Was tun bei Mietausfall?
Wenn ein Mieter in der Schweiz die Miete nicht zahlt, regelt OR Art. 257d das Vorgehen strikt: Zuerst eine schriftliche Mahnung mit 30-Tage-Zahlungsfrist und ausdrücklicher Kündigungsandrohung, danach — falls der Mieter nicht zahlt — die ausserordentliche Kündigung mit 30 Tagen Frist auf Monatsende. Formfehler machen die gesamte Kündigung unwirksam.
Schritt-für-Schritt: Das korrekte Vorgehen bei Mietausfall
Schritt 1: Schriftliche Mahnung
Sobald die Miete ausbleibt, müssen Sie dem Mieter eine schriftliche Mahnung zustellen. Diese muss zwingend enthalten:
- Genaue Bezeichnung des ausstehenden Betrags (inkl. Nebenkosten)
- Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen (bei Wohn- und Geschäftsräumen)
- Ausdrückliche Androhung der Kündigung bei Nichtzahlung
Ohne ausdrückliche Kündigungsandrohung in der Mahnung ist eine spätere Kündigung unwirksam — auch wenn der Mieter monatelang nicht zahlt.
Wichtig bei Familienwohnungen: Wenn der Mieter verheiratet ist oder in eingetragener Partnerschaft lebt, muss die Mahnung beiden Ehegatten bzw. Partnern separat zugestellt werden.
Schritt 2: Ausserordentliche Kündigung
Zahlt der Mieter innerhalb der 30-tägigen Frist nicht, können Sie die ausserordentliche Kündigung aussprechen:
- Kündigungsfrist: 30 Tage auf Ende eines Monats
- Das amtliche Kündigungsformular des jeweiligen Kantons ist zwingend zu verwenden
- Bei Familienwohnungen: Kündigung wiederum beiden Ehegatten separat zustellen
| Phase | Frist | Was zu tun ist |
|---|---|---|
| Miete ausstehend | Sofort | Mahnung vorbereiten |
| Mahnung | 30 Tage Zahlungsfrist | Schriftlich, eingeschrieben, mit Kündigungsandrohung |
| Kündigung | 30 Tage auf Monatsende | Amtliches Formular, korrekte Zustellung |
| Mieter zieht nicht aus | Nach Ablauf | Ausweisung über Schlichtungsbehörde / Gericht |
Häufige Formfehler — und ihre Folgen
- Keine Kündigungsandrohung in der Mahnung — Kündigung nichtig
- Falsche Frist (weniger als 30 Tage) — Kündigung nichtig
- Nicht an beide Ehegatten zugestellt — Kündigung anfechtbar
- Kein amtliches Formular verwendet — Kündigung nichtig
- Kündigung nicht auf Monatsende — Kündigung nichtig
Ein einziger Formfehler kann den gesamten Prozess um Monate zurückwerfen und erhebliche finanzielle Verluste verursachen.
Prävention: Mietausfälle vermeiden
- Sorgfältige Mieterprüfung vor Vertragsabschluss (Betreibungsauskunft, Referenzen)
- Mietkautionskonto gemäss OR Art. 257e einrichten
- Regelmässiges Monitoring der Mieteingänge
- Frühzeitige Kommunikation bei Zahlungsproblemen
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Fazit
Bei Mietausfall in der Schweiz gilt: Korrektes Vorgehen nach OR Art. 257d ist Pflicht. Die Formvorschriften sind streng — Fehler kosten Zeit und Geld.
Muster-Mahnung und Ablauf-Checkliste
Die korrekte Mahnung nach OR Art. 257d — sofort einsetzbar.
- Muster-Mahnung mit allen Pflichtangaben
- Ablauf-Checkliste: Mahnung → Kündigung → Betreibung
- 5 Formfehler die alles zunichte machen
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