Mietkaution in der Schweiz: Alles was Vermieter wissen müssen

Die Mietkaution (auch Mietzinsdepot oder Mieterkaution genannt) ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses hinterlegt. Sie schützt den Vermieter vor finanziellen Ausfällen durch Schäden oder unbezahlte Mieten. Die korrekte Handhabung der Mietkaution ist gesetzlich streng geregelt — Verstösse können für den Vermieter teuer werden.

Maximale Höhe der Mietkaution

Das Obligationenrecht (Art. 257e OR) begrenzt die Höhe der Mietkaution:

Massgebend ist nach gängiger Praxis die Bruttomiete, also Nettomietzins plus Nebenkosten-Akontozahlung; ein Teil der Lehre stellt auf den Nettomietzins ab. Eine Kaution, die den gesetzlichen Höchstbetrag übersteigt, ist im übersteigenden Teil nichtig. Rechenbeispiel: Bei einer Bruttomiete von CHF 2'200 (CHF 1'900 Netto + CHF 300 Nebenkosten) beträgt die maximale Kaution CHF 6'600.

Das Sperrkonto

Die Mietkaution muss auf einem Sperrkonto (Mietzinskautionskonto) bei einer Bank hinterlegt werden — und zwar auf den Namen des Mieters (Art. 257e Abs. 2 OR). Der Vermieter darf die Kaution nicht auf sein eigenes Konto einzahlen oder anderweitig verwenden.

In der Praxis eröffnet der Vermieter oder die Verwaltung das Sperrkonto und der Mieter überweist den Betrag direkt dorthin. Die Bank gibt die Kaution nur frei, wenn beide Parteien zustimmen oder ein Gerichtsurteil bzw. eine Betreibung vorliegt.

Wichtig: Der Vermieter muss die Kaution innert 30 Tagen nach Erhalt auf das Sperrkonto einzahlen. Tut er dies nicht, kann der Mieter die Rückzahlung verlangen und — gemäss jüngerer Rechtsprechung — allenfalls die Miete hinterlegen, bis die ordnungsgemässe Deponierung erfolgt ist.

Verzinsung der Kaution

Die Kaution wird auf dem Sperrkonto zum üblichen Sparzins verzinst. Der Zins gehört dem Mieter. In der aktuellen Tiefzinsphase sind die Zinsen auf Mietkautionskonten allerdings minimal — häufig unter 0,1 % pro Jahr. Einige Banken erheben sogar Kontoführungsgebühren, die den Zinsertrag aufzehren.

Rückzahlung der Kaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Durchführung der Wohnungsübergabe stellt sich die Frage der Kautionsfreigabe. Es gelten folgende Regeln:

• Keine Forderungen: Sind keine Schäden vorhanden und die Nebenkosten abgerechnet, sollte der Vermieter die Kaution sofort freigeben. Beide Parteien unterschreiben den Freigabeauftrag an die Bank.
• Vermieter hat Forderungen: Erhebt der Vermieter berechtigte Ansprüche (Schäden, ausstehende Mieten), kann er die Freigabe verweigern. Er muss jedoch innert einem Jahr nach Mietende entweder die Zustimmung des Mieters einholen, eine Betreibung einleiten oder ein Gerichtsurteil erwirken. Ein blosser Brief mit Forderungsaufstellung genügt dafür nicht; verlangt ist eine förmliche Betreibung oder ein Schlichtungs- beziehungsweise Gerichtsverfahren (Art. 257e Abs. 3 OR). Nach Ablauf eines Jahres gibt die Bank die Kaution an den Mieter frei — auch ohne Zustimmung des Vermieters.
• Teilweise Verrechnung: Der Vermieter kann auch nur einen Teil der Kaution beanspruchen und den Rest freigeben. Dies ist in der Praxis der häufigste Fall.

Verrechnung mit Schäden

Der Vermieter darf die Kaution für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis verwenden. Dazu gehören:

• Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen (gemäss Paritätischer Lebensdauertabelle)
• Ausstehende Mietzinsen und Nebenkosten
• Kosten für nicht durchgeführte Reinigung (wenn vertraglich vereinbart)
• Fehlende Schlüssel oder Schliesszylinder-Austausch

Wichtig: Der Vermieter muss die Forderungen detailliert aufschlüsseln und belegen. Pauschale Abzüge ohne Nachweis werden von Schlichtungsbehörden regelmässig abgewiesen. Die Berechnung erfolgt auf Basis des Zeitwerts — nicht des Neuwerts — unter Berücksichtigung der Lebensdauer gemäss Paritätischer Lebensdauertabelle.

Alternative Kautionsmodelle

Neben der klassischen Barkaution auf dem Sperrkonto gibt es zunehmend alternative Modelle:

• Mietkautionsbürgschaft: Der Mieter schliesst bei einem spezialisierten Anbieter (z. B. Swiss Caution, goCaution) eine Bürgschaftsversicherung ab. Er zahlt eine jährliche Prämie (ca. 4-5 % der Kautionssumme) statt den vollen Betrag zu hinterlegen. Der Vermieter erhält eine Bürgschaftsurkunde als Sicherheit.
• Bankbürgschaft: Die Hausbank des Mieters stellt eine Bürgschaft aus. Dies ist teurer als die Mietkautionsbürgschaft und wird in der Praxis selten genutzt.
• Solidarbürgschaft durch Dritte: Eine Privatperson bürgt für den Mieter. Diese Variante birgt Risiken und wird von den meisten Verwaltungen nicht akzeptiert.

Hinweis für Vermieter: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, alternative Kautionsmodelle zu akzeptieren. Er kann im Mietvertrag festlegen, dass die Kaution als Bareinlage auf einem Sperrkonto zu leisten ist. In der Praxis akzeptieren jedoch die meisten Verwaltungen Mietkautionsbürgschaften, da sie den Mieterkreis erweitern.

Häufige Fehler bei der Mietkaution

• Kaution nicht auf Sperrkonto: Der Vermieter behält die Kaution auf seinem eigenen Konto — das ist gesetzeswidrig und kann zu Schadenersatzansprüchen führen.
• Verspätete Freigabe: Der Vermieter verzögert die Freigabe ohne berechtigte Forderungen. Das schadet dem Vertrauensverhältnis und kann zu unnötigen Verfahren führen.
• Pauschale Abzüge: Abzüge ohne detaillierte Aufstellung und Belege werden von Schlichtungsbehörden nicht geschützt.
• Jahresfrist verpasst: Erhebt der Vermieter Ansprüche, muss er innert eines Jahres handeln — sonst verfällt der Zugriff auf die Kaution.

Rechtsstand 2026

Am Kautionsrecht hat sich 2025 und 2026 nichts geändert: Art. 257e OR gilt unverändert. Die vom Bundesrat per 1. Oktober 2025 in Kraft gesetzte Revision der Mietrechtsverordnung (VMWG) betrifft die Formvorschriften bei Anfangsmietzins und Staffelmiete, nicht die Kaution.

Quellen

• Art. 257e OR, Obligationenrecht (SR 220), Fedlex — amtliche Sammlung
• Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) — Mietrecht

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