Kündigungsfristen im Schweizer Mietrecht: Was Vermieter wissen müssen

Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist im Schweizer Mietrecht streng formalisiert. Vermieter, die Fristen, Termine oder Formvorschriften missachten, riskieren nichtige Kündigungen und langwierige Verfahren. Eine korrekte Kündigung erfordert das richtige Formular, die Einhaltung der Frist und die Beachtung allfälliger Sperrfristen.

Ordentliche Kündigung

Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind im Obligationenrecht (OR) geregelt und hängen von der Art des Mietobjekts ab:

Im Mietvertrag können längere Fristen vereinbart werden. Kürzere Fristen als die gesetzlichen Mindestfristen sind nicht zulässig und gelten als nichtig — es gilt dann automatisch die gesetzliche Frist.

Kündigungstermine

Die Kündigungstermine sind kantonal verschieden geregelt. In den meisten Kantonen gelten folgende ortsübliche Kündigungstermine:

• 31. März und 30. September — die häufigsten Termine in der Deutschschweiz
• 30. Juni und 31. Dezember — in vielen Kantonen als zusätzliche Termine üblich

Im Mietvertrag können abweichende Kündigungstermine vereinbart werden. Ist nichts vereinbart, gelten die ortsüblichen Termine. Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen. Beispiel: Für eine Kündigung per 30. September mit 3-monatiger Frist muss das Schreiben spätestens am 30. Juni beim Mieter eintreffen.

Amtliches Formular (Art. 266l ZGB)

Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen die Kündigung auf dem kantonal vorgeschriebenen amtlichen Formular aussprechen. Das Formular enthält die Begründung (die der Mieter verlangen kann) und die Rechtsmittelbelehrung mit Hinweis auf die 30-tägige Anfechtungsfrist.

Bei Familienwohnungen gilt eine Besonderheit: Ist die Wohnung die Familienwohnung im Sinne von Art. 169 ZGB, muss die Kündigung beiden Ehegatten oder eingetragenen Partnern separat zugestellt werden — auch wenn nur ein Partner im Mietvertrag steht. Eine nur an einen Partner zugestellte Kündigung ist nichtig.

Sperrfristen

Das Gesetz schützt Mieter in bestimmten Situationen vor Kündigungen. Während folgender Sperrfristen darf der Vermieter nicht kündigen:

• Während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens und 3 Jahre danach (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR)
• Nach einer Mängelrüge durch den Mieter und 3 Jahre nach Abschluss des daraus folgenden Verfahrens
• Nach einem Eigentümerwechsel — 3 Jahre Sperrfrist bei ordentlicher Kündigung wegen Eigenbedarf

Eine während einer Sperrfrist ausgesprochene Kündigung ist anfechtbar und wird von der Schlichtungsbehörde in der Regel aufgehoben. Mehr zum Thema Kündigung lesen Sie in unserem Blogartikel zur Kündigung des Mietvertrags.

Ausserordentliche Kündigung

In Ausnahmefällen kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden (Art. 257f und 266g OR):

• Zahlungsverzug: Wenn der Mieter nach schriftlicher Mahnung mit Androhung der Kündigung und einer Nachfrist von mindestens 30 Tagen den Mietzins nicht bezahlt, kann der Vermieter mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
• Sorgfaltspflichtverletzung: Bei schwerwiegender Verletzung der Sorgfaltspflicht (z. B. massive Störung der Nachbarn, Beschädigung der Mietsache) kann nach erfolgloser Mahnung fristlos gekündigt werden.
• Konkurs des Mieters: Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter keine Sicherheiten stellt.

Anfechtung durch den Mieter

Der Mieter kann eine Kündigung innert 30 Tagen nach Erhalt bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 273 OR). Die Kündigung kann als missbräuchlich angefochten werden, wenn sie beispielsweise als Vergeltung für die Geltendmachung von Rechten erfolgt, gegen Treu und Glauben verstösst oder nach einem Eigentümerwechsel ausgesprochen wird.

Zusätzlich kann der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn eine besondere Härte darstellt. Bei Wohnungen kann das Mietverhältnis um bis zu 4 Jahre, bei Geschäftsräumen um bis zu 6 Jahre erstreckt werden. Die Erstreckung wird von der Schlichtungsbehörde bzw. dem Gericht nach Abwägung der Interessen beider Parteien festgelegt.

Praxis-Tipps für Vermieter

• Verwenden Sie immer das korrekte kantonale Formular — prüfen Sie, ob Ihr Kanton eine aktualisierte Version herausgegeben hat.
• Versenden Sie die Kündigung per Einschreiben und berechnen Sie bei der Frist einen Puffer für die Zustellung ein.
• Dokumentieren Sie die Begründung sorgfältig — auch wenn Sie sie nicht im Formular angeben müssen, kann der Mieter sie verlangen.
• Prüfen Sie vor jeder Kündigung, ob eine Sperrfrist besteht.

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