Mietzinsanpassung berechnen: Interaktiver Mietzinsrechner für Vermieter 2026

Referenzzinssatz 2026: Wo stehen wir?

Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt aktuell bei 1.25 Prozent. Am 2. September 2025 wurde er vom BWO von 1.50 auf 1.25 Prozent gesenkt. Für Vermieter heisst das: Mieter haben grundsätzlich Anspruch auf eine Senkung — es sei denn, Sie können Teuerung oder Kostensteigerungen gegenrechnen.

Aber: Der Referenzzinssatz ist nur eine von drei Komponenten. Viele Vermieter vergessen die Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung. Genau dort liegt oft ein berechtigter Anpassungsanspruch nach oben, selbst wenn der Referenzzinssatz sinkt.

Berechnen Sie Ihre Mietzinsanpassung

Unser interaktiver Mietzinsrechner zeigt Ihnen in einer Minute, wie hoch Ihr Anpassungsanspruch ist. Geben Sie den aktuellen Mietzins, den Basis-Referenzzinssatz und den Basis-LIK ein — der Rechner erledigt den Rest.

Die 3-Komponenten-Berechnung

Jede Mietzinsanpassung im laufenden Mietverhältnis besteht aus drei Teilen. Sie dürfen alle drei kumulieren — das ist Ihr gutes Recht als Vermieter.

Komponente 1: Referenzzinssatz-Delta

Hat sich der Referenzzinssatz seit der letzten Mietzinsfestsetzung verändert?

• Erhöhung: Pro 0.25% Anstieg dürfen Sie 3% auf den Nettomietzins aufschlagen (VMWG Art. 13)
• Senkung: Pro 0.25% Senkung hat der Mieter Anspruch auf 2.91% Reduktion (asymmetrisch!)

Der Basis-Referenzzinssatz ist derjenige, der bei der letzten Mietzinsfestsetzung galt. Steht in Ihrem Mietvertrag oder der letzten Anpassungsmitteilung. Finden Sie ihn nicht? Nehmen Sie den Satz, der bei Mietbeginn galt.

Komponente 2: Teuerung (40% des LIK)

Sie dürfen 40 Prozent der Veränderung des Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) auf den Mietzins überwälzen. Die Formel:

Der Basis-LIK ist derjenige, der bei der letzten Mietzinsfestsetzung galt. Aktuellen LIK finden Sie beim BFS (Bundesamt für Statistik). Stand März 2026: 107.5 Punkte (Basis Dezember 2020 = 100).

Komponente 3: Allgemeine Kostensteigerung

Für gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten dürfen Sie pauschal 0.5 Prozent pro Jahr geltend machen, maximal 10 Jahre rückwirkend (= maximal 5%). Viele Schlichtungsbehörden akzeptieren diese Pauschale ohne Einzelnachweis.

Rechenbeispiel: 6 Wohnungen in Luzern

Ein Vermieter in Kriens mit 6 Wohnungen. Letzte Mietzinsanpassung: 1. Oktober 2022. Nettomietzins einer 3.5-Zimmer-Wohnung: CHF 1'450.

In diesem Beispiel heben sich die drei Komponenten praktisch auf. Der Referenzzinssatz ist gesunken, aber Teuerung und Kostensteigerung gleichen das aus. Ergebnis: Der Mietzins bleibt etwa gleich. Kein Senkungsanspruch, keine Erhöhung.

Hätte der Vermieter den Mietzins seit 2018 nicht angepasst (Basis-RZS 1.50%, Basis-LIK 101.5), sähe die Rechnung anders aus: Die Teuerung wäre grösser (+2.4%), die Kostensteigerung höher (4%), und das Netto wäre klar positiv. Wer lange nicht angepasst hat, hat oft einen berechtigten Erhöhungsanspruch.

In der Praxis sehe ich es oft: Vermieter mit 5 bis 10 Wohnungen, die seit Jahren nicht angepasst haben. Nicht aus Grosszügigkeit, sondern weil sie die Berechnung nicht machen wollen. Bei sechs Wohnungen und CHF 30 pro Wohnung sind das CHF 2'160 pro Jahr. Über fünf Jahre: CHF 10'800.

Das amtliche Formular — so füllen Sie es aus

Eine Mietzinserhöhung ist nur gültig, wenn sie auf dem amtlich genehmigten Formular des Kantons mitgeteilt wird. Ein Brief oder eine E-Mail reicht nicht. Die Erhöhung wäre nichtig.

Wo Sie die Formulare finden:

• Kanton Luzern: gerichte.lu.ch → Schlichtungsbehörden → Formulare
• Kanton Nidwalden: nw.ch → Online-Schalter
• Kanton Zug: Kantonsgericht Zug → Mietrecht-Formulare
• Alternativ: HEV-Shop (hev-shop.ch) — kostenpflichtig, aber vorausgefüllt

Seit 1. Oktober 2025 gilt zudem die neue Formularpflicht gemäss VMWG Art. 19 Abs. 3: Bei jedem neuen Mietvertrag muss der Anfangsmietzins auf einem amtlichen Formular mitgeteilt werden — inklusive Referenzzinssatz und LIK-Stand. Das betrifft Luzern seit November 2025.

Fristen und Termine

Timing ist entscheidend. Ein richtig berechnetes Formular, das einen Tag zu spät eintrifft, ist wertlos.

Versenden Sie per Einschreiben — einzeln pro Mietpartei. Bewahren Sie die Postbelege auf. Wenn der Mieter behauptet, das Formular nie erhalten zu haben, liegt die Beweislast bei Ihnen.

5 Fehler die Vermieter teuer bezahlen

1. Kein amtliches Formular verwendet. Erhöhung nichtig. Egal wie korrekt die Berechnung ist.
2. Familienwohnung: nur einem Partner gesendet. Erhöhung nichtig. Beide müssen separat ein Formular erhalten.
3. Frist verpasst. 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist. Nicht 10 Tage vor dem Termin. Das verwechseln viele.
4. Nur den Referenzzinssatz berücksichtigt. Der häufigste Fehler. Viele vergessen Teuerung und Kostensteigerung. Sie verschenken Geld oder akzeptieren eine Senkung, obwohl netto gar kein Senkungsanspruch besteht.
5. Falscher Basis-Referenzzinssatz. Nicht der aktuelle Satz bei Vertragsabschluss, sondern der Satz bei der letzten Mietzinsfestsetzung. Wer hier den falschen Wert nimmt, rechnet komplett falsch.

Fazit

Die Mietzinserhöhung ist kein Hexenwerk, aber sie hat Formvorschriften die bei Nichtbeachtung zur Nichtigkeit führen. Die 3-Komponenten-Formel ist Ihr Werkzeug — nutzen Sie alle drei, nicht nur den Referenzzinssatz. Prüfen Sie einmal im Jahr, ob ein Anpassungsanspruch besteht. Und wenn ja: amtliches Formular, Einschreiben, Frist einhalten.

Bei sechs Wohnungen mit je CHF 30 Monat Potenzial sind das über CHF 2'000 pro Jahr. Über fünf Jahre verschenktes Geld. Das muss nicht sein.