Mietvertrag kündigen als Vermieter: So machen Sie es richtig

Die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter ist im Schweizer Recht streng geregelt. Formfehler führen zur Nichtigkeit, und selbst eine korrekt ausgesprochene Kündigung kann vom Mieter angefochten werden. Wer die Regeln kennt, spart sich langwierige Verfahren und unnötige Kosten.

Ordentliche Kündigung: Formular, Fristen, Termine

Jede Vermieterkündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen muss auf dem amtlichen, vom Kanton genehmigten Formular erfolgen (Art. 266l OR). Bei Familienwohnungen — also Wohnungen, die von einem Ehepaar oder einer eingetragenen Partnerschaft bewohnt werden — muss die Kündigung beiden Partnern separat und mit je eigenem Formular zugestellt werden. Fehlt das Formular, ist die Kündigung nichtig.

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnungen beträgt mindestens drei Monate auf einen ortsüblichen Termin. In den meisten Kantonen sind dies der 31. März und der 30. September. Bei Geschäftsräumen gilt eine Frist von sechs Monaten. Der Mietvertrag kann längere Fristen vorsehen, jedoch keine kürzeren.

Ausserordentliche Kündigung

In bestimmten Fällen kann der Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich — also fristlos oder mit verkürzter Frist — kündigen:

• Zahlungsverzug (Art. 257d OR): Wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung mit Fristansetzung (30 Tage bei Wohnungen) den Mietzins nicht bezahlt, kann der Vermieter mit einer Frist von 30 Tagen auf Monatsende kündigen.
• Verletzung der Sorgfaltspflicht (Art. 257f OR): Bei schwerwiegender Pflichtverletzung — etwa mutwilliger Beschädigung oder massiver Störung des Hausfriedens — kann der Vermieter nach erfolgloser schriftlicher Abmahnung mit 30 Tagen Frist kündigen.
• Konkurs des Mieters (Art. 266h OR): Im Konkursfall kann der Vermieter eine Sicherstellung verlangen und bei Nichtleistung fristlos kündigen.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Eigenbedarf ist ein anerkannter Kündigungsgrund, wird aber von Gerichten kritisch geprüft. Der Vermieter muss den Bedarf konkret und glaubhaft darlegen — etwa den Einzug für sich selbst, nahe Familienangehörige oder Angestellte. Ein nur vage behaupteter Eigenbedarf reicht nicht aus und kann zur Anfechtung führen.

Achtung: Wird die Kündigung wegen Eigenbedarf ausgesprochen, die Wohnung anschliessend aber nicht wie angekündigt genutzt, kann der Mieter Schadenersatz geltend machen.

Sperrfristen nach Sanierung

Nach einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren besteht eine Sperrfrist, während der der Vermieter nicht erneut kündigen darf. Diese beträgt drei Jahre nach einem Schlichtungsverfahren und nach einem Gerichtsverfahren. Auch nach einer Erstreckung des Mietverhältnisses gilt eine Sperrfrist. Während laufender Sanierungsarbeiten kann es zudem sinnvoll sein, die Kündigung erst nach Abschluss der Arbeiten auszusprechen, um Anfechtungsrisiken zu minimieren.

Erstreckung durch den Mieter

Der Mieter kann bei der Schlichtungsbehörde eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn eine Härte darstellt. Bei Wohnungen kann das Mietverhältnis um bis zu vier Jahre, bei Geschäftsräumen um bis zu sechs Jahre erstreckt werden. Das Gericht wägt dabei die Interessen beider Parteien ab. Vermieter sollten bei der Planung von Sanierungen oder Neunutzungen die mögliche Erstreckungsdauer einkalkulieren.

Häufige Formfehler vermeiden

• Kein amtliches Formular verwendet: Die Kündigung ist nichtig — sie entfaltet keinerlei Wirkung.
• Nur ein Ehepartner angeschrieben: Bei Familienwohnungen müssen beide Partner separat die Kündigung erhalten.
• Falscher Termin: Die Kündigung muss auf einen vertraglich oder ortsüblich zulässigen Termin lauten.
• Frist nicht eingehalten: Massgeblich ist der Zeitpunkt des Zugangs, nicht des Versands.

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