Eigenbedarfskündigung: Warum viele Vermieter vor der Schlichtungsbehörde scheitern

Die Zahlen zeigen, wie oft es schiefgeht: Im zweiten Halbjahr 2025 gingen bei den Schweizer Schlichtungsbehörden 19'240 neue Verfahren in Miet- und Pachtsachen ein, und ordentliche Kündigungen waren der häufigste Streitgegenstand (BWO-Schlichtungsstatistik, publiziert im Mai 2026). Viele dieser Verfahren drehen sich um die Frage, ob eine an sich zulässige Kündigung formell und inhaltlich standhält. Dieser Artikel zeigt, wo die typischen Fehler bei Eigenbedarfskündigungen liegen und wie Sie sie vermeiden.

Wann dürfen Sie als Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Grundsätzlich dürfen Sie ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung von Frist und Termin ordentlich kündigen, auch wegen Eigenbedarf. Der Eigenbedarf muss dabei nicht nur behauptet, sondern im Streitfall belegt werden. Anerkannt ist der Bedarf für Sie selbst und für nahe Angehörige: Ehepartner, eingetragene Partner, Konkubinatspartner, Kinder, Eltern, Grosskinder sowie Geschwister und deren Ehepartner (Quelle: Mieterinnen- und Mieterverband, Stand September 2023).

Ein Sonderfall ist der Kauf einer vermieteten Liegenschaft. Nach Art. 261 Abs. 2 lit. a OR kann der Erwerber das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, selbst wenn der Mietvertrag eine längere Dauer vorsieht. Voraussetzung ist dringender Eigenbedarf. Genau an diesem Begriff scheitern viele Fälle.

Was bedeutet dringender Eigenbedarf nach dem Kauf?

Das Bundesgericht verlangt ernsthafte und aktuelle Gründe für die Eigennutzung durch den Erwerber oder seine Angehörigen. Dringend heisst dabei nicht zwingend Notlage: Es genügt, dass Ihnen aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht zumutbar ist, auf die Nutzung der Räume zu verzichten (Quelle: WEKA, Mietrecht). Drei Elemente müssen Sie im Streitfall belegen können: die Ernsthaftigkeit des Bedarfs, seine Aktualität und die Unzumutbarkeit des Zuwartens.

Wichtig ist auch das Timing. Wer als Erwerber nicht auf den nächstmöglichen Termin kündigt, sondern zuwartet, schwächt die eigene Position erheblich, denn das Zuwarten spricht gegen die Dringlichkeit (vgl. BGE 125 III 123).

Die fünf häufigsten Fehler vor der Schlichtungsbehörde

Was passiert, wenn der Mieter die Kündigung anficht?

Der Mieter kann die Kündigung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 273 OR). Dann tragen Sie die Beweislast für den geltend gemachten Bedarf. Selbst wenn die Kündigung gültig ist, kann der Mieter eine Erstreckung verlangen, bei Wohnräumen um bis zu vier Jahre, wenn die Beendigung für ihn eine Härte bedeutet (Art. 272 und 272b OR). Kriterien sind etwa lange Mietdauer, Verwurzelung im Quartier oder schulpflichtige Kinder. Ein ausgewiesener dringender Eigenbedarf verkürzt oder verhindert die Erstreckung.

Wie bereiten Sie eine Eigenbedarfskündigung sauber vor?

Eine belastbare Eigenbedarfskündigung entsteht vor dem Versand, nicht danach. Dazu gehören: erstens ein dokumentierter Bedarf (wer zieht ein, warum, ab wann, weshalb ist Zuwarten unzumutbar), zweitens der Grundbucheintrag vor der Kündigung, drittens das korrekte kantonale Formular mit eigenhändiger Unterschrift und separater Zustellung an beide Ehegatten, viertens saubere Fristen und Termine gemäss Vertrag und Ortsgebrauch und fünftens eine konsistente Kommunikation, die späteren Aussagen nicht widerspricht.

Die formellen Grundlagen jeder Vermieterkündigung haben wir im Beitrag Kündigung des Mietvertrags zusammengefasst, den Überblick über die aktuelle Rechtslage finden Sie unter Mietrecht 2026. Wollen Sie zuerst kostenlos einschätzen, wie tragfähig Ihre Kündigung ist, nutzen Sie den Eigenbedarf-Check. Für die verbindliche Vorbereitung bietet der Kündigungs-Assistent das vollständige Paket mit Fachprüfung: Sie behalten die Entscheidung, Daniel bereitet den Fall vollständig vor, vom Bedarfsnachweis über das richtige kantonale Formular bis zum Zustellplan. Nach einem erfolgreichen Auszug hilft die Mieterwechsel-Checkliste beim Übergang.