Steuererklärung 2025 für Eigentümer im Kanton Luzern: Was Sie abziehen können
- Der Eigenmietwert im Kanton Luzern beträgt 70 % des Marktwerts bei Selbstnutzung.
- Pauschalabzug: 10 % (Gebäude unter 10 Jahre) oder 20 % (über 10 Jahre) — jährlicher Wechsel möglich.
- Energiespar-Investitionen sind voll abzugsfähig, auch wenn sie wertvermehrend sind — Übertrag auf 2 Folgeperioden möglich.
- Die Eigenmietwert-Abschaffung (57,7 % Ja, 28.09.2025) tritt frühestens 2028 in Kraft — für die Steuerperioden 2025 und 2026 ändert sich nichts.
Eigenmietwert im Kanton Luzern
Sie bewohnen Ihre Liegenschaft im Kanton Luzern selbst? Dann versteuern Sie den Eigenmietwert als Einkommen. Der basiert auf dem Marktwert — also dem Betrag, den Sie bei einer Fremdvermietung erzielen könnten.
Steuerbar bei Selbstnutzung
Eigenmietwert im Kanton Luzern — basierend auf dem Marktwert
Konkret: 70 % des Marktwerts werden als fiktives Einkommen deklariert. Klingt erstmal nach viel — aber dafür dürfen Sie im Gegenzug Unterhaltskosten, Schuldzinsen und energetische Massnahmen abziehen. Und genau da liegt das Optimierungspotenzial.
Bei Vermietung wird nicht der Eigenmietwert, sondern die tatsächliche Miete als Einkommen versteuert. Die nachfolgenden Abzüge gelten sowohl für selbstgenutzte als auch für vermietete Liegenschaften.
Wie das bei Ihnen konkret aussieht, können Sie direkt weiter unten mit unserem Steuerrechner durchspielen.
Pauschalabzug: 10 % oder 20 %?
Hier haben Sie als Eigentümer eine echte Wahl: Pauschale oder effektive Kosten. Die Pauschale richtet sich nach dem Gebäudealter:
Gebäude unter 10 Jahre alt
Für neuere Liegenschaften, bei denen in der Regel weniger Unterhalt anfällt.
Gebäude über 10 Jahre alt
Für ältere Liegenschaften mit typischerweise höherem Instandhaltungsbedarf.
Pauschalabzug je nach Gebäudealter
Massgebend ist das Alter der Liegenschaft zum Beginn der Steuerperiode
Im Kanton Luzern können Sie jedes Jahr neu entscheiden, ob Sie den Pauschalabzug oder die effektiven Kosten geltend machen. Das eröffnet eine einfache Optimierungsmöglichkeit: In Jahren mit tiefen Unterhaltskosten wählen Sie die Pauschale, in Jahren mit hohen Kosten die effektiven Ausgaben.
Effektive Unterhaltskosten: Was ist abzugsfähig?
Hatten Sie in einem Jahr höhere Kosten als die Pauschale? Dann lohnt sich der effektive Abzug. Wichtig: Das Steueramt unterscheidet zwei Kategorien:
Werterhaltend (abzugsfähig)
Reparaturen, Renovationen, Ersatz bestehender Bauteile (z. B. Heizungssanierung, Malerarbeiten, Fensterersatz 1:1), Versicherungsprämien, Liegenschaftssteuern, Hauswartkosten.
Wertvermehrend (nicht abzugsfähig)
Neubauten, Anbauten, Luxusausstattung, Vergrösserung der Wohnfläche, erstmaliger Einbau eines Lifts, Einbau eines Schwimmbads.
Die Grenze ist oft fliessend. Klassisches Beispiel: Alte Küche raus, gleichwertige rein — werterhaltend. Aber wenn Sie von Standard auf Luxusküche upgraden, wird es wertvermehrend und fällt steuerlich weg.
Mein Rat: Belege konsequent sammeln. Ohne Quittungen und Rechnungen akzeptiert das Steueramt keine effektiven Abzüge — egal wie berechtigt die Kosten waren.
Steuerabzug-Rechner Luzern
Pauschal vs. effektiv — finden Sie die bessere Strategie
Angaben zur Liegenschaft
Grunddaten für die Steuerberechnung.
Steht auf Ihrer Schatzungsanzeige. 70% davon sind steuerbar.
Für Vermögenssteuer. Selbstbewohnt: 75% steuerbar.
Geschätzte Werte basierend auf dem HEV Luzern Leitfaden 2025. Keine Steuerberatung.
Daten werden nicht gespeichert. Berechnung erfolgt lokal im Browser.
Energiespar-Investitionen: Die grosse Ausnahme
Das ist der grösste Hebel, den viele Eigentümer übersehen: Energiespar-Investitionen sind im Kanton Luzern voll abzugsfähig — auch wenn sie wertvermehrend sind. Konkret betrifft das:
- Wärmedämmung (Fassade, Dach, Kellerdecke)
- Fensterersatz durch energieeffizientere Modelle
- Ersatz einer Öl- oder Gasheizung durch Wärmepumpe
- Installation einer Photovoltaikanlage
- Anschluss an Fernwärmenetz
Können Sie die Energiespar-Abzüge in einem Jahr nicht vollständig nutzen (weil sie das steuerbare Einkommen übersteigen), dürfen Sie den Restbetrag im Kanton Luzern auf die folgenden zwei Steuerperioden übertragen. So geht kein Abzugspotential verloren.
Planen Sie eine energetische Sanierung? Rechnen Sie die steuerliche Wirkung oben direkt durch — der Rechner zeigt Ihnen den Unterschied.
Erneuerungsfonds-Einlagen
Besitzen Sie Stockwerkeigentum? Dann zahlen Sie vermutlich in einen Erneuerungsfonds ein. Gut zu wissen: Diese Einlagen sind im Kanton Luzern steuerlich abzugsfähig — aber nur unter bestimmten Bedingungen:
Erneuerungsfonds-Einlagen sind nur dann abzugsfähig, wenn sie unwiderruflich geleistet werden und dem gemeinschaftlichen Unterhalt dienen. Rückforderbare Einlagen oder Einlagen, die ausschliesslich für wertvermehrende Investitionen bestimmt sind, werden vom Steueramt nicht anerkannt.
In der Praxis: Ist der Fonds gemäss Reglement für laufenden Unterhalt und Instandhaltung bestimmt, können Sie die jährlichen Einlagen als Unterhaltskosten abziehen. Achten Sie darauf, dass das im Reglement klar formuliert ist.
Schuldzinsen: Limite beachten
Hypothekarzinsen können Sie abziehen — das wissen die meisten. Was viele nicht kennen: Es gibt eine Obergrenze.
Der maximale Schuldzinsabzug beträgt den Bruttoertrag aus dem Vermögen plus CHF 50'000. Der Bruttoertrag umfasst Mieteinnahmen, Eigenmietwert, Wertschriftenertrag und weitere Vermögenserträge.
Sie haben CHF 24'000 Mieteinnahmen, CHF 18'000 Eigenmietwert und CHF 3'000 Wertschriftenertrag. Ihr Bruttoertrag beträgt CHF 45'000. Der maximale Schuldzinsabzug liegt damit bei CHF 95'000 (CHF 45'000 + CHF 50'000). In den meisten Fällen ist diese Limite kein Problem — sie wird erst relevant bei sehr hoher Verschuldung bei gleichzeitig tiefen Erträgen.
PV-Anlagen: Kosten und Ertrag
PV-Anlagen sind im Kanton Luzern steuerlich doppelt attraktiv. Die Installationskosten sind voll abzugsfähig — egal ob Neubau oder Nachrüstung. Und beim Ertrag gibt es eine Besonderheit:
Die Einspeisevergütung aus einer PV-Anlage ist im Kanton Luzern erst ab einer Produktion von mehr als 10'000 kWh pro Jahr steuerbar. Kleinere Anlagen auf Einfamilienhäusern bleiben damit häufig steuerfrei — ein zusätzlicher Vorteil neben den Installationsabzügen.
Vermögenssteuer: 75 % Katasterwert
Neben der Einkommenssteuer zahlen Sie auf Ihre Liegenschaft auch Vermögenssteuer. Immerhin: Selbstbewohntes Eigentum wird im Kanton Luzern vergünstigt bewertet.
Des Katasterwerts bei Selbstnutzung
Vermögenssteuerlicher Bewertungsabschlag im Kanton Luzern
Ein Beispiel: Katasterwert CHF 800'000 — für die Vermögenssteuer zählen nur CHF 600'000. Bei Renditeobjekten gilt der volle Katasterwert.
Eigenmietwert-Abschaffung: Was gilt für 2025/2026?
Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen. Was heisst das jetzt konkret?
Ja-Stimmen bei der Volksabstimmung
28. September 2025 — Abschaffung des Eigenmietwerts für Eigenheime
Für die Steuerperioden 2025 und 2026 ändert sich nichts. Das neue Gesetz tritt frühestens 2028 in Kraft. Sie müssen den Eigenmietwert also weiterhin deklarieren und können im Gegenzug alle bisherigen Abzüge geltend machen.
Falls Sie vermieten: Für Renditeobjekte bleibt ohnehin alles beim Alten. Mieteinnahmen werden weiterhin versteuert, und alle Abzüge bleiben. Mehr dazu in unserem Artikel zur Eigenmietwert-Abschaffung.
Frühestes Inkrafttreten
Der Bundesrat entscheidet voraussichtlich 2026 über den genauen Zeitplan
Optimierungstipps für Ihre Steuererklärung
Die grössten Einsparungen entstehen nicht durch einzelne Tricks, sondern durch vorausschauende Planung. Hier die Hebel, die ich bei unseren Kunden immer wieder sehe:
Kosten über 2–3 Jahre verteilen
Grössere Sanierungen lassen sich oft zeitlich staffeln. Wer z. B. erst die Fassade und im Folgejahr die Heizung saniert, nutzt in beiden Jahren hohe Abzüge — statt in einem Jahr an die Einkommensgrenze zu stossen.
Pauschalabzug vs. effektive Kosten prüfen
Nutzen Sie jedes Jahr die Wechselmöglichkeit. In ruhigen Jahren ist der Pauschalabzug oft vorteilhafter, in Sanierungsjahren die effektiven Kosten.
Energetische Massnahmen vorziehen
Diese sind auch wertvermehrend abzugsfähig. Planen Sie eine ohnehin nötige Sanierung, kann ein energetisches Upgrade die Steuerlast senken, ohne dass der wertvermehrende Anteil verloren geht.
Indirekte Amortisation über Säule 3a
Statt die Hypothek direkt zu amortisieren, können Sie in die Säule 3a einzahlen und das Kapital später zur Rückzahlung verwenden. Sie profitieren doppelt: Schuldzinsabzug bleibt erhalten, und die 3a-Einzahlung ist ebenfalls abzugsfähig.
Erneuerungsfonds-Einlagen dokumentieren
Achten Sie darauf, dass die Einlagen im Erneuerungsfonds als unwiderruflich und dem Unterhalt dienend dokumentiert sind. Nur so werden sie steuerlich anerkannt.
Den Rechner oben können Sie nutzen, um verschiedene Szenarien durchzuspielen — z.B. was passiert, wenn Sie die Fassadensanierung auf nächstes Jahr verschieben.
In meiner Erfahrung: Die grössten Einsparungen kommen nicht von einem einzelnen Abzug, sondern von der richtigen Verteilung über mehrere Jahre.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich im Kanton Luzern jedes Jahr zwischen Pauschalabzug und effektiven Kosten wechseln?
Wie hoch ist der Eigenmietwert im Kanton Luzern?
Sind Einlagen in den Erneuerungsfonds steuerlich abzugsfähig?
Kann ich Kosten für eine energetische Sanierung auf mehrere Jahre verteilen?
Was gilt für PV-Anlagen im Kanton Luzern steuerlich?
Fazit
Zusammengefasst: Im Kanton Luzern können Sie als Eigentümer einiges rausholen — Pauschale, effektive Kosten, Energiespar-Abzüge mit Übertrag. Der Schlüssel ist die richtige Strategie und saubere Dokumentation.
Die Eigenmietwert-Abschaffung kommt, aber frühestens 2028. Für 2025 und 2026 gelten die bisherigen Regeln. Nutzen Sie die verbleibende Zeit, um Sanierungen und Investitionen steuerlich optimal zu planen — danach fallen die Abzüge für Selbstbewohner weg.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Steuerberatung dar. Für individuelle Fragen wenden Sie sich an eine Fachperson oder Ihre kantonale Steuerbehörde. Stand: April 2026, basierend auf dem HEV Luzern Leitfaden 2025.
Theshoth Sritharan
Gründer, Valtis
Theshoth Sritharan ist Gründer von Valtis und begleitet Privatvermieter und Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften in der Zentralschweiz bei der professionellen Bewirtschaftung ihrer Liegenschaften.
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Alle Abzüge auf einen Blick — Eigenmietwert, Pauschale, Energiespar-Investitionen.
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- Entscheidungshilfe: Pauschal vs. Effektiv
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