Referenzzinssatz bleibt bei 1,25% — was Eigentümer jetzt wissen müssen

Am 3. März 2026 hat das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) den hypothekarischen Referenzzinssatz bestätigt: Er bleibt bei 1,25%. Keine Änderung gegenüber der letzten Publikation.

Für viele Vermieter bedeutet das: Aufatmen. Keine erneute Senkungswelle, keine neuen Anpassungsschreiben. Aber wer die Entwicklung der letzten zwei Jahre verschlafen hat, sitzt möglicherweise auf einem Problem. Und für Mieter, die ihre Rechte kennen, tickt keine Verjährungsuhr — denn die Anpassung kann jederzeit verlangt werden.

Die Entwicklung des Referenzzinssatzes

Ein kurzer Rückblick, damit die aktuelle Situation eingeordnet werden kann:

Nach dem Anstieg 2023 (erstmals seit Jahren) ist der Zinssatz wieder auf das Niveau von 2020 zurückgekehrt. Die SNB-Leitzinssenkungen 2024 haben sich durchgeschlagen. Aktuell liegt der durchschnittliche Hypothekarzinssatz, auf dem der Referenzzinssatz basiert, bei rund 1,44% (Quelle: BWO).

Was bedeutet "unverändert" für Vermieter?

Wenn Sie die Mieten bereits korrekt angepasst haben: Nichts. Sie müssen nichts tun. Die letzte relevante Senkung war im März 2025 (von 1,50% auf 1,25%).

Wenn Sie seit der Senkung im März 2025 nichts angepasst haben: Dann haben Ihre Mieter weiterhin Anspruch auf eine Mietzinsreduktion — und zwar so lange, bis sie geltend gemacht oder der Referenzzinssatz wieder steigt.

So funktioniert die Berechnung

Die Berechnungsmethode ist klar geregelt und basiert auf der bundesgerichtlichen Praxis:

Rechenbeispiel

Ein Mieter zahlt CHF 2'000 Nettomiete. Der Mietvertrag basiert auf einem Referenzzinssatz von 1,75% (Stand Dezember 2023).

Aktuelle Differenz: 1,75% → 1,25% = zwei Senkungsschritte à 0,25%

Berechnung:

• 1. Senkungsschritt (1,75% → 1,50%): CHF 2'000 x 2,91% = CHF 58.20 Reduktion → neuer Mietzins: CHF 1'941.80
• 2. Senkungsschritt (1,50% → 1,25%): CHF 1'941.80 x 2,91% = CHF 56.51 Reduktion → neuer Mietzins: CHF 1'885.29

Bei einem Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen sind das schnell CHF 8'000 bis 10'000 pro Jahr weniger Mietertrag.

Wichtig: Gegenrechnung ist erlaubt

Als Vermieter dürfen Sie bei einer Senkung nicht nur den Referenzzinssatz berücksichtigen, sondern auch:

• Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise, LIK): 40% der seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufenen Teuerung dürfen gegengerechnet werden.
• Allgemeine Kostensteigerungen: Pauschal 0,5% pro Jahr für gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten (oder Nachweis effektiver Mehrkosten).
• Wertvermehrende Investitionen: Wenn Sie in der Zwischenzeit saniert oder aufgewertet haben, können Sie einen Teil der Kosten auf die Miete überwälzen.

Was passiert, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Szenario 1: Mieter verlangt aktiv eine Senkung

Der Mieter schreibt Ihnen und fordert eine Anpassung. Sie haben dann 30 Tage Zeit, um zu reagieren. Entweder Sie akzeptieren, machen eine Gegenrechnung oder lehnen ab (mit Begründung). Lehnen Sie ab, kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.

Szenario 2: Mieter macht nichts — vorläufig

Viele Mieter kennen ihre Rechte nicht oder scheuen den Aufwand. Aber: Mieterverbände informieren aktiv. Der Mieterverband Schweiz hat nach jeder Referenzzinssatzsenkung Musterbriefe publiziert. Die Anfragen kommen — manchmal mit Verzögerung.

Szenario 3: Beim Auszug wird abgerechnet

Manche Mieter fordern die Differenz erst beim Auszug ein — oder der Nachmieter prüft den aktuellen Mietzins und stellt fest, dass er zu hoch ist. Das kann zu unangenehmen Diskussionen und Rückforderungen führen.

Praktische Empfehlung: So gehen Sie als Vermieter vor

Passen Sie aktiv an, bevor der Mieter fragt. Das schafft Vertrauen, zeigt Professionalität und vermeidet Schlichtungsverfahren.

— Praxis-Empfehlung

Ausblick: Wohin geht der Referenzzinssatz?

Prognosen sind schwierig, aber die Tendenz ist erkennbar: Die SNB hat den Leitzins im Laufe von 2024 und 2025 mehrfach gesenkt. Der aktuelle Leitzins liegt bei 0,25%. Sollte die SNB weiter senken oder die Hypothekarzinsen weiter fallen, ist eine erneute Senkung des Referenzzinssatzes auf 1,00% im Verlauf von 2026 oder 2027 nicht ausgeschlossen.

Fazit

Der Referenzzinssatz bei 1,25% ist kein Drama — aber auch kein Freipass. Wer die Anpassungen der letzten Jahre sauber nachvollzogen hat, kann ruhig schlafen. Wer das Thema ignoriert hat, sollte jetzt handeln, bevor es der Mieter tut.