Referenzzinssatz Schweiz: Was er ist und warum er für Vermieter wichtig ist

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist die zentrale Grösse im Schweizer Mietrecht, wenn es um die Berechnung und Anpassung von Mietzinsen geht. Er basiert auf dem Durchschnittszinssatz aller inländischen Hypothekarforderungen und wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vierteljährlich publiziert. Für Vermieter ist der Referenzzinssatz der wichtigste Indikator, ob eine Mietzinsanpassung zulässig oder sogar nötig ist.

Aktueller Stand: 1,25 % (bestätigt März 2026)

Seit dem 3. September 2025 liegt der Referenzzinssatz bei 1,25 %. Dies entspricht einer Senkung um 0,25 Prozentpunkte gegenüber dem vorherigen Satz von 1,50 %. Per März 2026 wurde der Satz bestätigt und bleibt unverändert. Die Senkung im September 2025 folgte auf den allgemeinen Rückgang der Hypothekarzinsen in der Schweiz.

Wie wird der Referenzzinssatz berechnet?

Der Referenzzinssatz basiert auf dem volumengewichteten Durchschnittszinssatz aller inländischen Hypothekarforderungen der Banken. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) erhebt diese Daten quartalsweise. Der Satz wird auf das nächste Viertelprozent gerundet. Anders als der frühere kantonale Hypothekarzinssatz gilt der Referenzzinssatz einheitlich für die gesamte Schweiz.

Der Durchschnitt berücksichtigt sowohl Festhypotheken als auch variable Hypotheken. Da Festhypotheken mit langer Laufzeit dominieren, reagiert der Referenzzinssatz verzögert auf Leitzinsänderungen der SNB. Eine Senkung des Leitzinses schlägt daher erst mit Verzögerung auf den Referenzzinssatz durch.

Auswirkung auf den Mietzins

Sinkt der Referenzzinssatz, haben Mieter grundsätzlich das Recht, eine Mietzinssenkung zu verlangen. Pro Viertelprozent Senkung beträgt der Anpassungsanspruch rund 2,91 % des Nettomietzinses (bei einem Referenzzinssatz bis 5 %). Steigt der Referenzzinssatz, dürfen Vermieter umgekehrt eine Erhöhung geltend machen.

Wichtig: Die Anpassung ist nicht automatisch. Der Mieter muss die Senkung aktiv verlangen, und der Vermieter muss eine Erhöhung mit dem amtlichen Formular mitteilen. Details zur korrekten Mietzinsanpassung finden Sie in unserem Wissen-Artikel zur Mietzinsanpassung.

Rechte der Mieter

Mieter dürfen bei einer Senkung des Referenzzinssatzes eine Mietzinsreduktion verlangen — vorausgesetzt, der Vermieter hat bei der letzten Festsetzung einen höheren Referenzzinssatz zugrunde gelegt. Das Senkungsbegehren muss schriftlich erfolgen. Der Vermieter hat 30 Tage Zeit, darauf zu reagieren. Tut er dies nicht, gilt die Forderung als angenommen.

In der Praxis prüfen Mieterverbände und Schlichtungsbehörden regelmässig, ob Vermieter die Senkung weitergegeben haben. Vermieter, die den Referenzzinssatz ignorieren, riskieren Anfechtungen und Nachzahlungen.

Pflichten der Vermieter

Eine gesetzliche Pflicht, die Miete bei sinkendem Referenzzinssatz automatisch zu senken, besteht nicht. Vermieter sollten jedoch proaktiv kalkulieren, ob Senkungsansprüche bestehen. Denn verweigert der Vermieter eine berechtigte Senkung, kann der Mieter innert 30 Tagen nach Ablehnung die Schlichtungsbehörde anrufen.

Umgekehrt dürfen Vermieter bei steigendem Referenzzinssatz den Mietzins erhöhen. Dabei können sie zusätzlich 40 % der Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise) sowie allgemeine Kostensteigerungen geltend machen. Die Erhöhung muss auf den nächsten Kündigungstermin mit dem amtlichen Formular erfolgen.

Historische Entwicklung

Der Referenzzinssatz wurde 2008 eingeführt und löste die kantonalen Hypothekarzinssätze ab. Er startete bei 3,50 % und sank in den folgenden Jahren kontinuierlich bis auf den historischen Tiefststand von 1,25 % im September 2024. Nach einem kurzen Anstieg auf 1,75 % (Dezember 2023) und 1,50 % (März 2024) liegt er nun wieder bei 1,25 %. Lesen Sie mehr zur aktuellen Entwicklung in unserem Blogartikel zum Referenzzinssatz 2026.

Was bedeutet der aktuelle Referenzzinssatz für Vermieter?

Mit einem Referenzzinssatz von 1,25 % befinden wir uns auf einem historisch tiefen Niveau. Vermieter, die den Mietzins zuletzt bei 1,50 % oder höher festgelegt haben, müssen mit Senkungsbegehren rechnen. Gleichzeitig bietet das tiefe Zinsniveau Planungssicherheit für Finanzierungen und Investitionen.

Valtis empfiehlt, den Referenzzinssatz bei jeder Publikation zu prüfen und die Mietverträge systematisch durchzugehen. So vermeiden Sie unangenehme Überraschungen und stellen sicher, dass Ihre Mietzinsen marktkonform und rechtlich einwandfrei sind.

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