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    Für Privatvermieter

    Mahnwesen für Vermieter: Vom Zahlungsverzug zur Betreibung — Schritt für Schritt

    Valtis·März 2026·10 Min. Lesezeit
    CHF 4'500

    Ein einziger Formfehler kostet mindestens eine volle Monatsmiete.

    Bei einer durchschnittlichen Schweizer Miete bedeutet das CHF 1'500 bis CHF 4'500 Verlust, bevor Sie überhaupt rechtliche Schritte einleiten können.

    Das Wichtigste in Kürze

    Wenn ein Mieter den Mietzins nicht bezahlt, müssen Schweizer Vermieter einen klar definierten Ablauf einhalten: schriftliche Mahnung mit 30-Tage-Frist, Kündigungsandrohung, und erst danach die ausserordentliche Kündigung. Wer dabei Formfehler macht, verliert Zeit und Geld — oft mehrere Tausend Franken.

    Warum jeder Tag zählt

    Das Schweizer Mietrecht schützt Mieter bewusst mit strengen Formvorschriften. Für Vermieter bedeutet das: Jeder Schritt muss sitzen. Keine fehlende Unterschrift, keine falsche Frist, kein vergessener Ehepartner. Denn das Gesetz kennt kein Pardon bei Verfahrensfehlern — eine ungültige Mahnung ist, als hätte es sie nie gegeben.

    1

    Zahlungsverzug feststellen

    Der Mietzins ist in der Regel monatlich im Voraus geschuldet. Zahlungsverzug liegt vor, sobald der fällige Betrag nicht eingegangen ist. Drei Bedingungen müssen erfüllt sein:

    • Der Mieter hat die Mietsache übernommen
    • Der Mietzins oder die Nebenkosten sind fällig (Art. 257a OR)
    • Die Zahlung ist ausgeblieben — auch eine Teilzahlung kann Verzug begründen

    Bereits ein einziger ausstehender Mietzins berechtigt den Vermieter zur formellen Mahnung mit Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR.

    2

    Die korrekte Mahnung nach Art. 257d OR

    Die Mahnung ist das zentrale Dokument im gesamten Mahnverfahren. Fehlt auch nur ein Element, ist die gesamte Mahnung unwirksam.

    Zwingende Bestandteile

    Ausstehende Beträge

    Welche Monate, welche Beträge

    Zwingend

    Zahlungsfrist

    Mindestens 30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen

    Zwingend

    Kündigungsandrohung

    Expliziter Hinweis auf Kündigung bei Nichtzahlung

    Zwingend

    Fristende

    Konkretes Datum

    Zwingend

    Zahlungsverbindung

    Konto oder Einzahlungsschein

    Empfohlen
    Achtung

    Bei Ehepaaren: Die Mahnung muss an beide Ehepartner separat gesendet werden, in getrennten Umschlägen (Art. 266n OR). Fehlt eine Zustellung, ist die spätere Kündigung nichtig.

    3

    Fristen korrekt berechnen

    Ein Fehler von einem einzigen Tag kann die gesamte Kündigung ungültig machen.

    Berechnungsschema
    1. Tag 0: Empfang des Einschreibens (gemäss Track & Trace)
    2. Tag 1: Erster Tag der 30-Tage-Frist
    3. Tag 30: Letzter Tag der Zahlungsfrist
    4. Tag 31: Frühestmöglicher Zeitpunkt für die Kündigung

    Nachfrist Mahnung (Wohnräume)

    Mindestens 30 Tage

    Art. 257d Abs. 1 OR

    Nachfrist Mahnung (andere Objekte)

    Mindestens 10 Tage

    Art. 257d Abs. 1 OR

    Kündigungsfrist nach Fristablauf

    30 Tage auf Monatsende

    Art. 257d Abs. 2 OR

    Widerspruchsfrist Betreibung

    10 Tage

    SchKG

    Bei Nichtabholung gilt die Zustellfiktion: Das Schreiben gilt am letzten Tag der siebentägigen Abholfrist als zugestellt.

    4

    Die ausserordentliche Kündigung

    Wenn der Mieter innerhalb der 30-Tage-Frist nicht zahlt, können Sie die ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d Abs. 2 OR aussprechen. Voraussetzungen:

    • Die 30-Tage-Nachfrist ist vollständig abgelaufen
    • Der ausstehende Betrag wurde nicht vollständig bezahlt
    • Die Kündigung wird an alle Vertragsparteien separat zugestellt
    • Das amtliche Kündigungsformular wird verwendet
    Rechtlicher Hinweis

    Bei Teilzahlungen wird der Betrag nach Art. 87 Abs. 1 OR immer der ältesten offenen Schuld zugerechnet.

    Beispiel-Zeitachse
    • Fristablauf der Mahnung: 12. Mai
    • Kündigung frühestens: 13. Mai
    • Kündigungsfrist: 30 Tage auf Monatsende
    • Mietverhältnis endet: 30. Juni
    5

    Betreibung einleiten nach SchKG

    Die Betreibung kann parallel zur Kündigung eingeleitet werden — beide Verfahren sind voneinander unabhängig.

    1. Betreibungsbegehren

    Einreichung beim Betreibungsamt

    Frist: Keine Frist

    2. Zahlungsbefehl

    Zustellung an Mieter

    Frist: —

    3. Rechtsvorschlag

    Mieter kann Widerspruch erheben

    Frist: 10 Tage

    4. Rechtsöffnung

    Vermieter beantragt beim Gericht

    Frist: —

    5. Fortsetzung

    Fortsetzungsbegehren

    Frist: 1 Jahr

    Die Betreibung sichert die offene Forderung, die Kündigung beendet das Mietverhältnis — beides läuft unabhängig voneinander.

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    • Die 6 Formfehler die alles zunichte machen
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    Die 6 teuersten Fehler im Mahnwesen

    Falsche Fristberechnung

    Mahnung unwirksam

    Kosten: 1 Monatsmiete

    Fehlende Kündigungsandrohung

    Mahnung unwirksam, Neustart

    Kosten: 1-2 Monatsmieten

    Nicht alle Parteien angeschrieben

    Kündigung nichtig

    Kosten: 2-3 Monatsmieten

    Kein Einschreiben

    Kein Beweis, Neustart

    Kosten: 1-2 Monatsmieten

    Verspätete Kündigung

    Termin verschiebt sich

    Kosten: 1 Monatsmiete

    Fehlende Details

    Mahnung unwirksam

    Kosten: 1-2 Monatsmieten

    Bei einer Durchschnittsmiete von CHF 1'500 kann ein einziger Formfehler Kosten von CHF 1'500 bis CHF 4'500 verursachen.

    Praxisbeispiel: CHF 1'800 Monatsmiete

    Mieter Herr und Frau Müller (Ehepaar, beide im Mietvertrag) zahlen den April-Mietzins von CHF 1'800 nicht.

    1. April

    Mietzins CHF 1'800 fällig — keine Zahlung

    5. April

    Freundliche Zahlungserinnerung (optional)

    10. April

    Formelle Mahnung per Einschreiben an beide Ehepartner separat

    12. April

    Empfang bestätigt — Fristbeginn

    12. Mai

    Ablauf der 30-Tage-Frist — keine Zahlung

    13. Mai

    Ausserordentliche Kündigung an beide Ehepartner

    30. Juni

    Mietverhältnis endet

    Achtung

    Was bei einem Formfehler passiert: Wird die Mahnung nur an einen Ehepartner gesendet, ist die Kündigung nichtig. Das Verfahren muss komplett von vorne beginnen — Zusatzkosten: mindestens CHF 3'600 und drei Monate Verzögerung.

    Gesetzesartikel: Übersicht für Vermieter

    Art. 257d Abs. 1 OR

    Nachfristsetzung mit Kündigungsandrohung — mind. 30 Tage

    Art. 257d Abs. 2 OR

    Ausserordentliche Kündigung — 30 Tage auf Monatsende

    Art. 266n OR

    Kündigung bei Ehepaaren — an beide separat

    Art. 87 Abs. 1 OR

    Anrechnung von Teilzahlungen — älteste Schuld zuerst

    Art. 104 OR

    Verzugszins von 5%

    Art. 79 ff. SchKG

    Betreibungsverfahren und Rechtsvorschlag

    Häufig gestellte Fragen

    Wie lange muss ich warten, bevor ich eine Mahnung schicken darf?

    Sie können die formelle Mahnung sofort versenden, sobald der Mietzins fällig und nicht bezahlt ist. Es gibt keine gesetzliche Wartefrist.

    Muss ich zwei Mahnungen schicken?

    Nein, eine einzige formgerechte Mahnung mit Kündigungsandrohung und 30-Tage-Frist genügt nach Art. 257d OR.

    Was passiert, wenn der Mieter nur einen Teil bezahlt?

    Bei einer Teilzahlung wird der Betrag nach Art. 87 Abs. 1 OR der ältesten offenen Schuld zugerechnet. Bleibt ein Betrag offen, besteht der Zahlungsverzug weiterhin.

    Kann ich gleichzeitig kündigen und betreiben?

    Ja, Kündigung und Betreibung sind zwei voneinander unabhängige Verfahren. Beide können parallel laufen.

    Was kostet eine Betreibung?

    Bei einer Forderung von CHF 1'800 liegen die Kosten in der Regel bei CHF 50 bis CHF 100. Diese werden dem Schuldner auferlegt.

    Wie hoch sind die Verzugszinsen?

    Der gesetzliche Verzugszins beträgt 5% pro Jahr (Art. 104 OR). Bei CHF 1'800 Monatsmiete sind das rund CHF 7.50 pro Monat.

    Was mache ich, wenn der Mieter das Einschreiben nicht abholt?

    Es gilt die Zustellfiktion: Das Schreiben gilt am letzten Tag der siebentägigen Abholfrist als zugestellt.

    Was ist der Unterschied zwischen ordentlicher und ausserordentlicher Kündigung?

    Die ausserordentliche Kündigung (Art. 257d OR) hat eine verkürzte Frist von 30 Tagen auf Monatsende und setzt Zahlungsverzug voraus. Die ordentliche Kündigung folgt den regulären Fristen.

    Quellen: OR Art. 257d, 257a, 266n, 271/271a, 87, 104 · SchKG Art. 79 ff.

    T

    Theshoth Sritharan

    Gründer, Valtis

    Theshoth Sritharan ist Gründer von Valtis und begleitet Privatvermieter und Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften in der Zentralschweiz bei der professionellen Bewirtschaftung ihrer Liegenschaften.

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