Mieter nicht, braucht es zuerst eine schriftliche Mahnung mit Zahlungsfrist und ausdrücklicher Kündigungsandrohung. Bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt diese Frist mindestens 30 Tage.

Erst wenn die Frist unbenutzt abläuft, kann ausserordentlich gekündigt werden. Die Kündigung muss wiederum formrichtig zugestellt werden.

Eigenbedarf ersetzt die ordentliche Kündigungsfrist nicht automatisch. Der Grund kann die Interessenabwägung beeinflussen, ändert aber nichts daran, dass Formular, Frist und Zustellung stimmen müssen.

Zusätzlich kann der Mieter eine Erstreckung verlangen. Je nach persönlicher Situation, Dauer des Mietverhältnisses und Wohnungsmarkt kann das den effektiven Auszug deutlich verzögern.

Typische Fehler sind falsches Formular, fehlende separate Zustellung an Ehepartner oder eingetragene Partner, zu knapp berechnete Frist, unklare Begründung oder Versand ohne Zustellnachweis.

Valtis legt Kündigungen als prüfbare Kette an: Vertrag, Termin, Frist, Formular, Zustellung, Begründung und nächster Schritt. Daniel bereitet vor, Sie geben frei.