Mieterwechsel richtig abwickeln: 15-Punkte-Checkliste für Schweizer Vermieter

Kündigung formal korrekt erstellen

Eine Kündigung ist in der Schweiz nur gültig, wenn sie formell korrekt erfolgt. Gemäss OR Art. 266l muss die Kündigung von Wohnräumen mit dem vom Kanton genehmigten Formular erfolgen.

• Schriftlich auf dem amtlichen Kündigungsformular des jeweiligen Kantons
• Per Einschreiben zugestellt (Nachweis der Zustellung)
• Bei Ehepaaren oder eingetragenen Partnerschaften: Separate Zustellung an beide Personen (OR Art. 266n)
• Begründung muss auf Verlangen des Mieters innert 30 Tagen nachgeliefert werden

Kündigungsfristen einhalten

Die Kündigungsfrist für Wohnräume beträgt gemäss OR Art. 266c grundsätzlich drei Monate auf einen ortsüblichen Termin.

Nachmieter-Vorschlag des Mieters prüfen

Der Mieter hat gemäss OR Art. 264 das Recht, einen zumutbaren Nachmieter vorzuschlagen. Der Nachmieter muss drei Bedingungen erfüllen:

1. Er muss zahlungsfähig sein (Betreibungsauszug, Lohnausweis)
2. Er muss bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen
3. Er muss für den Vermieter zumutbar sein

Besichtigungen mit Interessenten planen

Sobald feststeht, dass ein Mieterwechsel bevorsteht, sollten Sie die Neuvermietung unverzüglich starten. Der noch wohnende Mieter muss Besichtigungen dulden, sofern diese rechtzeitig angekündigt werden (mindestens 1–2 Tage im Voraus), zu zumutbaren Zeiten stattfinden und die Häufigkeit angemessen ist.

Übergabetermin vereinbaren

Vereinbaren Sie den Übergabetermin schriftlich und mindestens zwei bis vier Wochen im Voraus. Klären Sie Datum und Uhrzeit (bei Tageslicht), anwesende Personen, Zustand der Wohnung (besenrein) und was "besenrein" konkret bedeutet.

Übergabeprotokoll erstellen

Ohne Übergabeprotokoll haben Sie als Vermieter praktisch keinen Beweis für Schäden. Gemäss OR Art. 267a muss der Vermieter den Zustand der Sache bei Rückgabe prüfen und Mängel sofort melden.

Das Protokoll muss enthalten:

• Datum, Uhrzeit, anwesende Personen
• Raum-für-Raum-Begehung mit Zustandsbeschreibung
• Dokumentation aller Mängel (mit Fotos und Massbeschreibung)
• Vergleich mit dem Einzugsprotokoll
• Zählerstände aller Verbrauchsmesser
• Auflistung aller übergebenen Schlüssel
• Unterschriften beider Parteien

Schlüssel und Zählerstände

Alle Schlüssel müssen vollständig zurückgegeben werden — Haustür, Wohnung, Briefkasten, Keller, Waschküche, Garage. Fehlt ein Sicherheitsschlüssel, kann ein Zylinderwechsel CHF 500 bis 2'000 kosten. Am Übergabetag müssen alle Zählerstände (Strom, Warmwasser, Kaltwasser, Heizung) abgelesen und dem Energieversorger gemeldet werden.

Kaution prüfen und zurückzahlen

Die Mietkaution ist gemäss OR Art. 257e auf maximal drei Monatsmietzinse begrenzt. Nach dem Auszug: Offene Forderungen prüfen, Abzüge schriftlich beziffern und die Kaution innert 30 Tagen zurückzahlen. Verweigern Sie die Rückzahlung ohne triftigen Grund, kann der Mieter nach Ablauf eines Jahres die Kaution direkt bei der Bank einfordern.

Nebenkostenabrechnung und Lebensdauertabelle

Die Nebenkostenabrechnung muss klar und verständlich sein mit korrekter Abrechnungsperiode (Einzug bis Auszug). Bei Reparaturkosten gilt die paritätische Lebensdauertabelle:

Vormietzins offenlegen

Seit dem 1. Oktober 2025 gelten verschärfte Regeln zur Offenlegung des Vormietzinses. In den Kantonen Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Luzern, Zug und Zürich ist die Offenlegung auf einem amtlichen Formular Pflicht. Offengelegt werden müssen: Bisheriger Nettomietzins des Vormieters, aktueller Referenzzinssatz und Landesindex der Konsumentenpreise (LIK).

Neuer Mietvertrag, Einzugsprotokoll und Administration

Der neue Mietvertrag sollte auf einem aktuellen Vertragsformular basieren mit korrektem Anfangsmietzins, aktuellem Referenzzinssatz und klarer NK-Regelung. Das Einzugsprotokoll dokumentiert den Zustand bei Einzug — geben Sie dem neuen Mieter 14 Tage, um weitere Mängel nachzumelden. Zuletzt: Gebäudeversicherung, Hauswart, Energieversorger und Gemeinde über den Mieterwechsel informieren.