Quorum an der Eigentümerversammlung: So vermeiden Sie ungültige Beschlüsse

Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Entscheidungsgremium im Stockwerkeigentum. Doch was viele nicht wissen: Selbst einstimmig gefasste Beschlüsse sind ungültig, wenn das Quorum nicht erreicht wurde. In der Praxis scheitern überraschend viele Versammlungen an der Beschlussfähigkeit — mit teuren Folgen: verzögerte Sanierungen, blockierte Budgets und rechtlich angreifbare Entscheide.

Dieser Artikel erklärt, wie das Quorum im Stockwerkeigentum funktioniert, welche Mehrheiten wann gelten und wie Sie sicherstellen, dass Ihre Versammlung gültige Beschlüsse fasst.

Was ist ein Quorum? Beschlussfähigkeit nach ZGB 712p

Das Quorum ist die Mindestanzahl an anwesenden oder vertretenen Eigentümern, die erforderlich ist, damit die Versammlung gültige Beschlüsse fassen kann. Im Stockwerkeigentum gilt ein doppeltes Quorum:

½ + ½

Doppeltes Quorum

Mindestens die Hälfte aller Eigentümer (Köpfe) UND die Hälfte aller Wertquoten müssen vertreten sein.

ZGB Art. 712p — Beschlussfähigkeit

Kopfmehrheit: Mindestens die Hälfte aller Stockwerkeigentümer muss anwesend oder durch Vollmacht vertreten sein.
Wertquotenmehrheit: Die anwesenden und vertretenen Eigentümer müssen zusammen mindestens die Hälfte aller Wertquoten auf sich vereinen.
Beide Bedingungen müssen gleichzeitig erfüllt sein — sonst ist die Versammlung nicht beschlussfähig.

Beispiel: Eine Liegenschaft hat 10 Stockwerkeigentümer. Damit die Versammlung beschlussfähig ist, müssen mindestens 5 Eigentümer anwesend oder vertreten sein — und diese 5 müssen zusammen mindestens 500 von 1'000 Wertquoten-Tausendstel vertreten.

Achtung

Prüfen Sie Ihr Begründungsreglement: Viele Reglemente enthalten abweichende Quorumsvorschriften, die strenger sein können als das Gesetz. Das Reglement geht in diesem Fall vor.

Einfaches Mehr, qualifiziertes Mehr und Einstimmigkeit

Ist die Versammlung beschlussfähig, gilt je nach Beschlussgegenstand eine andere Mehrheit. Das Schweizer Recht kennt drei Stufen:

Mehrheit	Voraussetzung	Typische Beschlüsse
Einfaches Mehr	Mehrheit der anwesenden Köpfe und Wertquoten	Budget, Jahresrechnung, Verwaltungswahl, laufende Geschäfte
Qualifiziertes Mehr	Mehrheit aller Eigentümer + mehr als ½ aller Wertquoten	Bauliche Änderungen, Reglementsänderungen, nützliche Investitionen
Einstimmigkeit	Zustimmung aller Eigentümer (100 %)	Zweckänderung, luxuriöse Bauarbeiten

Einfaches Mehr

Mehrheit der anwesenden Köpfe und Wertquoten

Budget, Jahresrechnung, Verwaltungswahl, laufende Geschäfte

Qualifiziertes Mehr

Mehrheit aller Eigentümer + mehr als ½ aller Wertquoten

Bauliche Änderungen, Reglementsänderungen, nützliche Investitionen

Einstimmigkeit

Zustimmung aller Eigentümer (100 %)

Zweckänderung, luxuriöse Bauarbeiten

Praxistipp: Mehrheit vorher klären

Klären Sie vor der Versammlung, welche Mehrheit für jeden Traktandenpunkt gilt. Notieren Sie dies auf der Traktandenliste — so vermeiden Sie Diskussionen während der Abstimmung und stellen sicher, dass die richtige Mehrheit angewendet wird.

«Beim qualifizierten Mehr zählen nicht nur die Anwesenden, sondern alle Eigentümer. Das ist der entscheidende Unterschied — und der häufigste Fehler in der Praxis.»

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Wertquoten verstehen

Wertquoten sind das Mass für den Anteil jedes Stockwerkeigentümers am Gesamtwert der Liegenschaft. Sie sind im Grundbuch eingetragen und werden bei der Begründung des Stockwerkeigentums festgelegt.

Berechnung

Die Wertquoten werden in Tausendstel oder Hundertstel angegeben. Eine 4.5-Zimmer-Wohnung im 3. OG hat typischerweise eine höhere Wertquote als eine 2.5-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss.

Im Grundbuch eingetragen

Die Wertquoten stehen im Grundbuchblatt jeder Stockwerkeinheit. Sie können beim zuständigen Grundbuchamt eingesehen werden.

Bedeutung für Abstimmungen

Bei jeder Abstimmung wird neben den Köpfen auch die Summe der Wertquoten der Ja- und Nein-Stimmen berechnet. Ein Eigentümer mit 150/1000 hat mehr Stimmgewicht als einer mit 80/1000.

Bedeutung für Kosten

Die Wertquoten bestimmen auch den Kostenanteil: Wer eine höhere Wertquote hat, zahlt proportional mehr an die gemeinschaftlichen Kosten.

Rechtlicher Hinweis

Wichtig: Wertquoten können nur mit Zustimmung aller betroffenen Eigentümer und Grundbucheintrag geändert werden. Eine Änderung ist in der Praxis äusserst selten und aufwändig.

Vollmachten richtig einsetzen

Vollmachten sind das wichtigste Instrument, um die Beschlussfähigkeit zu sichern. Wer nicht persönlich teilnehmen kann, darf sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen. Richtig eingesetzt, verhindern Vollmachten gescheiterte Versammlungen.

So setzen Sie Vollmachten ein

Schriftlich erteilen: Die Vollmacht muss schriftlich vorliegen — handschriftlich oder digital unterschrieben.
Mit Einladung versenden: Legen Sie der Einladung ein vorbereitetes Vollmachtsformular bei. So erleichtern Sie es abwesenden Eigentümern, ihre Stimme zu delegieren.
Bevollmächtigten benennen: Der bevollmächtigte Vertreter muss namentlich genannt werden. Es kann ein anderer Eigentümer, ein Familienmitglied oder auch die Verwaltung sein.
Zählt zum Quorum: Die Vollmacht zählt sowohl bei der Kopfzahl als auch bei den Wertquoten vollumfänglich mit.

30–40 %

der Eigentümer sind typischerweise abwesend

Ohne Vollmachten scheitert die Beschlussfähigkeit bei vielen STWE-Gemeinschaften bereits an der Kopfzahl.

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Was passiert, wenn das Quorum nicht erreicht wird?

Erscheinen zu wenige Eigentümer und liegen nicht genügend Vollmachten vor, ist die Versammlung nicht beschlussfähig. Das hat konkrete Konsequenzen:

Keine gültigen Beschlüsse möglich

Alle an diesem Abend gefassten Beschlüsse sind ungültig — auch wenn die Anwesenden einstimmig zugestimmt haben.

Zweite Versammlung einberufen

Die Verwaltung muss eine zweite Versammlung einberufen. Zwischen den beiden Versammlungen sollten mindestens 10–20 Tage liegen.

Tieferes Quorum an der zweiten Versammlung

Viele Reglemente sehen vor, dass an der zweiten Versammlung ein tieferes Quorum gilt — etwa nur noch ⅓ der Eigentümer und Wertquoten. Prüfen Sie Ihr Reglement.

Kosten und Zeitverlust

Jede gescheiterte Versammlung kostet Zeit und Geld: Raummiete, Verwaltungsaufwand, verzögerte Entscheide.

Achtung bei dringenden Sanierungen

Wenn eine dringende Sanierung ansteht — z.B. ein undichtes Dach — und das Quorum wiederholt nicht erreicht wird, kann die Verwaltung beim Gericht um eine Ermächtigung zur Durchführung notwendiger Massnahmen ersuchen. Diesen Weg sollten Sie allerdings vermeiden.

5 Tipps um das Quorum zu sichern

Mit etwas Planung lässt sich das Quorum zuverlässig erreichen. Die folgenden fünf Massnahmen haben sich in der Praxis bewährt:

Früh einladen — mindestens 4 Wochen vorher

Je mehr Vorlauf, desto besser können die Eigentümer planen. Versenden Sie die Einladung mindestens 4 Wochen vor dem Termin. Das gesetzliche Minimum reicht in der Praxis nicht aus.

Vollmachtsformular beilegen

Legen Sie der Einladung ein einfaches, vorausgefülltes Vollmachtsformular bei. So brauchen abwesende Eigentümer nur noch zu unterschreiben und an einen Vertreter weiterzugeben.

Termin mit Eigentümern abstimmen

Fragen Sie vorab nach Terminpräferenzen — per E-Mail oder Doodle-Umfrage. Ein Dienstag- oder Mittwochabend funktioniert erfahrungsgemäss am besten. Vermeiden Sie Schulferien und Feiertage.

Hybridversammlung anbieten

Bieten Sie eine Online-Teilnahme per Video-Call an. So können auch verreiste oder weiter entfernt wohnende Eigentümer teilnehmen, ohne anreisen zu müssen. Klären Sie vorab, ob Ihr Reglement dies zulässt.

Persönlich nachfassen

Rufen Sie unsichere oder schwer erreichbare Eigentümer persönlich an. Ein kurzes Telefonat wirkt Wunder — gerade bei Eigentümern, die selten an Versammlungen teilnehmen.

«Eine gescheiterte Versammlung kostet die Gemeinschaft mehr als der Aufwand, das Quorum im Vorfeld zu sichern.»

Ungültige Beschlüsse: Folgen und Anfechtung

Beschlüsse, die ohne Quorum oder mit der falschen Mehrheit gefasst wurden, sind anfechtbar. In schwerwiegenden Fällen können sie sogar nichtig sein — das heisst, sie entfalten von Anfang an keine Wirkung.

Anfechtung nach ZGB Art. 75

Anfechtbare Beschlüsse: Jeder Eigentümer, der nicht zugestimmt hat, kann innert 30 Tagen ab Kenntnisnahme beim Gericht Klage erheben.
Nichtige Beschlüsse: Beschlüsse, die gegen zwingendes Recht oder die Grundlagen des Stockwerkeigentums verstossen, sind nichtig. Nichtigkeit kann zeitlich unbeschränkt geltend gemacht werden.
Klagelegitimation: Klageberechtigt ist jeder Stockwerkeigentümer, der an der Versammlung gegen den Beschluss gestimmt hat oder nicht anwesend war.

30 Tage

Anfechtungsfrist ab Kenntnisnahme

Wer einen Beschluss anfechten will, muss innert 30 Tagen nach Erhalt des Protokolls beim Gericht klagen (ZGB Art. 75).

Die Folgen eines ungültigen Beschlusses können erheblich sein:

Bereits ausgeführte Arbeiten: Wurde auf Basis eines ungültigen Beschlusses bereits eine Sanierung in Auftrag gegeben, stellt sich die Frage der Kostentragung. Der Verwalter kann persönlich haftbar werden.
Vertrauensverlust: Ungültige Beschlüsse führen zu Misstrauen unter den Eigentümern und gegenüber der Verwaltung.
Blockierte Projekte: Angefchtene Beschlüsse sind sistiert, bis das Gericht entschieden hat — das kann Monate dauern.
Gerichts- und Anwaltskosten: Eine Anfechtungsklage kostet schnell mehrere tausend Franken — die am Ende die Gemeinschaft trägt.

Vermeiden statt streiten

Die beste Strategie gegen ungültige Beschlüsse ist Prävention: Quorum sorgfältig prüfen, die richtige Mehrheit anwenden und alles sauber protokollieren. Eine professionelle Bewirtschaftung stellt sicher, dass Ihre Versammlung von Anfang an rechtlich einwandfrei abläuft.

Häufige Fragen (FAQ)

Wie wird das Quorum an einer Eigentümerversammlung berechnet?

Das Quorum wird nach zwei Kriterien berechnet: Erstens müssen mindestens die Hälfte aller Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sein (Kopfmehrheit). Zweitens müssen die Anwesenden zusammen mindestens die Hälfte aller Wertquoten vertreten (Wertquotenmehrheit). Beide Bedingungen müssen gleichzeitig erfüllt sein, damit die Versammlung beschlussfähig ist.

Zählen Vollmachten zum Quorum?

Ja, Vollmachten zählen vollumfänglich zum Quorum. Ein bevollmächtigter Vertreter wird sowohl bei der Kopfzahl als auch bei den Wertquoten mitgerechnet. Es empfiehlt sich, das Vollmachtsformular zusammen mit der Einladung zur Versammlung zu versenden.

Was passiert wenn das Quorum an der STWE-Versammlung nicht erreicht wird?

Wird das Quorum nicht erreicht, ist die Versammlung nicht beschlussfähig und es können keine gültigen Beschlüsse gefasst werden. Die Verwaltung muss eine zweite Versammlung einberufen. Viele Reglemente sehen für die zweite Versammlung ein tieferes Quorum vor — prüfen Sie Ihr Reglement.

Was ist der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mehr?

Das einfache Mehr (Mehrheit der anwesenden Stimmen und Wertquoten) genügt für laufende Geschäfte wie Budget oder Verwaltungswahl. Das qualifizierte Mehr verlangt die Zustimmung der Mehrheit aller Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte aller Wertquoten vertreten — also nicht nur der Anwesenden, sondern aller Eigentümer insgesamt. Es gilt für bauliche Änderungen und Reglementsänderungen.

Kann ein Beschluss ohne Quorum angefochten werden?

Ja. Beschlüsse, die ohne Quorum oder mit der falschen Mehrheit gefasst wurden, sind anfechtbar. Jeder Stockwerkeigentümer kann innert 30 Tagen ab Kenntnisnahme beim Gericht Klage erheben (ZGB Art. 75). Nichtige Beschlüsse — etwa bei schwerwiegenden Formfehlern — können sogar zeitlich unbeschränkt geltend gemacht werden.

Fazit

Das Quorum ist die Grundlage jeder gültigen Beschlussfassung im Stockwerkeigentum. Wer die Regeln kennt — doppeltes Quorum, drei Mehrheitsstufen, Wertquoten — und das Quorum aktiv sichert, vermeidet ungültige Beschlüsse, Anfechtungsklagen und blockierte Sanierungsprojekte.

Die fünf wichtigsten Punkte zum Mitnehmen:

Quorum = ½ Köpfe + ½ Wertquoten — beide Bedingungen gleichzeitig.
Vollmachten zählen zum Quorum und sollten mit der Einladung versendet werden.
Richtige Mehrheit anwenden — einfaches Mehr, qualifiziertes Mehr oder Einstimmigkeit.
Anfechtungsfrist 30 Tage — ungültige Beschlüsse können teuer werden.
Professionelle Bewirtschaftung stellt sicher, dass alles korrekt abläuft.

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