Brauche ich eine Bewilligung für Airbnb in Luzern?

Ja. Seit dem 1. Januar 2025 braucht jeder, der Wohnraum in der Stadt Luzern gewerbsmässig kurzzeitig vermietet, eine Bewilligung der Stadtverwaltung. Die gelegentliche Untervermietung der eigenen Wohnung während der Ferien (weniger als 90 Nächte pro Jahr) fällt grundsätzlich nicht darunter.

Was droht bei Kurzzeitvermietung ohne Bewilligung in Luzern?

Bei gewerbsmässiger Vermietung ohne Bewilligung drohen Bussen im vierstelligen Bereich. Die Stadt kann zudem die sofortige Einstellung der Vermietung verfügen und die Rückführung des Wohnraums in den regulären Mietmarkt anordnen.

Lohnt sich Airbnb in Luzern noch?

In vielen Fällen nicht. Nach Abzug von Reinigungskosten, Plattformgebühren, Bewilligungsgebühren und saisonalen Leerständen bleibt netto oft weniger als bei einer Langzeitvermietung. Nur bei absoluten Toplagen mit ganzjährig hoher Nachfrage kann sich Kurzzeitvermietung noch rechnen.

Kurzzeitvermietung in Luzern: Neue Regeln seit 2025

Wer in der Stadt Luzern eine Wohnung über Airbnb, Booking.com oder andere Portale kurzzeitig vermietet, bewegt sich seit dem 1. Januar 2025 in einem regulierten Umfeld. Das neue Reglement über die Kurzzeitvermietung von Wohnraum hat die Spielregeln grundlegend verändert — und die Übergangsfristen sind abgelaufen.

188

Bewilligungsgesuche eingereicht

Für insgesamt 729 Räumlichkeiten in der Stadt Luzern (Stand März 2026)

Das zeigt: Der Markt ist aktiv, die Regulierung greift. Aber was gilt genau? Und was bedeutet das für Eigentümer, die bisher ohne Bewilligung vermietet haben?

Was hat sich geändert?

Vor dem 1. Januar 2025 war die Kurzzeitvermietung in Luzern weitgehend unreguliert. Es gab keine spezifische Bewilligungspflicht, keine systematische Erfassung und kaum Kontrolle. Das hat sich grundlegend geändert.

Das neue Reglement wurde am 28. Juni 2023 vom Grossen Stadtrat genehmigt und trat per 1. Januar 2025 in Kraft. Es betrifft alle Formen der gewerbsmässigen Kurzzeitvermietung von Wohnraum im Stadtgebiet.

Die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

Bewilligungspflicht

Wer Wohnraum in der Stadt Luzern gewerbsmässig kurzzeitig vermietet, braucht eine Bewilligung der Stadtverwaltung. Gewerbsmässig bedeutet: regelmässig, mit Gewinnabsicht. Die gelegentliche Untervermietung der eigenen Wohnung während der Ferien (weniger als 90 Nächte pro Jahr bei Eigenbedarf) fällt grundsätzlich nicht darunter — aber die Abgrenzung ist im Einzelfall nicht immer klar.

Meldepflicht

Alle bestehenden Kurzzeitvermietungen mussten bis 31. März 2025 bei der Stadt gemeldet werden. Wer diese Frist verpasst hat, betreibt seine Vermietung seither ohne gültige Bewilligung — und riskiert Sanktionen.

Zweckentfremdungsverbot

Wohnraum, der dem regulären Mietmarkt entzogen wird, um ausschliesslich als Kurzzeitvermietung betrieben zu werden, kann als Zweckentfremdung eingestuft werden. Die Stadt kann in solchen Fällen die Bewilligung verweigern oder entziehen.

Auflagen und Bedingungen

Bewilligungen können mit Auflagen versehen werden — etwa bezüglich Lärmschutz, Brandschutz, maximaler Belegung oder Nachbarschaftsschutz.

Rechtlicher Hinweis

Das Reglement gilt für das gesamte Stadtgebiet Luzern. Die privatrechtlichen Einschränkungen im Stockwerkeigentum (STWE-Reglement) gelten zusätzlich — beide Ebenen sind kumulativ zu beachten.

Die Zahlen: 188 Gesuche, 729 Räumlichkeiten

Die Stadt Luzern hat im März 2026 erstmals detaillierte Zahlen kommuniziert. Demnach wurden seit Inkrafttreten des Reglements 188 Bewilligungsgesuche eingereicht, die insgesamt 729 Räumlichkeiten betreffen.

Was sagen uns diese Zahlen?

0,6%

Leerwohnungsziffer im Kanton Luzern

Bei 84'000 Einwohnern sind 729 Kurzzeitvermietungen eine relevante Grösse

Der Markt ist grösser als viele dachten. 729 Räumlichkeiten sind eine relevante Grösse in einer Stadt mit rund 84'000 Einwohnern und einem ohnehin angespannten Wohnungsmarkt.
Nicht alle haben sich gemeldet. Schätzungen vor dem Reglement gingen von deutlich mehr aktiven Angeboten aus. Es ist davon auszugehen, dass ein Teil der Anbieter die Vermietung eingestellt hat — oder weiterhin ohne Bewilligung operiert.
Die Stadt kontrolliert aktiv. Die Stadtverwaltung hat angekündigt, nicht gemeldete Angebote auf den einschlägigen Buchungsportalen zu identifizieren und die Betreiber zu kontaktieren.

Was droht bei Verstössen?

Das Reglement sieht Sanktionen vor. Die genaue Ausgestaltung richtet sich nach dem kantonalen Übertretungsstrafrecht und dem Gemeinderecht:

Sanktionen bei Verstössen

Bussenrahmen: Je nach Schwere des Verstosses können Bussen verhängt werden. Bei gewerbsmässiger Vermietung ohne Bewilligung drohen Bussen im vierstelligen Bereich.
Verfügung zur Einstellung: Die Stadt kann die sofortige Einstellung der Vermietung verfügen.
Rückführung in Wohnnutzung: Bei Zweckentfremdung kann die Stadt die Rückführung des Wohnraums in den regulären Mietmarkt anordnen.

Wer glaubt, das Thema aussitzen zu können, irrt. Die Stadt Luzern hat klar kommuniziert, dass sie die Einhaltung des Reglements durchsetzen wird.

In einer Stadt mit Wohnungsknappheit ist das politisch gewollt und wird öffentlich beobachtet.

Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Sie vermieten aktuell über Airbnb oder ähnliche Portale?

Prüfen Sie folgende Punkte:

Haben Sie eine gültige Bewilligung?

Falls nicht: Reichen Sie umgehend ein Gesuch ein. Nachträgliche Gesuche werden von der Stadt bearbeitet, aber das Risiko einer Busse besteht bis zur Erteilung.

Erfüllen Sie die Auflagen?

Brandschutz, Belegungsvorschriften, Meldepflicht der Gäste bei der Einwohnerkontrolle — prüfen Sie die Bewilligungsbedingungen.

Ist die Vermietung im Stockwerkeigentum erlaubt?

Viele STWE-Reglemente verbieten oder beschränken die Kurzzeitvermietung. Das städtische Reglement ersetzt diese privatrechtlichen Einschränkungen nicht — beide Ebenen gelten kumulativ.

Ist die Rendite nach Regulierung noch attraktiv?

Mit Bewilligungsgebühren, allfälligen Auflagen, der Unsicherheit über zukünftige Verschärfungen und dem administrativen Aufwand sinkt die Nettorendite. Viele Eigentümer stellen fest, dass die Marge dünner ist, als sie dachten.

Sie überlegen, in die Kurzzeitvermietung einzusteigen?

Ehrlich rechnen

Die Zeiten, in denen man eine Wohnung auf Airbnb stellte und sich über die hohe Rendite freute, sind in Luzern vorbei. Berücksichtigen Sie alle Kosten:

Bewilligungsgebühren

Laufende Auflagen der Stadt

Reinigungskosten

CHF 80–150 pro Wechsel

Leerstand Nebensaison

Okt–Apr: Auslastung oft unter 60%

Gästekommunikation

Check-in, Beschwerden, Notfälle

Möblierung & Verschleiss

Ausstattung, laufender Ersatz

Plattformgebühren

Airbnb 3%, Booking 15%

Steuerpflicht

Vollumfänglich steuerbares Einkommen

Kostenfaktor	Detail
Bewilligungsgebühren	Laufende Auflagen der Stadt
Reinigungskosten	CHF 80–150 pro Wechsel
Leerstand Nebensaison	Okt–Apr: Auslastung oft unter 60%
Gästekommunikation	Check-in, Beschwerden, Notfälle
Möblierung & Verschleiss	Ausstattung, laufender Ersatz
Plattformgebühren	Airbnb 3%, Booking 15%
Steuerpflicht	Vollumfänglich steuerbares Einkommen

Langfristige Vermietung einer 3-Zimmer-Wohnung in Luzern: CHF 1'800–2'500 pro Monat — ohne Aufwand. Kurzzeitvermietung bei 70% Auslastung und CHF 180/Nacht: rund CHF 3'800 brutto — abzüglich Reinigung, Gebühren, Aufwand. Netto bleibt oft weniger als bei einer Langzeitvermietung.
— Renditevergleich

Die Alternative: Langfristig vermieten — professionell bewirtschaften

Für viele Eigentümer in Luzern wird die Rechnung immer klarer: Die Kurzzeitvermietung lohnt sich nur noch in Ausnahmefällen — bei absoluten Toplagen mit ganzjährig hoher Nachfrage und professioneller Bewirtschaftung.

Für alle anderen ist die langfristige Vermietung mit professioneller Bewirtschaftung die bessere Wahl:

Planbare Einnahmen: Jeden Monat derselbe Betrag, keine saisonalen Schwankungen.
Weniger Aufwand: Kein Check-in, keine Reinigung, keine Gästekommunikation.
Rechtssicherheit: Ein regulärer Mietvertrag nach OR, keine Bewilligungspflicht.
Langfristiger Werterhalt: Mieter, die länger bleiben, behandeln die Wohnung in der Regel besser als wechselnde Kurzgäste.
Kein regulatorisches Risiko: Das Kurzzeitvermietungsreglement kann verschärft werden. Langfristige Vermietung ist davon nicht betroffen.

Fazit

Die Stadt Luzern hat klare Regeln geschaffen. Wer in der Kurzzeitvermietung aktiv ist, muss sich daran halten — oder Konsequenzen tragen. Für viele Eigentümer ist jetzt der Zeitpunkt, die Rechnung ehrlich zu machen: Lohnt sich Airbnb wirklich noch? Oder ist die langfristige Vermietung mit einer professionellen Bewirtschaftung der klügere Weg?

Datenschutz & Cookies