Eigentümerversammlung im Stockwerkeigentum: Ablauf, Quorum und Rechte

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Organ jeder Stockwerkeigentümergemeinschaft. Hier werden Budgets genehmigt, Sanierungen beschlossen und die Verwaltung gewählt. Wer seine Rechte und Pflichten kennt, kann aktiv mitgestalten und böse Überraschungen vermeiden.

Pflicht zur jährlichen Versammlung

Gemäss Art. 712m ZGB muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft mindestens einmal pro Jahr eine ordentliche Versammlung abhalten. In der Praxis findet diese meist im Frühjahr statt, um die Jahresrechnung des Vorjahres zu genehmigen und das Budget für das laufende Jahr zu verabschieden. Die Verwaltung ist verpflichtet, die Versammlung rechtzeitig einzuberufen — üblicherweise mit einer Frist von 20 bis 30 Tagen, je nach Reglement.

Einberufung: Wer darf einladen?

Die Einberufung erfolgt in der Regel durch die Verwaltung. Daneben haben Eigentümer, die zusammen mindestens einen Fünftel der Stimmen vertreten, das Recht, eine ausserordentliche Versammlung zu verlangen. Kommt die Verwaltung dem Begehren nicht nach, können die Eigentümer die Versammlung selbst einberufen oder gerichtlich einberufen lassen.

Wichtig: Die Einladung muss eine vollständige Traktandenliste enthalten. Beschlüsse über Traktanden, die nicht auf der Liste stehen, sind grundsätzlich anfechtbar. Das schützt Eigentümer davor, von überraschenden Anträgen überrumpelt zu werden.

Quorum: Köpfe und Wertquoten

Das Schweizer Stockwerkeigentumsrecht kennt ein doppeltes Quorum. Ein Beschluss kommt nur zustande, wenn sowohl die Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Eigentümer nach Köpfen als auch die Mehrheit der vertretenen Wertquoten zustimmen. Dieses System verhindert, dass ein einzelner Eigentümer mit einer hohen Wertquote die übrigen überstimmt.

• Gewöhnliche Verwaltungshandlungen: Einfaches Mehr nach Köpfen und Wertquoten der anwesenden bzw. vertretenen Eigentümer.
• Wichtige Verwaltungshandlungen: Einfaches Mehr aller Eigentümer nach Köpfen und Wertquoten (nicht nur der Anwesenden).
• Bauliche Massnahmen: Je nach Art qualifiziertes Mehr — luxuriöse Massnahmen erfordern Einstimmigkeit.

Abstimmungsregeln im Detail

Bei der Abstimmung wird zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mehr unterschieden. Das einfache Mehr genügt für den laufenden Unterhalt, die Genehmigung der Jahresrechnung und die Wahl der Verwaltung. Das qualifizierte Mehr — oft die Zustimmung aller Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertreten — ist nötig für nützliche bauliche Massnahmen, die Änderung der Kostenverteilung oder die Aufnahme von Gemeinschaftskrediten.

Praxistipp: Sorgen Sie dafür, dass möglichst viele Eigentümer persönlich teilnehmen oder sich vertreten lassen. Fehlende Stimmen können dazu führen, dass selbst sinnvolle Sanierungsprojekte an der fehlenden Mehrheit scheitern.

Protokollpflicht

Über jede Versammlung muss ein Protokoll geführt werden. Das Protokoll hält die gefassten Beschlüsse, die Stimmverhältnisse und allfällige Vorbehalte fest. Es wird in der Regel von der Verwaltung erstellt und den Eigentümern innerhalb von 30 Tagen zugestellt. Das Protokoll ist die rechtliche Grundlage für die Umsetzung der Beschlüsse und dient als Beweismittel bei Anfechtungen.

Eigentümer haben das Recht, einen Beschluss innert 30 Tagen nach Kenntnisnahme beim Gericht anzufechten, wenn er gegen das Gesetz oder das Reglement verstösst.

Vertretung per Vollmacht

Wer nicht persönlich an der Versammlung teilnehmen kann, darf sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen. Die Vollmacht muss schriftlich vorliegen und sollte idealerweise auch Weisungen zur Stimmabgabe enthalten. Manche Reglemente schränken ein, wer als Vertreter auftreten darf — etwa nur andere Miteigentümer oder Familienangehörige. Prüfen Sie Ihr Reglement im Voraus.

Gut vorbereitet in die Versammlung

Eine professionelle Verwaltung bereitet die Versammlung sorgfältig vor: klare Traktandenliste, verständliche Unterlagen, transparente Jahresrechnung und konkrete Beschlussanträge. So können Eigentümer informiert entscheiden und die Versammlung effizient ablaufen.

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