Mietrecht 2026: Was sich für Vermieter und STWE-Eigentümer ändert

Q: Müssen Vermieter wegen der Eigenmietwert-Abschaffung ihre Steuererklärung ändern?

Nein — wer ausschliesslich Renditeobjekte besitzt, spürt die Änderung nicht. Alle Abzüge bleiben bei vermieteten Liegenschaften bestehen.

Q: Was passiert, wenn ich die neuen Formvorschriften bei der Neuvermietung nicht einhalte?

Der Mietzins wird anfechtbar. Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten.

1. Bauvertragsrecht: OR-Revision stärkt Bauherren

Die laufende Revision des Obligationenrechts (OR) im Bereich Bauvertragsrecht bringt eine deutlich stärkere Position für Bauherren und Käufer bei Baumängeln. Der Ständerat hat eine teilzwingende Rügefrist von 60 Tagen beschlossen — diese kann vertraglich nicht verkürzt werden. Dazu kommt eine Verjährungsfrist von 5 Jahren.

Tage teilzwingende Rügefrist bei Baumängeln

Vertraglich nicht verkürzbar (OR-Revision)

Thema	Aktuell	Neu (OR-Revision)
Rügefrist bei Baumängeln	Vertraglich frei vereinbar	Teilzwingend 60 Tage (nicht verkürzbar)
Verjährung Mängelrechte	Oft vertraglich verkürzt	5 Jahre

Rügefrist bei Baumängeln

Aktuell: Vertraglich frei vereinbar

Neu: Teilzwingend 60 Tage (nicht verkürzbar)

Verjährung Mängelrechte

Aktuell: Oft vertraglich verkürzt

Neu: 5 Jahre

Rechtlicher Hinweis

Besonders relevant für STWE-Neubauprojekte: Wer eine Stockwerkeinheit ab Plan kauft, profitiert von den neuen Schutzbestimmungen.

2. STWE-Revision: Modernisierung des Stockwerkeigentums

Das Stockwerkeigentumsrecht (ZGB Art. 712a ff.) stammt aus den 1960er-Jahren und ist in vielen Punkten nicht mehr zeitgemäss. Der Bundesrat hat sich einer Revision nicht mehr verschlossen und die relevanten Handlungsfelder identifiziert.

Das zentrale Ziel: Sanierungsblockaden lösen. In der Praxis scheitern energetische Sanierungen häufig an den hohen Quoren in Stockwerkeigentümerversammlungen.

Praxis-Tipp

Auch wenn die Revision noch nicht verabschiedet ist, lohnt es sich, bereits heute zukunftsorientierte Musterreglemente zu verwenden.

3. Neue Formvorschriften im Mietrecht (seit 1. Oktober 2025)

Seit dem 1. Oktober 2025 gelten verschärfte Formvorschriften, die Vermieter und Bewirtschafter zwingend einhalten müssen:

Staffelmieten: Jede einzelne Staffelstufe muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Eine pauschale Angabe im Mietvertrag reicht nicht mehr aus.

Neuvermietungen: Das Formular zur Mitteilung der Anfangsmietzinse muss neu den Referenzzinssatz und den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) des Vormietverhältnisses ausweisen.

Formvorschrift	Was gilt?	Konsequenz bei Verstoss
Staffelmieten	Jede Stufe schriftlich mitteilen	Mietzins anfechtbar
Anfangsmietzins bei Neuvermietung	Referenzzinssatz + LIK des Vormietverhältnisses auf Formular	Mietzins anfechtbar

Staffelmieten

Was gilt: Jede Stufe schriftlich mitteilen

Konsequenz: Mietzins anfechtbar

Anfangsmietzins bei Neuvermietung

Was gilt: Referenzzinssatz + LIK des Vormietverhältnisses auf Formular

Konsequenz: Mietzins anfechtbar

Achtung

Fehlende Angaben führen dazu, dass der Mietzins anfechtbar wird. Vermieter sollten sämtliche Mietvertragsvorlagen und Formulare umgehend prüfen und aktualisieren.

4. Eigenmietwert-Abschaffung: Inkrafttreten steht bevor

Am 28. September 2025 hat die Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts mit 57,7 % Ja-Stimmen angenommen. Der Bundesrat entscheidet voraussichtlich im zweiten Quartal 2026 über das genaue Inkrafttreten.

57,7 %

Ja-Stimmen für die Eigenmietwert-Abschaffung

Volksabstimmung vom 28. September 2025

Für Vermieter

Alle bisherigen Abzüge bleiben erhalten.

Für STWE-Eigentümer mit Eigennutzung

Einlagen in den Erneuerungsfonds (EF) sind bei selbstgenutzten Einheiten nicht mehr abzugsfähig. Das kann den Anreiz erhöhen, Sanierungen zeitlich vorzuziehen.

5. Energiegesetz: Solarpflicht und Förderprogramme

Solarpflicht für Neubauten: Seit dem 1. Januar 2025 müssen Neubauten mit einer Grundfläche über 300 m² eine Solaranlage installieren (Mantelerlass).
Klimaschutzgesetz: Die Schweiz strebt Netto-Null bis 2050 an. Förderprogramme für den Heizungsersatz (Öl/Gas zu Wärmepumpe) stehen zur Verfügung.
Baubeschleunigung: Die Lüftungsfensterpraxis als anerkannte Lärmschutzmassnahme erleichtert Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten.

300 m²

Schwellenwert für Solarpflicht bei Neubauten

Mantelerlass, seit 1. Januar 2025

Praxis-Tipp

STWE-Gemeinschaften sollten prüfen, ob laufende oder geplante Sanierungen Förderbeiträge auslösen. Die Kombination aus Förderprogrammen und den (noch bestehenden) steuerlichen Abzügen macht 2026 zu einem günstigen Zeitpunkt für energetische Erneuerungen.

6. Datenschutz (revDSG): Pflichten laufen weiter

Das revidierte Datenschutzgesetz (revDSG) ist seit dem 1. September 2023 in Kraft und bleibt ein laufendes Thema für die Immobilienbewirtschaftung:

Aktive Informationspflicht: Mieterinnen und Mieter müssen über die Bearbeitung ihrer Personendaten informiert werden.
Meldepflicht bei Datenlecks: Datenschutzverletzungen sind dem Eidgenössischen Datenschutzbeauftragten (EDÖB) zu melden.
Mietverträge: Jeder Mietvertrag sollte eine Datenschutzerklärung enthalten oder darauf verweisen.
Cloud und IT: Wer Bewirtschaftungssoftware oder Cloud-Dienste nutzt, benötigt Auftragsbearbeitungsverträge mit den Anbietern.

Achtung

Wer noch keine DSG-konforme Datenschutzerklärung in seinen Mietverträgen hat, sollte dies umgehend nachholen. Bei Verstössen drohen Bussen bis CHF 250'000.

7. Referenzzinssatz: Stabil bei 1,25 %

Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt seit der letzten Anpassung bei 1,25 %. Die Bestätigung vom März 2026 zeigt: Eine Änderung ist 2026 nicht zu erwarten.

1,25 %

Hypothekarischer Referenzzinssatz

Stabil — keine Änderung erwartet 2026

Für Vermieter bedeutet das: Weder Mieterhöhungen noch Mietzinssenkungen aufgrund des Referenzzinssatzes stehen an.

Was müssen Vermieter jetzt tun? — Checkliste

Mietvertragsvorlagen prüfen

Formulare für Anfangsmietzins und Staffelmieten an die neuen Formvorschriften (seit 1.10.2025) anpassen.

Datenschutzerklärung erstellen

Sicherstellen, dass Mietverträge eine DSG-konforme Datenschutzerklärung enthalten.

Auftragsbearbeitungsverträge abschliessen

Mit allen Cloud- und Softwareanbietern prüfen, ob Verträge nach revDSG vorliegen.

Erneuerungsfonds-Strategie überdenken

STWE-Eigentümer mit Eigennutzung sollten EF-Einlagen und Sanierungszeitpunkte steuerlich optimieren.

Förderprogramme prüfen

Energetische Sanierungen und Heizungsersatz-Projekte auf Förderfähigkeit prüfen.

STWE-Reglement modernisieren

Zukunftsorientierte Musterreglemente verwenden, um auf die kommende STWE-Revision vorbereitet zu sein.

Baumängel dokumentieren

Bei STWE-Neubauprojekten die neuen Rügefristen (60 Tage) und Verjährungsfristen (5 Jahre) kennen und nutzen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Müssen Vermieter wegen der Eigenmietwert-Abschaffung ihre Steuererklärung ändern?

Nein — wer ausschliesslich Renditeobjekte besitzt und keine selbstgenutzte Immobilie hat, spürt die Änderung nicht. Alle Abzüge (Unterhalt, Schuldzinsen, energetische Sanierungen) bleiben bei vermieteten Liegenschaften bestehen. Nur bei Eigennutzung fallen die Abzüge weg.

Was passiert, wenn ich die neuen Formvorschriften bei der Neuvermietung nicht einhalte?

Fehlt auf dem Formular zur Mitteilung der Anfangsmietzinse der Referenzzinssatz oder der LIK des Vormietverhältnisses, wird der Mietzins anfechtbar. Das bedeutet: Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache bei der Schlichtungsbehörde anfechten — mit guten Erfolgsaussichten.

Ist die STWE-Revision bereits beschlossen?

Nein. Der Bundesrat hat sich einer Revision nicht verschlossen und die Handlungsfelder identifiziert, aber ein konkreter Gesetzesentwurf liegt noch nicht vor. Es empfiehlt sich dennoch, schon jetzt zukunftsorientierte Musterreglemente zu verwenden.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Stand: März 2026.

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