Warum STWE-Bewirtschafter aufhören — und was Gemeinschaften tun können

Sie sind VR-Präsident einer Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft. Der Brief kam per Einschreiben: Ihre Bewirtschaftungsfirma kündigt den Vertrag per Ende Jahr. Keine Erklärung, nur ein Verweis auf die «strategische Neuausrichtung». Und plötzlich stehen Sie da — mit einem Erneuerungsfonds, den niemand mehr überwacht, Handwerkerrechnungen, die niemand prüft, und acht Miteigentümern, die wissen wollen, wie es weitergeht.

Wenn Ihnen das bekannt vorkommt, sind Sie nicht allein. In der Schweiz ziehen sich immer mehr Bewirtschaftungsfirmen aus der STWE-Betreuung zurück. Dieser Artikel erklärt, warum das passiert, was es für Ihre Gemeinschaft bedeutet — und welche Optionen Sie jetzt haben.

Der stille Rückzug: Was gerade am Markt passiert

Es ist kein Zufall, dass Ihre Bewirtschaftungsfirma aufgehört hat. Seit 2023 beobachtet die Branche einen Trend, der sich beschleunigt: Grosse und mittelgrosse Bewirtschaftungsfirmen trennen sich gezielt von kleinen STWE-Mandaten. Nicht weil die Arbeit fehlt — sondern weil die Rechnung nicht aufgeht.

Die Bewirtschaftung einer Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft ist deutlich aufwändiger als die Verwaltung von Mietliegenschaften. Es braucht Versammlungen, Beschlussprotokolle, Abstimmungen, Erneuerungsfonds-Planung, die Koordination zwischen Miteigentümern mit unterschiedlichen Interessen — und regelmässig auch die Moderation von Konflikten. Für eine Gemeinschaft mit sechs Einheiten fällt dieser Aufwand fast gleich hoch aus wie für eine mit dreissig. Nur: Der Ertrag ist ein Bruchteil.

Warum Bewirtschafter kündigen: Die vier Hauptgründe

Die STWE-Bewirtschaftung ist die anspruchsvollste Disziplin in der Immobilienbranche — und gleichzeitig die am schlechtesten vergütete.

Was passiert, wenn kein Bewirtschafter mehr da ist

Wenn der Bewirtschafter kündigt, fällt die gesamte operative Last auf den Vorstand zurück — in der Regel auf eine einzelne Person: die VR-Präsidentin oder den VR-Präsidenten. Und diese Person hat in den meisten Fällen einen Vollzeitjob, eine Familie und keine Ausbildung in Immobilienbewirtschaftung.

Die Folgen sind vorhersehbar und treffen fast jede betroffene Gemeinschaft gleich:

Besonders kritisch: der Erneuerungsfonds. Ohne professionelle Langfristplanung fehlt der Überblick, welche Gebäudekomponenten wann saniert werden müssen und ob die Rückstellungen ausreichen. Das führt entweder zu aufgeschobenen Sanierungen — die dann teurer werden — oder zu Sonderumlagen, die einzelne Miteigentümer finanziell belasten.

Drei Wege aus der Bewirtschaftungskrise

Wenn der Bewirtschafter kündigt, haben STWE-Gemeinschaften grundsätzlich drei Optionen. Jede hat Vor- und Nachteile — und jede passt zu einer anderen Ausgangslage.

Option 1: Selbstverwaltung mit digitalen Hilfsmitteln

Die Gemeinschaft übernimmt die Bewirtschaftung selbst. Der VR-Präsident oder ein engagiertes Vorstandsmitglied koordiniert alles — unterstützt von Tools wie einfachSTWEG oder einer einfachen Buchhaltungssoftware.

• Geeignet für: Kleine Gemeinschaften (4–8 Einheiten) mit einem engagierten, zeitlich verfügbaren Vorstand
• Kostenvorteil: Kein Bewirtschaftungshonorar, nur Software-Kosten
• Risiko: Abhängigkeit von einer Person, fehlende Fachkompetenz bei komplexen Themen (Versicherung, Bautechnik, Recht)
• Zeitaufwand: 5–15 Stunden pro Monat für die verantwortliche Person

Selbstverwaltung funktioniert, solange die verantwortliche Person motiviert, verfügbar und kompetent ist. Das Problem: Diese Konstellation ist fragil. Ein Umzug, ein Jobwechsel, ein Burnout — und die Gemeinschaft steht wieder am Anfang.

Option 2: Neuen traditionellen Bewirtschafter suchen

Die naheliegendste Lösung: einen neuen Bewirtschafter finden. In der Praxis ist das heute die schwierigste Option.

• Wartezeit: 6–12 Monate für kleine Gemeinschaften (ProSteg 2024)
• Kosten: CHF 300–600 pro Einheit und Jahr, teilweise mit Zusatzkosten für Versammlungen
• Vorteil: Vollumfängliche Betreuung, persönlicher Ansprechpartner
• Risiko: Wenig Transparenz, reaktive Arbeitsweise, und das gleiche Problem kann in 3–5 Jahren erneut auftreten

Option 3: Hybride Bewirtschaftung

Ein neueres Modell, das die Vorteile von Selbstverwaltung und professioneller Betreuung kombiniert: Die wiederkehrenden Aufgaben — Buchhaltung, Zahlungsverkehr, Dokumentation, Erneuerungsfonds-Überwachung — werden systematisch erledigt. Bei komplexen Entscheidungen stehen erfahrene Schweizer Bewirtschafter zur Verfügung. Die Gemeinschaft behält die volle Kontrolle und Transparenz.

• Geeignet für: Gemeinschaften jeder Grösse, besonders solche, die keinen traditionellen Bewirtschafter finden
• Kosten: Deutlich tiefer als traditionelle Bewirtschaftung
• Vorteil: Sofort verfügbar, transparente Echtzeit-Übersicht, professionelles EF-Management
• Transparenz: Jeder Miteigentümer sieht jederzeit den Stand von Finanzen, Beschlüssen und laufenden Aufgaben

Worauf Sie bei einem neuen Bewirtschafter achten sollten

Egal welchen Weg Sie wählen — ob traditionell oder hybrid — diese fünf Kriterien unterscheiden eine gute Bewirtschaftung von einer mittelmässigen:

Die ersten 30 Tage nach der Kündigung: Was Sie jetzt tun sollten

Wenn Ihr Bewirtschafter gerade gekündigt hat, hilft keine Panik — aber ein klarer Plan. Diese Schritte haben sich in der Praxis bewährt:

Erneuerungsfonds: Das grösste Risiko bei fehlender Bewirtschaftung

In unseren Gesprächen mit STWE-Gemeinschaften zeigt sich ein wiederkehrendes Muster: Wenn der Bewirtschafter wegfällt, ist der Erneuerungsfonds das Erste, das vernachlässigt wird. Verständlich — es gibt drängendere Alltagsprobleme. Aber langfristig ist es das grösste Risiko.

Ein unterfinanzierter Erneuerungsfonds führt zu einer Kettenreaktion: Sanierungen werden aufgeschoben, der Gebäudewert sinkt, und wenn dann doch saniert werden muss, braucht es Sonderumlagen — teilweise in fünfstelliger Höhe pro Miteigentümer. Das sorgt für Konflikte und kann einzelne Miteigentümer in finanzielle Schwierigkeiten bringen.

Ein gesunder Erneuerungsfonds ist keine Sparübung — er ist die Versicherung, dass Ihre Liegenschaft ihren Wert behält und niemand von Sonderumlagen überrascht wird.

Die gute Nachricht: Ein EF-Gesundheitscheck dauert nicht lange und liefert sofort Klarheit. Sie sehen, ob Ihre Rückstellungen ausreichen, welche Gebäudekomponenten in den nächsten 10 Jahren saniert werden müssen und wie hoch die jährliche Äufnung sein sollte.

Häufig gestellte Fragen

Fazit: Die Krise als Chance nutzen

Der Rückzug der Bewirtschafter ist kein vorübergehendes Phänomen. Die strukturellen Gründe — Margendruck, Komplexität, Nachwuchsmangel — werden sich in den nächsten Jahren eher verschärfen als entspannen. Für STWE-Gemeinschaften bedeutet das: Abwarten ist keine Strategie.

Aber es gibt auch eine positive Seite. Die Krise zwingt Gemeinschaften, sich mit Fragen zu beschäftigen, die lange aufgeschoben wurden: Ist unser Erneuerungsfonds ausreichend? Haben wir Transparenz über unsere Finanzen? Funktioniert unsere Kommunikation? Wer übernimmt Verantwortung?

Gemeinschaften, die diese Fragen jetzt beantworten — ob mit Selbstverwaltung, einem neuen Bewirtschafter oder einer hybriden Lösung — stehen in drei Jahren besser da als zuvor. Der erste Schritt: Wissen, wo Sie stehen.

Quellen: ProSteg-Erhebung 2024 · SVIT Branchenbarometer 2025 · Valtis Praxiserfahrung 2025/2026