Mietzinsanpassung in der Schweiz: Wann, wie und mit welchem Formular

Die Mietzinsanpassung gehört zu den häufigsten und gleichzeitig fehleranfälligsten Aufgaben in der Immobilienbewirtschaftung. Ob Erhöhung oder Senkung — das Schweizer Mietrecht stellt klare Anforderungen an Form, Frist und Begründung. Ein formell fehlerhaftes Anpassungsschreiben ist nichtig und kann den Vermieter teuer zu stehen kommen.

Gründe für eine Mietzinsanpassung

Das Schweizer Mietrecht kennt mehrere zulässige Gründe für eine Mietzinserhöhung. Die wichtigsten sind:

• Veränderung des Referenzzinssatzes: Steigt der Referenzzinssatz, darf der Vermieter den Mietzins erhöhen. Pro Viertelprozent Anstieg beträgt die zulässige Erhöhung rund 3 % des Nettomietzinses.
• Teuerung (LIK): 40 % der Teuerung seit der letzten Mietzinsfestsetzung dürfen auf den Mietzins überwälzt werden (Landesindex der Konsumentenpreise).
• Wertvermehrende Investitionen: Bei Renovationen, die den Wert der Liegenschaft steigern (z. B. neue Küche, energetische Sanierung), dürfen je nach Kanton 50-70 % der Kosten auf den Mietzins überwälzt werden.
• Gestiegene Unterhaltskosten: Allgemeine Kostensteigerungen (Hauswartung, Versicherungen, Verwaltung) können pauschal oder im Einzelnachweis geltend gemacht werden.

Umgekehrt haben Mieter bei sinkendem Referenzzinssatz das Recht, eine Mietzinssenkung zu verlangen. In diesem Fall muss der Vermieter kein Formular verwenden — der Mieter stellt das Begehren schriftlich.

Das amtliche Formular

Jede Mietzinserhöhung muss auf dem kantonal vorgeschriebenen amtlichen Formular mitgeteilt werden (Art. 269d OR). Das Formular ist kantonal verschieden — Zürich, Bern und Basel haben jeweils eigene Versionen. Es enthält:

• Den bisherigen und den neuen Mietzins (Nettomiete und Nebenkosten separat)
• Die Begründung der Erhöhung (Referenzzinssatz, Teuerung, Investitionen etc.)
• Die Rechtsmittelbelehrung mit Hinweis auf die 30-tägige Anfechtungsfrist bei der Schlichtungsbehörde
• Das Datum, ab dem der neue Mietzins gilt

Ohne amtliches Formular ist die Mietzinserhöhung nichtig. Ein einfacher Brief oder eine E-Mail reicht nicht. Bei Ehepaaren und eingetragenen Partnerschaften muss das Formular zudem jedem Partner separat zugestellt werden.

Fristen und Kündigungstermine

Die Mietzinserhöhung muss dem Mieter mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen. In der Praxis bedeutet das: Bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist und einem Kündigungstermin am 30. September muss das Formular spätestens am 20. Juni beim Mieter sein.

Die Kündigungstermine sind kantonal verschieden, häufig sind es der 31. März, 30. Juni, 30. September und 31. Dezember. Im Mietvertrag können jedoch auch andere Termine vereinbart sein. Die Erhöhung gilt immer ab dem nächsten ordentlichen Kündigungstermin.

Berechnung der zulässigen Erhöhung

Die Berechnung einer Mietzinsanpassung ist mehrstufig. Ein vereinfachtes Beispiel:

Bei einem Nettomietzins von CHF 2'000 ergibt sich somit eine zulässige Erhöhung von CHF 86 auf CHF 2'086 pro Monat. Vermieter dürfen die einzelnen Faktoren nicht beliebig kumulieren — die Berechnung muss nachvollziehbar und korrekt sein.

Neue VMWG-Anforderungen 2026

Die überarbeitete Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) bringt 2026 Präzisierungen bei der Begründungspflicht. Vermieter müssen bei Erhöhungen auf Basis wertvermehrender Investitionen detaillierter aufschlüsseln, welcher Anteil wertvermehrend und welcher werterhaltend ist. Zudem werden die Anforderungen an die Kostenbelege verschärft.

Für Vermieter bedeutet dies: Eine saubere Dokumentation von Investitionen und Kosten ist wichtiger denn je. Wer hier nachlässig ist, riskiert, dass die Schlichtungsbehörde die Erhöhung ganz oder teilweise aufhebt.

Häufige Fehler bei der Mietzinsanpassung

• Falsches oder fehlendes Formular: Die häufigste Fehlerquelle. Ohne amtliches Formular ist die Erhöhung nichtig.
• Verspätete Zustellung: Das Formular muss rechtzeitig vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen — nicht erst vor dem Kündigungstermin.
• Unzureichende Begründung: Pauschale Angaben wie «Kostensteigerung» reichen nicht. Die Begründung muss den konkreten Anpassungsgrund nennen.
• Fehlende Zustellung an beide Partner: Bei Ehepaaren muss jeder Partner ein separates Formular erhalten.

Weitere Themen: Referenzzinssatz Schweiz | Verwaltung für Privatvermieter | Unsere Leistungen